Кредиты на "первичку" дешевеют: обзор рынка ипотечного кредитования

Особенно это заметно в сфере самого ответственного для банков (и самого прибыльного) – ипотечного кредитования.

На минувшей неделе – вследствие известных политических событий исторической значимости – новостей в сфере кредитования физлиц не было. Единственным событием, очень косвенно связанным с кредитами, явилось непринятие парламентом закона о налоге на недвижимость площадью более 300 квадратных метров.

В это благословенное (в связи с отсутствием госрегулирования) время кредитование недвижимости в Украине постепенно возрождается. Это отчасти подтверждается рыночной – по механизму – динамикой средних реальных ставок по кредитам.

Средние реальные ставки ипотечного кредитования из числа 50 банков лидеров по активам

Как видим, средние ставки по долгосрочной (от 15 лет) ипотеке-«вторичке» последние три месяца понемногу падают, вплоть до снижения в один процентный пункт. Ставки по кредитованию «вторички» сроком 10 лет незначительно колеблются в обе стороны. А вот ставки по краткосрочным (5 лет) кредитам на «вторичку», напротив, последние три месяца постепенно возрастают. В итоге средние ставки кредитования «вторички» на все сроки от 5 до 20 лет пришли к почти идентичным величинам – диапазон 26,7%-27,3%. Тогда как средние реальные ставки по сроку в один год «ушли в отрыв» от прочих сроков: почти 29%.

Причину падения ставок на кредиты сроком от 15 лет нетрудно вычислить. При нынешних ставках и стоимости столичной и облцентровой недвижимости аннуитетные ежемесячные выплаты при сроке 10 лет и сроке 20 лет отличаются друг от друга не более чем на 10% (скажем, 1500 долларов в месяц против 1400 – это при цене недвижимости $ 100 000, авансе 30%, ставке 25% годовых). А при таких числовых масштабах ежемесячный выигрыш в размере платежа для редких семей окажется решающим – то есть повышенная долгосрочность кредита теряет смысл.

Что же касается ипотеки-«первички», то средние реальные ставки шести кредитующих банков испытали за три месяца следующие колебания. За зимние месяцы средние ставки по всем срокам серьезно упали: на 1-1,7 процентного пункта. После этого в конце февраля – начале марта долгосрочное кредитование (от 15 лет) начало снова дорожать, вплоть до повышения в один процентный пункт. А ипотека-«первичка» сроками 5 и 10 лет пока закрепилась на тех же «уменьшенных» числах средних ставок. В результате средние реальные ставки по всем срокам остаются почти равными (таковыми они были и три месяца назад, но с бо?льшими числами); нынешний их диапазон: 21,2-22,2% годовых.

Как видим, «первичка» имеет обратную ситуацию относительно «вторички» – здесь дешевеют как раз долгосрочные кредиты. Причина – меньшие процентные ставки. Под 18-20% годовых объект стоимостью $ 100 000 при 30% авансе на 10 лет и 20 лет требует ежемесячных платежей, которые отличаются уже на 20% (1100 долларов в месяц против 1350 – что уже может быть решающей разницей для иных семей или риэлторов-трейдеров).

Возвращаясь к теме высоких ставок кредитования «вторички», отметим, что в настоящее время для покупки в Киеве в кредит самой дешевой квартиры на вторичном рынке (стоимостью $ 60 000) необходимы такие минимальные средства:

Типы расходов* Суммы, $* Пояснения

Необходимо иметь до начала кредитования* $ 20 000* Минимальный аванс 30%, одноразовая комиссия 1,5%. А также госпошлина 1%, взнос в Пенсионный фонд 1%, услуги нотариуса около $70, страховые выплаты на первый год – около $170

Ежемесячные выплаты* $ 1 000* При сроках 10, 15, 20 лет, аннуитет

Ежегодные выплаты* $ 100-150* Страховые выплаты (кроме последних двух-трех лет, когда они составят $50-100 в год)

В итоге, взяв гривневый кредит на cумму, эквивалентную $ 42 000, под 26% годовых, заемщик за 10 лет переплачивает банку и страховикам почти на $ 80 000 долларов больше (проценты составят $ 76 000, одноразовые расходы – $ 2 000, страховки – $ 1 300). О целесообразности такой покупки читатель сделает выводы самостоятельно

Что касается общей картины рынка ипотечного кредитования физлиц, по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 15 марта 2010 года, то здесь картина следующая:

Вторичный рынок жилья

Обращаться за кредитованием для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости можно в десять финучреждений из числа 50 лидеров по активам

Кроме того, «вторичку» кредитуют банки не из числа 50 лидеров по активам

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья кредитуют шесть финучреждений из числа 50 лидеров. При этом четыре банка предлагают кредиты на покупку квартир только в конкретных строящихся объектах в Киеве и пригородах столицы, и еще два финучреждения не имеют ограничений по объектам кредитования на первичном рынке недвижимости

Помимо того, «первичку» в любом регионе кредитует Банк Кипра (ставки те же, что и при кредитовании вторички тем же учреждением)

Ремонт в кредит

Продукт «Ремонт в кредит» предлагает только ПроКредит Банк под 47,39% и 45,39% реальных годовых (во втором случае по программе «ПроРемонт Эко» по условиям нужно устанавливать пластиковые окна) с авансом от 25% и сроком до 2 лет (максимально возможная сумма кредита 100 000 гривен, поручительство обязательно).

Автор: Олег Кочевых

Источник: Простобанк Консалтинг