Где держать личный автомобиль

Как утверждают эксперты, городской автопарк продолжает стремительно расти. И хотя мы пока еще далеки от западного стандарта «каждому взрослому члену семьи — по машине», однако уверенно движемся к нему. Между тем уже сейчас в столице ощущается острая нехватка парковочных мест, обусловленный тем, что нынешний уровень автомобилизации населения Киева более чем в два раза превышает предусмотренные Генпланом развития города показатели. По словам специалистов, это требует радикальных изменений в градостроительной политике, а именно сооружения множества новых открытых парковок, гаражных комплексов, а также увеличения количества машиномест в подземных паркингах жилых домов.

Как показывает практика, пользоваться автомобилем удобно, если он находится недалеко от места жительства, иначе необходимость в нем просто отпадает. Потому неудивительно, что спроектированные в соответствии с устаревшими нормами проезды внутри жилых кварталов плотно заставляются машинами. Это не только создает неудобства самим автомобилистам, но и вызывает серьезные проблемы — препятствует проезду машин для вывоза мусора, карет неотложной медицинской помощи и т. д. Решать данную проблему столичные власти намерены путем размещения на свободных площадках открытых автостоянок и организации гаражных кооперативов. Но здесь принципиальный вопрос — какими должны быть новые стоянки и гаражи. Традиционные для нас наземные места хранения автомобилей явно не справляются с потребностями большого мегаполиса, поскольку при всем желании размещать все увеличивающийся парк личного автотранспорта на земле, вытесняя детские площадки и зеленые насаждения нет никакой возможности. А если принять во внимание динамику роста числа автомобилей — более чем в 2 раза за последние 3 года, — то ответ становится очевидным: надо освобождать наземное жизненное пространство для людей, а машины разумно располагать там, где они никому не мешают.

На сегодняшний день многие жители спальных районов хранят свои автомобили в стационарных гаражах, рассчитанных на одну машину. Популярность таких хранилищ для авто объясняется прежде всего их дешевизной. Конечно, ожидать чудес от железной «коробки» стоимостью в $1 тыс. не приходится, зато со своей функцией защиты от дождя, снега и мелких хулиганов «коробка» вполне справляется. А вот традиционные кирпичные гаражи, где обычно держат не только автомобиль, но и прочий хозяйственный скарб, стоят значительно дороже (от $2,5 тыс.). Однако, сейчас, учитывая все возрастающее число жителей и автомобилей, а также дороговизну городской земли, гаражи этого типа, по сути, теряют перспективы своего существования.

Что же до существующих гаражных комплексов, то они, по мнению специалистов, в большинстве своем не отличаются разумным соотношением цены и качества услуг. Дешевле всего (около $2 тыс.) стоит место на открытой охраняемой площадке (иногда под навесом), отгороженной от внешнего мира забором. А вот отдельный бокс в гаражном кооперативе потянет как минимум на $5-7 тыс., но его еще надо найти.

В ситуации, когда парк машин все больше «давит» на отнюдь не увеличивающуюся городскую территорию, выходом из положения могут стать лишь современные многоэтажные наземные, подземные либо комбинированные (наземно-подземные) паркинги. Первые такие многоярусные «этажерки» уже возводятся в столице — на Позняках, в Голосеевском районе. Киевские власти выделили еще несколько земельных участков для строительства многоэтажных паркингов, в горадминистрации говорят о планах привлечения инвесторов для сооружения 20 подобных объектов в течение нескольких лет. Но стоимость паркоместа в «этажерке» весьма высока — $10-20 тыс., между тем, как утверждают риэлторы, реально гараж пользовался бы спросом, если бы стоил $3,5-5 тыс. К тому же наземные многоэтажные парковки малоэстетичны и портят пейзаж. И по большому счету строить их имеет смысл лишь потому, что это дешевле, чем «загонять» гаражи под землю, но будущее все равно, по мнению экспертов, за подземными паркингами.

