Что делать, если ипотечный кредит превратился в проблему

Много украинцев с наступлением кризиса предстали перед вопросом: что делать, если нет возможности погасить ипотечный кредит, а терять жилье совсем не хочется? Кто может воспользоваться программами рефинансирования? Нужно ли это делать? И какие из программ, предлагаемых банками летом-2011, самые выгодные?

Финансовый кризис коснулся всех украинцев, но самый большой удар нанес ипотечным заемщикам. Люди, которые получили банковскую ссуду в долларах США (или в евро), понесли большие потери, связанные с повышением курса иностранной валюты. С наступлением кризиса не только снизились зарплаты населению, но и состоялось крупное сокращение рабочих мест. Много украинских семей осталось без работы и с огромным финансовым бременем в виде ипотечного кредита.

С другой стороны, имеем банки, выдавшие кредиты физлицам на приобретение недвижимости и из-за указанных выше причин не получающие сумму погашения. Поскольку банки не получают от населения средств по кредитам, соответственно, не могут выплачивать населению их же средства по депозитам. Получается замкнутый финансовый круг.

Невозвращение ипотечного кредита – это проблема не только для заемщика, но и для кредитора. Ведь банк также хочет вернуть свои средства и получить прибыль. Поэтому для тех, кто испытывает временные трудности с обслуживанием ипотечного кредита, банки предлагают программы рефинансирования, которые позволяют заемщику не только погасить просроченную задолженность, но и существенно уменьшить кредитную нагрузку на бюджет.

Итак, я решила поинтересоваться, что же банки сегодня предлагают проблемным заемщикам. Поскольку банков, предлагающих ипотеку, очень много, то для анализа программ рефинансирования я выбрала те учреждения, которые еще перед началом кризиса (по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации на 2008 г.) были лидерами по выданным ипотечным кредитам. Другими словами, у которых было перед самим кризисом больше всего ипотечных заемщиков. Это УкрСиббанк , Райффайзен Банк Аваль , Укрсоцбанк , ОТП Банк , ПриватБанк , Надра , Ощадбанк , Финансы и Кредит , Сведбанк , Первый Украинский Международный Банк , Кредитпромбанк , Правэкс-Банк , Эрсте Банк , Форум , Проминвестбанк .

Кто предлагает?

Первые же результаты мониторинга сайтов вышеупомянутых банков натолкнули на размышления. Ведь только чуть больше половины банков (8 банков из 15-ти) предлагают программы рефинансирования (рассказывают о них на своих на сайтах). Еще 1 банк заявляет о возможности рефинансирования кредитной задолженности на индивидуальных условиях. Сразу оговорюсь, если на сайте банка отсутствует информация о рефинансировании ипотеки – это не означает, что такая программа в учреждении не предусмотрена. В любом случае, заемщику в случае наступления трудностей с возвращением кредита следует уточнить у своего менеджера по кредитованию, может ли банк предложить изменения условий погашения кредита.

Почти все программы рефинансирования, которые предлагают вышеупомянутые банки, хоть и могут помочь ему в период финансовых трудностей, лишь временно уменьшат нагрузку на бюджет заемщика. При этом самая полезная для заемщика из всех предложенных программ, по моему мнению, конвертация валюты кредита, которая позволит уменьшить риск от колебаний курсов валюты и, подчас, даже расходы на погашение кредита.

Большинство банков выдвигают индивидуальные требования к заемщикам, которые хотят воспользоваться программами рефинансирования. Некоторые банки такие программы предлагают только клиентам, которые не имеют просроченной задолженности по кредиту. Кроме того, на программу конвертации валюты кредита, в некоторых учреждениях также могут рассчитывать лишь те заемщики, которые не находятся на реструктуризации и не имеют просроченных платежей. А один из 15 банков вообще предлагает специальные условия по погашению задолженности: может даже «простить» пеню и штрафы при полном погашении просроченных процентов и комиссий за определенный срок. Но об этом ниже.

Что предлагают и что выбрать?

Все программы рефинансирования, которые предлагают исследованные мною банки, можно разделить на следующие виды.

1. Конвертация (наиболее распространенный вид рефинансирования). Его предлагают 5 банков из 15, исследованных мною.

Суть: валютный кредит заемщика банк переводит в гривневый (это уменьшает риск заемщика, связанный с колебанием валютного курса).

При этом конвертация, как правило, осуществляется по курсу валютного рынка Украины или по курсу продажи иностранной валюты в операционной кассе банка на дату проведения операции по смене валюты кредита. Срок кредита преимущественно равен сроку, на который был выдан валютный кредит.

Банки предлагают 2 подхода к определению процентной ставки по «новосконвертированному» кредиту:

• процентная ставка, которая была по кредиту в инвалюте плюс надбавка в размере 1-4 п.п.;
• процентная ставка в гривне (фиксированная или плавающая), как правило, это либо действующая ставка по ипотечным кредитам банка, либо эта же ставка, но сниженная на 0,5-1 п.п.

2. Увеличение срока кредита или отсрочка погашения тела кредита

При этой программе рефинансирования банки предлагают увеличить срок кредита, что позволит уменьшить финансовое бремя на заемщика. Если у заемщика сложились временные финансовые трудности, банк может дать отсрочку погашения тела кредита до 12-24 месяцев. При этом проценты по кредиту вам придется исправно погашать.

