Упавшие ставки не сделали кредиты доступными

В 2010 году банки активно расширяли предложение ипотечных кредитов: на рынке появились кредиты сроком до 20 лет и авансы от 10%, а средние ставки по кредитам на покупку жилья уверенно двигались вниз. Несмотря на это, для рядового украинца покупка жилья в кредит все еще остается роскошью.

Главным событием прошедшего 2010 года на рынке ипотечного кредитования можно назвать то, что за весь год этот рынок практически не продемонстрировал роста количества сделок. Снижение ставок по кредитам на покупку недвижимости на 3-4 процентных пункта по кредитам на «первичку» и 6-8 процентных пунктов по кредитам на покупку вторичного жилья не сделало их привлекательными для потенциальных заемщиков. При нынешней высокой стоимости жилья процентная ставка по кредиту в 18-20% годовых может оказаться непосильной для покупателя, а при нынешних (справедливых) требованиях банков к официальному доходу заемщика – неудивительно, что найти соответствующих требованиям кандидатов – непосильно для банкиров. «На конец 2010 года спрос на ипотеку со стороны населения вырос в 1,5 – 2 раза, но реально количество сделок остается на низком уровне по причинам высоких ставок и требований к заемщикам», - объясняет Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик».

Однако многие участники рынка оптимистично смотрят на ситуацию: ведь по прогнозам на 2010 год никакого роста на рынке ипотеки могло не быть и вовсе. В то же время, за год условия ипотечного кредитования, хоть и остались жесткими, но заметно «приблизились» к заемщику: кроме уже упомянутого снижения ставок, на рынке появились минимальные авансы в 30% (а по некоторым программам и меньше), увеличились сроки кредитования, вернулись программы на покупку недвижимости на первичном рынке. «Такие условия, конечно же, не привели к «революции» и ажиотажу на рынке ипотечного кредитования, однако благодаря конкуренции ставки по кредитам на покупку жилья приблизились к докризисным», - комментирует Максим Кошевцов, руководитель индивидуального бизнеса Всеукраинского Банка Развития. Правда, если говорить о первичке, то на начало 2011 года лишь один банк выдает кредиты без привязки к конкретному застройщику, как это делают остальные 11. Еще 5 учреждений вообще предоставляют такой займ лишь под залог альтернативной недвижимости на вторичном рынке.

Одним из важных событий в сфере ипотечного кредитования эксперты называют внедрение банками плавающей ставки по ипотечным кредитам. Этот механизм позволяет банкам выдавать долгосрочные кредиты даже если экономическая ситуация нестабильна. Впрочем, заемщики заслужено насторожено восприняли такое нововведение. «Предпочтение заемщики пока отдают кредитам с фиксированной процентной ставкой, что связано с «размытым» механизмом формирования плавающей ставки в банковской системе Украины и нестабильностью реальной экономической ситуации в стране», - поясняет Андрей Осипов. Еще одна причина, по которой заемщики не оценили нововведение, - высокая рисковость таких кредитов. Так, в опросе, который проводил Prostobank.ua, 32% принявших участие читателей сайта отметили, что ипотека с плавающей ставкой "слишком рискованна". Всего в опросе приняло участие 528 человек.

Еще одно позитивное изменение 2010 года - то, что активность на рынке ипотечного кредитования стало проявлять государство. Государственное ипотечное учреждение в своей программе запланировало кредитование застройщиков с последующей выдачей займов покупателям квартир по ставкам ниже среднерыночных.

Тенденции рынка в 2010 году

Средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке весь год продолжали планомерно снижаться и за год упали на 6,9-8,3 процентных пункта. Самыми высокими остаются средние ставки по кредитам на один год – 21,85% годовых на конец 2010 года. Средние ставки по кредитам на другие сроки на конец декабря-2010 сосредоточились в промежутке между 19% и 20% реальных годовых.

В то же время, все больше банков предлагают кредиты на «вторичку». Если в начале 2010 года наибольшее количество учреждений (7 банков) предлагали кредиты сроком на год, то к концу 2010 года с однолетними кредитами сравнялись кредиты сроком пять и десять лет (по 23 банка предлагали кредиты на каждый из сроков на конец декабря-2010).

В отличие от ставок по кредитам на «вторичку», средние реальные ставки по кредитам на новое жилье (под залог его самого или альтернативной недвижимости) в первой половине 2010 года даже немного выросли и в конце июня-2010 были на 1-2 процентных пункта выше, чем в конце января-2010. Однако потом ставки подхватили общую тенденцию и в целом за 2010 год снизились на 3-4 процентных пункта, приблизившись к отметке в 19% реальных годовых. Только средние ставки по кредитам сроком на 15 лет оказались немного ниже этой отметки.

Количество банков, предлагающих кредиты на новое жилье, в 2010 году заметно выросло. Долгосрочных кредитов банки по-прежнему остерегаются: в конце 2010 года кредиты на недвижимость на первичном рынке сроком на 20 лет предлагали пять банков из числа 50-ти лидеров по активам, а в начале года их было четыре. При этом сегменты кредитования на один и пять лет пополнились 11-ю новыми учреждениями каждый, а на 10 лет – девятью.