Дорогие подземелья

Строительство подземных паркингов в жилых домах решает сразу несколько проблем и, на первый взгляд, кажется оптимальным вариантом и для застройщиков, и для будущих жильцов дома. С одной стороны, застройщик, получив участок земли, сооружает и продает не только квартиры, но и машиноместа, что является дополнительной статьей дохода. А с другой стороны, у жильцов не болит голова о том, где ставить машину. Отсюда вопросы вызывает уже не наличие паркинга в доме, а его отсутствие.

Эксперты называют целый ряд причин, препятствующих строительству подземных паркингов в жилых домах. К примеру, в силу конструктивных особенностей панельных домов типовых серий строительство подземных гаражей в них технически невозможно. В то же время разместить подземный паркинг в любом монолитно-кирпичном здании не составляет особого труда. Если позволяют геологические особенности местности. Потому что на тех участках, где грунтовые воды располагаются близко к поверхности, глубокий котлован под домом противопоказан, а это автоматически ставит крест на гаражном строительстве. Могут быть и другие неприятные «сюрпризы» — плывуны, оползни.

Большое значение имеет также площадь участка под застройку. Сегодня львиная доля монолитно-кирпичного жилья представляет собой отдельно стоящие высотки в окружении старых домов. А земляные работы, которые являются неотъемлемой частью гаражного строительства, как правило, требуют подъезда для большегрузного автотранспорта на стройплощадку, что далеко не всегда реально.

Как отмечают специалисты, подземный паркинг, расположенный в жилом доме, принципиально отличается от индивидуального гаража прежде всего тем, что его пространство не поделено стенами на отдельные ячейки, а представляет собой единое пространство с разметкой, указывающей границы каждого машиноместа. В некоторых подземных гаражах часть парковочной зоны разбита на боксы, огороженные с трех сторон бетонными перегородками, но все равно здесь не удастся устроить склад необходимых запчастей или оставить канистру с запасенным впрок бензином. В зависимости от проекта и размеров дома подземные паркинги бывают одно- и двухуровневые, а в тех случаях, когда нет возможности его построить под землей, паркинг выносят в цокольный этаж.

По общему правилу площадь паркинга непосредственно зависит от категории дома. Для домов бизнес-класса в проект закладывается от 1 до 1,2 машиноместа на квартиру, для элитных домов — до 2 машиномест. В домах эконом-класса подземные автостоянки проектируются с учетом того, чтобы обеспечить ими половину имеющихся в доме квартир.

Согласно классификатору жилья, принятому Украинской строительной ассоциацией, в домах классов «бизнес» и «премиум» наличие паркинга обязательно. Для класса «бизнес» соотношение парковочных мест и количества квартир должно быть 1,2:1, а для класса «премиум» – 1,5:1. И ряд застройщиков старается соблюдать эти правила, хотя для элитных домов сегодня оптимальным считается коэффициент – 2.

Несомненным достоинством даже самого простого подземного паркинга, безусловно, является его техническое оснащение —современные средства вентиляции, отопления и пожаротушения. Кроме того, по сравнению с обычной наземной автостоянкой паркинг в доме имеет ряд особенностей. Например, высота потолков тут должна быть не менее 290 см. Это связано прежде всего с тем, что некоторые жильцы предпочитают большие машины, которые не всегда могут протиснуться в низкие ворота. В элитных домах шаг между несущими колоннами, как правило, увеличен, чтоб можно было поставить машину на свое место, не опасаясь зацепить колонну или соседние автомобили. Помимо всего элитным гаражам присущи такие опции, как автоматизированный пункт охраны и видеонаблюдение.

Впрочем, даже в домах для состоятельных людей подземные паркинги обживаются по-разному. Так, в сегменте жилья класса «люкс» машиноместа под землей сегодня востребованы: при покупке квартиры за $300-500 тыс. уже мало у кого возникают сомнения относительно необходимости приобретения паркоместа. Но что касается жилья эконом- и бизнес-класса, то здесь далеко не все автовладельцы спешат покупать «стойла» для своих железных коней. Потому что удовольствие это недешевое.

