Кондоминиумом - по коммунальному разгильдяйству

За что мы платим

Большинство жилых зданий прошлого века по-прежнему обслуживаюткоммунальные ЖЭКи. В то же время, они уже достаточно перегружены инеохотно принимают на баланс новые дома, особенно расположенные вдалиот престижных районов городов. С другой стороны, владельцев квартир идругих помещений в элитных новостройках вряд ли сегодня устроитперспектива управления их домом коммунальной конторой.

В последние годы постепенно появляется все больше коммерческихструктур, специализирующихся на эксплуатации и управлении готовымикомплексами (иногда их называют частными ЖЭКами). Однако для того чтобысами жители смогли выбирать, кому заказывать и кому платить запредоставленные услуги, они должны организовать и оформить такназываемое ОСМД – объединение совладельцев многоквартирных домов, или,на европейский манер, кондоминиум.

ОСМД – это неприбыльная организация, которая создается владельцамиквартир (и других помещений) и представляет их интересы. Объединениерегистрируется как юрлицо и принимает на баланс жилой дом – и не тольконепосредственно квартиры, а и общие вспомогательные площади,техническое оборудование, а также придомовой участок. Основная задачабалансодержателя – обеспечивать полноценную жизнедеятельность всегокомплекса.

В принципе, кондоминиум может сохранить эту функцию за собой – втаком случае он будет самостоятельно подбирать поставщиков услуг,заключать с ними договора и нести по ним ответственность,контролировать их деятельность и производить расчеты.

На практике же ОСМД, как правило, передает дом на баланс третьемулицу (частному, реже - коммунальному ЖЭКу), которое несет полнуюответственность перед объединением. В случае некачественной работыпредставители жильцов вправе в любой момент прекратить отношения сэксплуатирующей здание структурой.

Хозяйственные заботы полностью или частично могут быть делегированыспециально созданному подразделению компании-застройщика (передача домана его баланс происходит только в первом случае). При отсутствиикондоминиума компания может заключить прямые договора с каждым извладельцев квадратных метров в жилом комплексе на предоставлениеопределенного спектра услуг.

«Создание ОСМД – это право собственников квартир в многоквартирномжилом доме, закрепленное законодательно с 2001 года, - говорит старшийюрист Адвокатского объединения «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» НатальяДоценко-Белоус. - Несмотря на то, что его создание ОСМД и последующийвыбор эксплуатирующей компании – сложное процедурное явление, связанноес проведение общих собраний и регистрацией юрлиц, благодаря этомуоткрываются новые возможности для получения качественных и удешевленныхжилищно-коммунальных услуг. Эксплуатация жилого комплекса (дома,придомовой территории, объектов, расположенных на ней) позволяет нетолько обеспечить минимум – отопление, чистые подъезды, приветливыхконсьержей, но и получать доход от коммерческого использованиявспомогательных помещений (например, чердаков, лестничных клеток,подвалов), функциональных элементов (вертикальных стен) и техническогооборудования дома или придомовой территории. При этом полученныесредства могут быть направлены на снижение стоимости услуг либо наповышение их качества». Как отмечают специалисты, в доме, которыйкачественно управляется, стоимость каждой квартиры возрастает примернона 20%.

Согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах», взависимости от функционального назначения услуги делятся накоммунальные, по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий;по управлению домом, сооружением или группой домов и услуги по ремонту.

Стоимость коммунальных услуг устанавливается органами местногосамоуправления, а максимальные тарифы - утверждены Кабинетом Министров.В этой части частные ЖЭКи находят для себя сложным работать в этихусловиях, поскольку себестоимость существующих услуг гораздо выше, чемустановленный тариф. В то же время услуги по управлению и содержаниютерритории уполномочены устанавливать непосредственно балансодержатели,и благодаря этим составляющим итоговая оплата может быть заметно выше.

Примерный перечень возможных услуг можно найти в «Правилахсодержания жилых домов и придомовых территорий» – их насчитываетсяболее 1500! Если они предоставлены не в полном объеме илинедостаточного качества, собственник квартиры имеет право требоватьуменьшения размера оплаты за них.