Чего ждать в 2011 году

В 2011 году эксперты не ожидают радикальных изменений на рынке ипотечного кредитования. Скорее всего, будут продолжаться тенденции прошлого года: постепенное снижение ставок, увеличение количества банков, предлагающих кредиты на покупку недвижимости. «По нашим прогнозам, в 2011 году увеличится количество банков, выдающих ипотечные кредиты, так как банки постепенно возвращаются в этот сегмент рынка. Что же касается ставок по ипотечным кредитам в целом по рынку, они могут еще снизиться, но это снижение уже будет незначительным», - считает Димитрос Ефтимиоу, директор департамента по развитию розничного бизнеса Universal Bank.

Однако при успешной реализации государственной программы ипотечного кредитования и дальнейшем снижении ставок по ипотечным кредитам до уровня, на котором они станут привлекательными для заемщика, рынок ипотечного кредитования может продемонстрировать в 2011 году значительный рост. «Если рынок будет развиваться и поддерживаться со стороны государственных органов такими же темпами, как и в 2010 году, то при оптимистичном прогнозе рынок ипотеки достигнет докризисного уровня ближе к третьему кварталу 2011 года», - прогнозирует Максим Кошевцов.

Также можно ожидать, что в 2011 году банки все чаще будут использовать плавающую ставку по ипотечным кредитам. Однако это не означает, что фиксировнная ставка исчезнет с рынка. «В ближайшем будущем фиксированная ставка будет занимать лидирующие позиции, учитывая то – что она остается выгодной для финансовых структур при краткосрочном кредитовании», - поясняет Андрей Осипов. При этом плавающая ставка чаще будет применяться для долгосрочного кредитования. «Единственная проблема для введения рыночных плавающих ставок в Украине заключается в отсутствии единого индикатора, который четко отображал бы стоимость ресурсов на валютной бирже и возможность банка финансироваться по этой ставке, как в западных странах, в которых есть LIBOR и EURIBOR. Поэтому некоторые банки привязывают процентную ставку к своим депозитным программам, другие – к рыночным ставкам», - комментирует Иван Кузовкин, заместитель председателя правления Банка Кипра. Кроме того, кредиты с плавающей ставкой часто не вызывают доверия у заемщиков.

Что касается размеров первоначального взноса по ипотечным кредитам, то эксперты допускают его снижение в 2011 году, однако радикального уменьшения авансов ожидать не стоит. «Думаю аванс меньше 30% стоимости залогового имущества предлагаться не будет, поскольку рынок недвижимости еще не стабилизировался и до конца не понятны предложения по стоимости имущества на нем. 30% аванса это и есть та минимальная «подушка» для колебаний стоимости», - объясняет Виталий Вербовой. И уж точно в ближайшее время не стоит ожидать возвращения на рынок кредитов без первоначального взноса. «Я не думаю, что это случится в 2011 году, для этого понадобится как минимум 3-5 лет, да и то при условии отсутствия финансовых катаклизмов. Еще одним путем, может стать предоставление дополнительного обеспечения по кредиту», - рассказывает Наталья Байдакова, начальник управления активных и пассивных операций департамента розничного бизнеса БМ Банка.

Не ожидают эксперты и возобновления в 2011 году валютного кредитования. «С целью поддержания спроса на национальную валюту и стабилизации финансового рынка возобновления кредитования в валюте в 2011 году не предвидится, тем более, что на рассмотрение ВР внесен законопроект «О внесении изменений в Закон о защите прав потребителей», который предусматривает запрет на валютное кредитование», - поясняет Андрей Осипов.

Общая картина рынка ипотечного кредитования физлиц по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 25.01.2011 такова:

Жилье на вторичном рынке под залог его самого

Кредит на покупку жилья на вторичном рынке под залог самого приобретаемого объекта (без ограничений по его локализации) можно получить в следующих учреждениях из числа 50-ти лидеров по активам:

Помимо того, покупку «вторичного» жилья в сданной части жилого комплекса «Ольжин Град» в райцентре Вышгород Киевской области кредитует банк «Киевская Русь». Сроки 1, 5, 10, 15, 20 лет; авансы 30%, 40%, 50%; реальные ставки 19,30% – 23,85% годовых (только классическая схема выплат).

Также «вторичку» кредитуют банки не из числа 50 лидеров по активам:

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья под залог самого приобретаемого объекта кредитуют двенадцать банков из числа 50 лидеров по активам.

Из меньших банков покупку жилья на первичном рынке кредитует Всеукраинский Банк Развития. Ставки те же, что и по «вторичке» у этого учреждения (только аннуитет):

«Первичка» под залог «вторички»

Из числа 50 банков-лидеров по активам кредиты на покупку недвижимости первичного рынка под залог альтернативной недвижимости вторичного рынка, уже являющейся собственностью заемщика, предоставляют пять банков (без точной локализации приобретаемого жилья, кроме Ощадбанка):

Из меньших учреждений «первичку» под залог «вторички» в любом регионе кредитует Банк Кипра с авансом 40% и сроком на 1, 5 и 10 лет. Эффективная ставка по кредиту составит, в зависимости от срока, 20,08% - 21,56% годовых (только классическая схема).

Ремонт в кредит

Продукт «Ремонт в кредит под залог недвижимости» предлагают три банка из числа 50 лидеров по активам:

Автор: Евгения Резниченко

Источник: Prostobank.ua