В настоящее время цена машиноместа в подземных паркингах в домах эконом-класса составляет в среднем $15 тыс., в домах бизнес-класса $25-30 тыс., а в домах премиум-класса — от $50 тыс. Понятно, что покупателям сравнительно недорогих квартир не всегда целесообразно тратить огромную сумму на приобретение теплого места для автомобиля стоимостью $5-8 тыс. Между тем строители и инвесторы рассматривают необходимость сооружения подземных гаражей прежде всего с позиции рентабельности. И как показывает практика, риск строительства подземного паркинга в периферийных районах оправдан для девелопера лишь в том случае, когда речь идет о строительстве дома бизнес-класса, жильцы которого наверняка не будут зимой откапывать въезд в свою «коробку». В тоже время, несмотря на ограниченность площадок в центральных районах, застройщики престижных домов стараются заложить в проект максимальное количество машиномест, так как их продажа позволяет покрыть затраты на «нулевой цикл» или даже увеличить прибыль от объекта. Впрочем, как отмечают специалисты, уровень обустройства паркингов в столице еще недостаточно высок. К примеру, отсутствие подогрева на въездах, выездах и рампах приводит к появлению льда в зимний период, а прочие просчеты, в лучшем случае, принесут неудобства автовладельцам, а в худшем – могут повредить машину. В некоторых парковках допущены конструкционные ошибки – так, вследствие того, что строительная компания не приняла во внимание ширину авто, водители не могут поставить на стоянку свои джипы. Эксперты признают, что не всегда девелоперы учитывают все нюансы. Между тем отдельные просчеты могут доставить жильцам дома существенные неудобства. И тем не менее, несмотря на высокие цены, застройщикам, как правило, удается заставить покупателей квартир в строящихся домах приобретать места в подземных гаражах. Часто для этого стройкомпании просто выставляют машиноместа в паркингах на
открытую продажу. В результате практически все паркоместа в новостройках довольно быстро раскупаются будущими жильцами…

Иван САЛИЙ, и. о. замглавы Киевской горадминистрации:

— У нас есть программа строительства постоянных парковок в центре, а также в густонаселенных жилмассивах. Теперь еще надо, чтоб были люди, которые хотят и могут этим заниматься... Программа — это всего лишь постановка вопроса, осознание проблемы. А практические шаги — это разработка проектов современных паркингов, поиск инвесторов. Здесь нужен комплексный подход.

Пока что упомянутая программа не работает. Причина проста — городская власть пока не предложила застройщикам никаких существенных стимулов.

Сергей Кучер, руководитель проектов девелоперской компании НЕСТ:

— У наших застройщиков и строителей нет достаточного опыта обустройства паркингов. Потому нередко в паркингах либо сыро, либо плесень, либо тяжело дышать… Все это говорит о том, что неправильно выполнено проектное решение или неправильно строили.

Вопрос эксплуатации подземных паркингов очень актуален, особенно для паркингов, где мало машиномест. Инженерное оснащение (тепло-, водообеспечение и т. д.) требует немалых затрат, что обуславливает очень высокий уровень оплаты услуг. Как результат, зимой не включаются системы теплообеспечения, вентиляции, что, по сути, сводит на нет все преимущества таких паркингов.

Сергей Драч, вице-президент холдинговой компании Киевгорстрой:

— На сегодняшний день стоимость машиномест в подземных паркингах превысила покупательную способность населения. Сейчас качественный автомобиль японского производства стоит 40 тысяч долларов, а ведь нужно еще почти столько же потратить на паркоместо – далеко не каждый автовладелец сможет выложить такую сумму. Вот и ставят машины, где только можно... Поэтому паркинги придется вводить в экслуатацию и потом продавать их годами. Подобные примеры у нас есть…

По материалам Столитчная недвижимость