Корреспондент: Больной вопрос. Что надо сделать, чтобы свои квартиры появились у каждой киевской семьи с доходом $ 1,5-2,0 тыс

Время не властно над истинными ценностями, а финансовый кризис - над доступностью киевских новостроек. Несмотря на падение цены столичных квадратных метров, которое произошло с 2008 года, квартира даже экономкласса остается для многих семей недоступной.

Чтобы выяснить, может ли жилье стать дешевле, Корреспондент задал одинаковые вопросы различным по профилю участникам рынка недвижимости: “Какой должна быть цена квадратного метра жилья на первичном рынке Киева, чтобы оно было доступным для семьи среднего класса, ежемесячный доход которой составляет $ 1,5-2,0 тыс.? Возможна ли такая цена в реальности и что для этого нужно сделать?”.

Анатолий Близнюк, министр регионального развития, строительства и жилищнокоммунального хозяйства

На данный вопрос нет однозначного ответа. В благополучных странах с устоявшейся рыночной экономикой давно работают принципы спроса и предложения, и предложение всегда превышает спрос. Значит, там есть конкуренция: застройщики ищут варианты, включают мозги, соображая, что делать, если при цене $ 1 тыс. за 1 кв. м их квартиры не покупают. В Украине конкурентной среды в этом плане нет.

Сюда накладывается отсутствие платежеспособного спроса - жизненный уровень людей низкий, только небольшая часть может позволить себе купить квартиру. Опять же, в цивилизованных странах со всеми их рыночными преимуществами, отсутствием монополий сравнимое с киевским жилье стоит $ 1,5-2,0 тыс. - это нормальная квартира. Но там у покупателей заработок порядка 3 тыс. евро. ($ 3,9 тыс.).

При этом сегодняшняя цена экономжилья в Киеве - около 8 тыс. грн. ($ 1 тыс.) за 1 кв. м - в целом адекватная. Никогда за, скажем, вдвое меньшую цену, даже с проведенными за счет города инженерными сетями и дармовой землей, монолитный дом не построить. И эта цена имеет тенденцию к увеличению - из-за инфляции, роста зарплат строителей, стоимости материалов.

Семья среднего класса с ребенком и доходом 16 тыс. грн. (из вашего примера) хочет иметь квартиру площадью 100 кв. м. Учитывая, что 56 % они потратят на питание и прочее,14% - на коммунальные услуги, они смогут откладывать на покупку жилья около 4 тыс. в месяц и, значит, выплачивать аренду с правом выкупа, грубо говоря, 15лет. А если в кредит, то платить придется как минимум 6 тыс. грн. каждый месяц на протяжении 15 лет.

Учитывая все это, мы выходим на средний уровень цены жилья в Киеве $ 1,0-1,2 тыс. за 1 кв. м. Теперь давайте посчитаем: семья среднего класса с ребенком и доходом 16 тыс. грн. (из вашего примера) хочет иметь квартиру площадью 100 кв. м. Учитывая, что 56 % они потратят на питание и прочее, 14% - на коммунальные услуги, они смогут откладывать на покупку жилья около 4 тыс. в месяц и, значит, выплачивать аренду с правом выкупа, грубо говоря, 15 лет. А если в кредит, то платить придется как минимум 6 тыс. грн. каждый месяц на протяжении 15 лет.

Допустим, завтра придется выполнять требования МВФ и коммунальные услуги существенно подорожают. А рано или поздно государство так или иначе уйдет от системы субсидирования всех и каждого. Мир уже этим путем протопал. И тогда затраты семьи на содержание купленного жилья значительно вырастут, и на погашение кредита у нее останется еще меньше. <…>. А ожидать, что государство снизит цену жилья вдвое, не стоит.

Чтобы что-то изменилось в стране, должны появляться новые подходы. Должна расти производительность труда. Расти доходы. Рождаться платежеспособный спрос. Конкуренция. Использоваться энергосберегающие и экономичные технологии. Мы должны создать систему, которая будет конкурентной.

Государство теоретически не должно влиять на рынок строительства жилья вообще. Единственное, пожалуй, исключение - нынешняя инициатива власти по ипотечному кредитованию под невысокий процент тех, кто нуждается в господдержке. Это даст возможность в следующем году государству построить около 2 млн кв. м жилья - самого востребованного. Скажем, в среднем по Украине двухкомнатные квартиры площадью 50-60 кв. м, мы считаем, что будут продаваться по 4,8 тыс. грн. ($ 600) за 1 кв. м плюс компенсация процентной ставки. Так государство создаст стимулы для развития конкурентной среды, и застройщикам придется искать варианты удешевления жилья.

Мауро Маскио, директор центра розничного бизнеса, член правления ПАО Укрсоцбанк

В сегодняшних реалиях семья из двух человек с ребенком и доходом 14 тыс. грн. в месяц взять кредит и приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке не сможет. Если бы цена составляла около 4,5 тыс. грн. за квадратный метр [сейчас - порядка 8 тыс. грн.], варианты можно было бы рассматривать.