Основное преимущество этой программы - уменьшение ежемесячных платежей по кредиту (особенно выгодно заемщикам, у которых уменьшился уровень дохода). Недостаток программы - хотя ежемесячные платежи уменьшились, сама сумма кредита - нет. Кроме того, заемщик еще дольше будет погашать кредит. Однако если финансовое состояние заемщика улучшится, он может досрочно погасить кредит.

Один из 15 банков предлагает также похожую программу рефинансирования - адаптационный график платежей. Эта программа предусматривает снижение ежемесячной суммы платежа с последующим постепенным ее увеличением. Максимальный срок снижения ежемесячной суммы платежа может достигать полутора года. Такая программа рассчитана на заемщиков, у которых через некоторое время (до полутора года) увеличатся доходы, что позволит им погашать кредит (с увеличением суммы платежа). Основной недостаток программы – неизвестно, улучшится ли финансовое состояние заемщика.

3. Смена заемщика по кредитному договору

Если у заемщика нет возможности в полном объеме выполнить свои обязательства по кредиту, у него есть возможность перевести все свои обязательства на третье лицо. Преимущество для нового заемщика – возможность получить кредит на выгодных условиях, которые на данный момент отсутствуют на рынке кредитования.

Кроме того, банки предлагают и другие программы рефинансирования:

• новый кредит для заемщиков на более выгодных условиях – два банка из исследованных предлагают оформить новый кредит на погашение старого ипотечного кредита в другом банке под 16-22% годовых (в зависимости от банка) сроком до 20 лет на сумму фактической кредитной задолженности в другом банке, но не более 70% от оценочной стоимости жилья. Чтобы оформить кредит на более выгодных условиях, заемщику необходимо иметь положительную кредитную историю в банке. То есть, если у вас возникли финансовые проблемы с кредитом, вы не погашали его вовремя – вы уже не можете воспользоваться этой программой. С другой стороны, если у вас положительная кредитная история, и у вас нет проблем с погашением кредита, вам трудно будет получить согласие вашего банка на перекредитование в новом банке. Кроме того, вы понесете новые затраты на оформление нового кредита. Стоит ли воспользоваться такой программой? Как видим, суть программы заключается в оформление нового кредита, чтобы погасить старый кредит. Поэтому очень важно подсчитать ваши расходы по старому кредиту и сравнить с расходами на оформление нового кредита на «выгодных условиях». Меньшая процентная ставка по новому кредиту – это не всегда экономия, ведь вы еще понесете затраты на оформление кредита, комиссии за выдачу;
• временное снижение процентной ставки – на небольшой срок банк может снизить процентную ставку по кредиту, чтобы уменьшить финансовую нагрузку на бюджет на время финансовых трудностей клиента. После оговоренного срока банк опять увеличивает процентную ставку. Такую программу предлагают лишь 2 банка из 15. Банк может снизить процентную ставку на 2 года, при этом в долларах США – до 10%, в гривне – до 15% годовых. Эта программа будет выгодна для заемщика, если банк после снижения процентной ставки увеличит его до уровня не выше, чем ставка была до снижения. В этом случае программа очень выгодна для заемщика. Если банк после снижения ставки увеличит ее до уровня выше базовой ставки, тогда вы просто перенесете финансовую нагрузку на более позднее время, отложите ее;
• но самой интересной оказалась специальная программа рефинансирования от Надра Банка, которая официально действовала с 1 января до 1 марта 2011 г. и, по словам специалиста банка, сейчас действует в индивидуальных случаях. Банк дает возможность погасить просроченную задолженность без штрафов и пени и выйти на нормальный график погашения кредита - если заемщик готов погашать остаток кредитной задолженности. Чтобы воспользоваться программой реструктуризации, необходимо погасить просроченные проценты и комиссии в полном объеме или 50% просроченной задолженности по процентам и комиссиям, или 2-х полных ежемесячных платежа – на выбор заемщика. Остаток просроченной задолженности по процентам и комиссиям выплачивается в течение срока до 36 месяцев, но не более срока действия кредитного договора. Другим обязательным требованием банка есть погашения задолженности по уплате штрафов и пени в зависимости от срока просрочки: по кредитам со сроком просрочки задолженности до 180 дней необходимо погасить 10% задолженности по уплате штрафов и пени; по кредитам со сроком просрочки задолженности от 180 до 360 дней - 30%; по кредитам со сроком просрочки задолженности свыше 360 дней - 50%.

Заемщикам, которые в полном объеме погасят задолженность по просроченным процентам и комиссиям, банк «прощает» пени и штрафы. Внедрение такой программы банком можно объяснить специальной политикой временной администрации банка и желанием «вернуть свои деньги».

Удивило лишь то, что банк не предлагает клиентам воспользоваться такой полезной программой, как конвертация. Ведь среди предлагаемых банком программ только такие как увеличение срока кредита, отсрочка погашения тела кредита, замена заемщика и реализация залогового имущества (в случае принудительной продажи залоговой недвижимости, заемщик будет избавлен от взыскания исполнительного сбора в размере 10% от размера задолженности).

Автор: Наталья Крамар

Источник: Простоблог