Имуществу нужен хозяин

Для независимой эксплуатирующей компании (частного ЖЭКа) ОСМДявляется оптимальной формой работы с жильцами. На практике объединениеимеет одну самую верную функцию - оно должны стать балансодержателемздания, считает директор ООО «ПОРЯД.ОК. Управление и эксплуатациянедвижимости» Наталья Лихенко. В каком виде объединение регистрируются,как именно принимает свои решения - это внутренние вопросы любогосообщества людей, которые договариваются между собой. ОСМД становитсязаказчиком услуг, а эксплуатирующая компания - продает ему услуги,используя свои конкурентные преимущества.

Однако, по словам Натальи Лихенко, украинские реалии таковы, что ещедалеко не все собственники готовы участвовать в создании объединений иработать с крупными бюджетами. Поэтому для того чтобы работать нарынке, эксплуатирующим организациям приходится решать задачи, несвойственные эксплуатации, – инициировать создание кондоминиумов,собирать и организовывать людей.

Как отмечает Наталья Доценко-Белоус, те строительные компании,которые сегодня создают собственные эксплуатирующие структуры, вбольшинстве рассматривают их не как бизнес, а как способ решения другихвопросов. В частности, это позволяет эффективно выполнять гарантийныеобязательства по эксплуатации построенного здания, которые всезастройщики несут в течение 10 лет, а также избежать 2% отчислений на служебное жилье.

Наталья Лихенко добавляет, что в условиях растущей конкуренции междустроительными компаниями создание подразделения, которое будетзаниматься обслуживанием построенного дома, повышает уровень лояльностисо стороны потенциальных клиентов к данному застройщику.

В ходе недавно состоявшегося семинара «ОСМД, частные ЖЭКи,эксплуатационные организации», организованного компанией «ВегаКонсалтинг», Наталья Лихенко отметила, что рынок будет двигаться ктому, что ОСМД (или подобные объединения) станут обязательными ипоявятся в каждом доме. Кроме того, по ее мнению, будут созданыинституты обучения для эксплуатирующих компаний, а законодательство вэтой сфере - расширится. «Это будущее, оно в любом случае произойдет,поскольку не бывает бесхозного имущества», - уверена эксперт.

На текущей неделе состоялось совместное заседание МинЖКХ иНационального университета им. М. Драгоманова, на котором было приняторешение поддержать инициативу организации и проведения постояннодействующего семинара «Рыночные формы управления жильем» дляпредставителей местных органов власти и местного самоуправления с целью«формирования и стимулирования эффективного собственника жилья –достижения прорыва в создании ОСМД».

Как сообщила «РБК-Недвижимость» Наталья Доценко-Белоус, работающиеныне механизмы управления недвижимостью направлены на оказание услуг иполучение дохода с использованием устаревшей инфраструктуры. Однакосегодня остро встает вопрос обновления существующих сетей. ПоэтомуМинЖКХ при участии ряда компаний, в том числе Адвокатского объединения«ЮФ «Василь Кисисль и Партнеры», разрабатывает законодательную базу подсоздание еще не существующего в Украине финансового механизма –частного публичного партнерства в сфере жилищно-коммунальных услуг.

«Речь идет о том, что стратегический инвестор будет участвовать вфинансировании обновления инфраструктуры жилищно-коммунальногохозяйства. В свою очередь он будет получать доход непосредственно отпредоставляемых жилищно-коммунальных услуг, по рыночным тарифам, икомпенсируемым для социально незащищенных лиц субсидиями, а такжегосударственными дотациями», - говорит Наталья Доценко-Белоус.Инвесторы сегодня в ожидании этих новых законодательных актов,поскольку они откроют возможности новому виду бизнеса, позволяющемуиметь постоянный неконкурентный источник дохода. Безусловно, это можетповлечь удорожание услуг, однако приведет к значительному повышению ихкачества.

Источник: rbk.ua