Ъ: Верховный суд встал на сторону проблемного застройщика, отказав инвестору в снятии обременения с его квартиры

В частности, Верховный суд (ВСУ) подтвердил, что при покупке инвестором строящегося жилья, которое перед этим застройщик передал банку в залог, покупатель квартиры не может снять с нее обременение. К такому выводу ВСУ пришел 30 октября в ходе разбирательства по иску инвестора к застройщику Экобуд и банку Киев.

Напомним, что еще 12 сентября 2007 года строительная компания передала в ипотеку имущественные права на квартиру в недостроенном доме. 28 февраля 2008 года Экобуд заключил договор с инвестором, обязавшись передать ему в собственность квартиру после введения дома в эксплуатацию. В исполнении своих обязательств инвестор приобрел облигации номинальной стоимостью 396,9 тыс. грн. В 2011 году инвестор оспорил правомерность передачи принадлежащей ему квартиры в ипотеку банку.

Святошинский районный суд, а вслед за ним и апелляционная инстанция удовлетворили его требование, ссылаясь на закон N898-IV Об ипотеке, а также на ст. 583 Гражданского кодекса, согласно которой залогодателем является собственник имущества или лицо, которому принадлежат имущественные права. Однако Высший специализированный суд отменил данное решение, поскольку закон N979-IV разрешает договоры ипотеки на имущественные права на недостроенную недвижимость. 

При этом Экобуд передавал в ипотеку недостроенное жилье как до его продажи инвесторам, так и после. В таком случае ВСУ становился на сторону инвестора, ведь застройщик не имеет права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг.

Со своей стороны, в банке Киев подтвердили, что Экобуд до сих пор не погасил кредит - еще 19 сентября 2011 года Хозяйственный суд Киева принял решение взыскать с компании 93 млн грн и $3,9 млн. В ответ Экобуд пытался признать недействительным кредитный договор, однако суд отказал в рассмотрении иска. В январе 2012 года суд возбудил дело о банкротстве строительной компании, но по жалобе застройщика оно было прекращено. 

Если договор с инвестором был заключен позже передачи имущества в ипотеку, оно остается в залоге. "Банк может обратить взыскание на предмет залога и продать эти квартиры, а у инвесторов есть право требовать возврата денег у компании, которой они платили. Однако если компания находится в процедуре банкротства, долг считается погашенным. Банк не обращает взыскание, потому что жилье еще не введено в эксплуатацию", - объясняет старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец. 

Как обещают в банке, владельцы квартир не пострадают. "Банком принимаются меры по взысканию задолженности именно с заемщика - Экобуда. До сих пор не было подано ни одного иска о выселении физлиц-инвесторов, купивших квартиры в доме по ул. Ирпенская, 69-б", - говорит директор юридического департамента банка Киев Виктор Ковалев.

Коммерсантъ-Украина пишет, что проблемой подобных сделок является невозможность проверить, было ли имущество передано в залог или продано. "Часто бывает, что строительный адрес недвижимости один, и по нему нет никакого ареста. Однако когда дом вводится в эксплуатацию, адрес меняется, и оказывается, что эти квартиры уже находятся в залоге", - сетует Кравец.

При этом банк, который получает залоги, также может быть пострадавшей стороной. "Информации о реализации имущественных прав на квартиры третьим лицам банк не имел, равно как и способов для ее проверки", - пояснили в банке Киев.