Решением может быть одновременное движение с разных сторон.

1. В новостройках квартиры отличаются большой площадью. Например, в старых домах, построенных 20-30 лет назад, двухкомнатные квартиры в среднем имеют около 50 кв. м, тогда как в новом - в среднем 75 кв. м (причем полезной площади там половина, все остальное - коридоры, холлы и так далее). Естественно, стоимость жилья очень сильно зависит от этой площади. То есть строитель может предлагать другие варианты планировки квартир в плане размера площади.

2. Стоимость 1 кв. м. На текущий момент можно говорить о том, что в нее заложено только 45-50% себестоимости. Все остальное - доход строителя и его расходы на сопутствующие строительству издержки, свойственные Украине. Если правительство сможет повлиять каким-либо образом на эту ситуацию, то можно будет говорить о том, что снижение этих соотношений повлияет на доступность жилья.

3. Немаловажны, конечно же, и возможные госпрограммы, позволяющие компенсировать процентные платежи, которые платит заемщик. Так, с мая этого года планируют по инициативе Президента возобновить программу Доступное жилье. И государственные финансовые регуляторы почву под нее уже готовят. Как раз эта программа и рассчитана на семьи с невысоким доходом. Помимо программ для семей с ограниченным бюджетом, разрабатывается параллельно еще несколько других, целью которых будет оптимизация процентных ставок, а следовательно, и доступность их для населения.

Если все перечисленные факторы сработают сообща, вероятно, мы увидим более-менее приближенные к реальным возможностям населения предложения на рынке.

Михаил Голица, председатель правления, президент АО ХК Киевгорстрой, один из разработчиков госпрограммы Доступное жилье

ХК Киевгорстрой предлагает базовую цену за 1 кв. м в размере 8 тыс. грн. Это цена, ниже которой продажи жилой недвижимости в Киеве, по моему мнению, будут просто нерентабельными. Холдинг, как и другие компании, работающие на рынке жилья, заинтересован в снижении себестоимости квартир и, соответственно, уменьшении цены продажи, ведь это способствовало бы росту количества реализуемых квартир. Но стройорганизации, в том числе Киевгорстрой, не могут продавать жилье ниже себестоимости, то есть работать в убыток себе.

Чтобы застройщики снизили цену, необходимо стимулировать их за счет льготного налогообложения, уменьшения отчислений в разные фонды и в бюджет, упрощения процедуры землеотводов и всего,что связано с земельными вопросами

Поэтому речь должна идти не о цене, а о программах, которые повышают покупательский спрос, делают жилье более доступным. Чтобы застройщики снизили цену, необходимо стимулировать их за счет льготного налогообложения, уменьшения отчислений в разные фонды и в бюджет, упрощения процедуры землеотводов и всего, что связано с земельными вопросами. Привлекать покупателя можно, например, с помощью приемлемых условий кредитования, а именно - повышения доверия к заемщику и доступности кредитования для каждого желающего, значительного понижения процентной ставки и увеличения срока кредитования на десятилетия, как практикуют за границей.

Ирина Луханина, гендиректор агентства недвижимости Благовест

Сегодня банки достаточно аккуратно выдают ипотечные кредиты. При этом у каждого банка, практикующего ипотеку, свои условия займов, процентная ставка, сроки и требования к заемщикам. Если все это обобщить, можно сделать следующие выводы.

Банк потребует от потенциального клиента первоначальный взнос в размере 50 %, а также сможет предоставить кредит на максимальный срок 10-15 лет, не более

Доход семьи, планирующей взять ипотечный кредит, должен составлять не менее $ 2 тыс. (16 тыс. грн.). При этом ежемесячные выплаты банку (тело кредита плюс проценты) будут достигать $ 1 тыс., а минимальный взнос должен составлять не менее 30 % от стоимости жилья. То есть если приобретать в кредит самый бюджетный вариант в столице, то необходимо иметь накопления в размере $ 15 тыс. и взять кредит в сумме $ 30 тыс. Но это оптимальный вариант. Вероятнее всего, банк потребует от потенциального клиента первоначальный взнос в размере 50 %, а также сможет предоставить кредит на максимальный срок 10-15 лет, не более. <…>. Цена формируется по принципу платежеспособного спроса, и на сегодняшний момент спрос есть. Поэтому о доступности жилья для граждан должно думать правительство, внедряя льготную ипотеку и сотрудничая с застройщиками в разрезе ценовой политики (удешевление процесса, дотации, льготы и т. д.).

***

Этот материал опубликован в №15 журнала Корреспондент от 20 апреля 2012 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

• Теги:
• кредиты
• Киев
• журнал Корреспондент
• квартира
• недвижимость
• цена
• ипотека