Переключиться на мобильную версию

Как только цены на жилье поползут вниз, ваши доходы побегут вверх

Природа грубо пошутила над человечеством, лишив его дара предвиденья. В качестве утешительного приза мы получили миллионную армию аналитиков, гадалок и синоптиков, благодаря которым теряем деньги, получаем надежду их снова найти, минуя казенный дом, тем.
Как только цены на жилье поползут вниз, ваши доходы побегут вверх

Посему  в таком важном деле, как оценка будущих цен на жилье придется пораскинуть мозгами, пошевелить извилинами, напрячь серое вещество, ну или что там у вас.   

Итак, существует сто причин, почему жилье подорожает и ровно столько же, почему подешевеет. Можно спорить до хрипоты, доказывая первую версию или отстаивая вторую: Жилья всем не хватает - А все и не могут - цены выше, чем в Нью-Йорке, Низкие темпы строительства - В новостройках пустуют квартиры, Спекулянты снова надуют цены- Они уже вкладываются в землю и цены рухнут, Застройщики утверждают обратное - Потому что им нужны ваши деньги, Да вы просто недоумок? - Что!?, Уберите руки! - Перестаньте кусаться! 

Пока окончательно не произошло раздвоение личности, предлагаем отбросить все «за» и «против». Лучше пойти от противного, в смысле, оставим противного на месте и  представим, что вскоре цены пойдут вниз. Если включить воображение, то обвал рынка будет означать не появление доступного жилья, а обеднение населения. Условно, старушка, живущая на пенсию, но упорно не желающая продавать квартиру на Хрещатике – миллионер Корейка, который по определенным причинам не знает, как распорядиться своим богатством.

Ваша квартира при нынешних ценах сверхдорогой актив и  просто преступно использовать ее исключительно в примитивных потребительских целях: есть, спать и другие глупости. Необходимо срочно превратить недвижимость в грозное оружие будущего достатка, пока жилье ценится слишком высоко. Только сначала, придется конвертировать квартиру в деньги. Ни в коем случае не продавать (а вдруг цены снова пойдут вверх), а заложить ее в банке на максимальную сумму под минимальные проценты. Например, ваша киевская двушка стоимостью $125 тыс. превращается в $100 под символические 12% годовых на 20 лет в UniCredit Bank.

Остается найти деньгам достойное применение, чтобы перекрыть выплаты по кредиту и получить дополнительный доход. Тогда вы не только защищены от потерь в случае снижения цен на жилье, но и как минимум через 20 лет останетесь и с квартирой и со $100 тыс. не считая дополнительного заработка.   

Шаг 1

Весь кредит перевести на депозит

Если $100 тыс. аккуратно спрятать под матрац,  в лучшем случае заработаете искривление позвоночника, потеряете сон и получите  расстройство нервной системы. Немедленно несите деньги в банк, предлагающий пускай не самые высокие проценты по депозиту, зато защищенный от разорения. Самый примитивный вариант – открыть вклад в государственном Ощадбанке под 16% годовых в гривне.

Доллары  придется перевести в национальную валюту, и тогда  ваш ежегодный доход составит  4% (16% минус 12%) с полумиллиона гривен. Прибыль будет чуть меньше. Основная нагрузка ляжет на первый год «спекуляций», когда при оформлении кредита придется потратиться на комиссионные, страховки и прочие услуги банка. В  UniCredit Bank с вас возьмут одноразовую комиссию в размере  $1 тыс. плюс ежегодная страховка обойдется в $400. Ежемесячные выплаты по кредиту составят $1 101,08 ($13 213).  Итого придется потратить за год $13 613. Зато Ощадбанк начислит по процентам 80 тыс. грн. или $16 тыс., а ваша прибыль составит в первый год $2 387, и  $3 387 в последующие.

Конечно, существует опасность повышение курса доллара. Чтобы затея провалилась, зеленый должен просто почернеть от злости с прыгнуть с нынешних 5 грн./$  выше чем 5,87 грн./$ .  

Сложно себе представить, что может так сильно обвалить гривну. До сих пор ни перевыборы, ни милицейские штурмы на курс не влияли, и доллар уже несколько лет подряд медленно тает в обменных пунктах. В любом случае депозит - не зарплата и чтобы снять деньги со счета в экстренной ситуации потребуется всего 3 дня.   

Более того, не обязательно всю сумму доверять Ощадбанку. Часть денег можно отложить в других банках, предлагающих 17% или даже 18% годовых, и совсем немного «пожертвовать» кредитным союзам под 23-27% годовых. Тогда уже никакой курс вам не помеха.

Например, 250 тыс. грн. остается в Ощадбанке под 16% годовых, 150 тыс. грн.  - отдаете Дельта Банку под 17% годовых и по 50 тыс. грн – двум кредитным союзам – Аккорд под 26% и Украинская кредитно-финансовая группа под 28%. В результате за год вы заработаете 92,5 тыс. грн., что соответствует 18,5% годовых. Доллар может обнулить ваш доход, если превратится в евро и  возьмет нереальную высоту – 6,79 грн./$.

Другой неприятный момент – банки могут снизить  ставки по депозитам.  Чтобы прогореть в этом случае банкиры должны приземлить  проценты до 13,6% годовых  в гривне.  Возможно, так и произойдет через 5-10 лет, но тогда и кредиты подешевеют и вам ничто не помешает погасить старый долг, взяв новый.       

Шаг 2

Еще одна комната

Теперь, когда ваш кредит приносит прибыль, можно расслабиться. Настоящее удовольствие получите тогда, когда квартирный пузырь лопнет, и цены покатятся вниз.

Но прежде чем рассказывать друзьям и знакомым о своей гениальной схеме в сотый раз, лучше, пока они не разбрелись по домам от скуки, оценить силы для очередного рывка. А именно – купить еще одну квартиру «со скидкой».   

Сразу отметим, что второй шаг не предполагает получения дополнительного заработка. Вам удастся лишь существенно сократить свои затраты. Ведь чтобы остаться  «в нуле» с учетом выплат по кредиту, вторая квартира, причем однокомнатная,  должна подешеветь аж на 85%, что маловероятно. Здесь ощутимые преимущества получат лишь те, кто собирался улучшить свои жилищные условия. Например, переехать из двушки в трешку или обеспечить однокомнатное наследство детям.

Сейчас трешка в Киеве стоит в среднем $180 тыс. Если продать двухкомнатную квартиру за $125 тыс., а на оставшуюся сумму ($55 тыс.) взять кредит на 20 лет под 12% годовых в валюте, то ежемесячно придется выплачивать банку $605,59 ($7267,08 в  год), плюс страховка в размере $220 и единоразовая комиссия $550. Итого  $8037,08 в первый год и по $7487,08 оставшиеся девятнадцать.    

Предположим, пока вы зарабатываете на заложенной в банке квартире, цены упали на 10%. И соответственно трешка стоит уже $162 тыс. Тогда вы разыгрываете примитивную многоходовку: снимаете деньги с депозита, переводите их в доллары, гасите кредит, продаете свою квартиру и покупаете трехкомнатные апартаменты в кредит. Только занять вам нужно будет уже не $55 тыс., а $37 тыс. Ежемесячный платеж по кредиту  падает до $407,4 (4888,8 в год), комиссия снижается до $370, страховка – до $148. В первый год заплатите $5406,8, дальше -  по $5036,8. Экономия более чем очевидна – $2450,28 ежегодно. Понятно, что чем сильнее грохнется рынок недвижимости, тем лучше.  

Шаг 3

Еще одна квартира

По аналогии с  трешкой, можно купить однокомнатную квартиру наследникам. Только здесь затраты будут выше, ведь от своей двушки грех отказываться.  

При падении цен всего лишь на 10%, за1-комнатные апартаменты в столице  будут давать $72 тыс. (сейчас $80 тыс.). С депозитного счета придется снять 360 тыс. грн. остальные деньги продолжают отбивать 16% годовых на депозите.

С учетом дохода от 140-тысячного вклада (500 тыс. минус 360 тыс.) в первый год  вы выплатите банку по «старому» кредиту $9133. В дальнейшем за счет уплаченных комиссионных сумма уменьшится до $8133.

Покупая однокомнатную квартиру в кредит сейчас, вам бы пришлось все равно заложить двушку чтобы не вносить первоначальный взнос ($20 тыс.) и ежемесячно платить банку $880,86. С учетом страховки ($320) и комиссионных ( $800 ) в первый год вы бы расстались со $11690,32, в дальнейшем -  $10890,32. Экономия почти такая же, как и в случае трешки  - 2757,32 ежегодно.

При желании можно существенно сократить издержки. Если вы сдадите однокомнатную квартиру в аренду за $300, то получите за год $3600. Тогда  ежемесячные выплаты банку уменьшатся с $792,78 до $492,78.  Осталось дождаться,  когда же, наконец, цены на жилье упадут ниже плинтуса.  

Материал журнала Личный счет

Комментариев (1)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Avatara    25.08.2011, 08:03
Оценка:  0
Avatara
"ваша киевская двушка стоимостью $125 тыс. превращается в $100 под символические 12% годовых на 20 лет в UniCredit Bank."
Улыбнуло.
аффтор точно не в теме.
дальнейшие размышления и "расчёты" того же сорта.

Банк никогда не даст больше 50% от оценочной стоимости...
Реклама
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь