Что ожидает украинскую ипотеку

Так, Кабмин зарегистрировал в Верховной Раде законопроект №3517 «О внесении изменений в закон «О налогообложении прибыли предприятий», призванный минимизировать кредитные риски банков и заемщиков в условиях колебания валютного курса.

Валютные кредиты - в гривну?

Правительство предложило повысить размер страховых резервов, которые можно относить на валовые затраты, с 10% до 100% на период до 1 января 2010 года и до 80% – после. Планируется относить на валовые затраты убытки банка-резидента, которые сформировались в результате того, что заемщику было позволено погашать валютный кредит в гривнах. Курс должен быть согласован сторонами и не может быть ниже официального на момент заключения кредитного соглашения. Норма будет действовать для отчетного периода с 1 октября 2008-го по 1 апреля 2009 года.

Убытки могут зачисляться на валовые расходы кредитора при условии их использования для компенсации стоимости приобретения валюты в отчетном периоде. В свою очередь, заемщики берут на себя налоговые обязательства: физические лица должны будут уплатить 15% налога с дохода, полученного из курсовой разницы, юридические лица – 25%. Как сообщается в пояснительной записке, принятие этого законопроекта активизирует операции на финансовом рынке и равномерно распределит налоговую нагрузку.

Таким образом, ранее озвученная Виктором Пинзеныком идея перевода расчетов по валютным ипотечным кредитам в гривну – в связи с ее значительной девальвацией – приобретает реальные законодательные формы. Правда, в данном проекте закона уже не содержится обозначенный главой Минфина конкретный курсовой показатель. Напомним, в ноябре Виктор Михайлович предлагал банкам согласиться, чтобы заемщики обслуживали валютные кредиты в гривне по курсу 5,0 грн/долл (имея в виду, что большинство кредитов были оформлены, когда в стране существовал примерно такой валютный курс), и эта его инициатива была, естественно, встречена в штыки банкирами.

Как будем считать?

В предложенном виде – когда курс устанавливается по согласованию сторон – данная законодательная норма не должна вызвать больших возражений от руководителей коммерческих банков. Ведь, во-первых, банки согласятся устанавливать курс не намного ниже межбанковского (например, курс на межбанке – 8 грн/долл, а курс пересчета в гривну – 7,5 грн/долл), а во-вторых, курс наверняка будет плавающим – ведь никто не знает, какие виражи девальвации продемонстрирует гривна в будущем.

Однако такой вариант перехода на гривну по валютным кредитам при осуществлении его на практике вряд ли вызовет большой восторг у заемщиков. Мало того, что курс по обслуживанию ипотечных кредитов окажется, скорее всего, очень близким к рыночному, так еще и придется платить подоходный налог в бюджет, что создаст дополнительные расходы, а еще - бумажную и правовую волокиту.

Тогда не очень понятно, а для чего вообще городить огород? Ведь уже не стоит вопрос, что люди не могут купить в обменных пунктах иностранную валюту. Пожалуйста – доллары и евро теперь свободно продаются! Поэтому смысл сводится, по сути, к уменьшению банками ставок по валютным кредитам.

Вот если бы законодатели и правительство предусмотрели бюджетное финансирование на компенсацию убытков банков и заемщиков от девальвации гривны, то тогда в этом законопроекте было бы рациональное зерно. А так – лишь видимость заботы государственных институтов об участниках ипотечного рынка…

Квартиру за долги не отнимут?

Еще более неоднозначным является принятый 23 декабря в первом чтении законопроект,
запрещающий банкам возвращать кредиты путем продаж залогового имущества граждан до выхода Украины из финансового кризиса. Документом предлагается на этот период ввести мораторий на погашение банками кредиторской задолженности физических лиц - клиентов банка путем отчуждения имущества, внесенного как залог по кредитным договорам с этими лицами, в случае если залоговым имуществом является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане.

С одной стороны, данный закон, в случае его принятия парламентом, вроде бы поможет гражданам, которые оформили когда-то ипотечный кредит, но не могут теперь его обслуживать в связи с падением гривны и поэтому рискуют остаться без залоговой квартиры (дома). Однако не нужно спешить хлопать в ладоши.

Такая законодательная норма может нанести огромный вред – причем, не только банкам, но и большому количеству соотечественников, не имеющих никакого отношения к ипотечному рынку. Банки, в случае невозможности компенсации потерь путем реализации залогового имущества, могут просто-напросто обанкротиться. Ну и второй очевидный момент – коль скоро одни люди перестанут платить банкам по своим кредитам, то другие не смогут получать полагающиеся им проценты по их депозитам. То есть, помогая одним (причем тем, кто сознательно шел на риск при оформлении более дешевых валютных кредитов), государство ставит под удар других, которые ни в чем не повинны перед заемщиками-неудачниками.

Впрочем, немалая часть вины за теперешние проблемы на ипотечном рынке лежит и на банкирах. Людям нужно было объяснять риски валютных кредитов в случае девальвации гривны, а тем соотечественникам, которые имеют исключительно гривневые доходы, банки не должны были вообще давать валютные кредиты. По-видимому, признавая задним числом свою ошибку, Нацбанк и издал постановление №406 от 1 декабря «Об утверждении изменений в положение «О порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков», которым фактически запретил с 28 декабря кредитование в иностранной валюте.

Ударим гривной по "лишним" метрам?

Наконец, еще одна законодательная инициатива правительства, пусть, и не прямо, но будет, несомненно, иметь большое значение для рынка недвижимости в случае ее реализации в парламенте. Законопроектом №3533 «О налоге на недвижимое имущество (недвижимость), отличное от земельного участка», внесенным Кабмином в парламент 22 декабря, предлагается ввести налог на квартиры площадью более 150 кв. м. и дома площадью более 300 кв. м.

Ясно, что появление налога на недвижимость заставит многих владельцев квартир и домов, сдаваемых сейчас в аренду или, тем более, просто законсервированных до лучших времен, выставить их на продажу. А это приведет к еще большему удешевлению квадратного метра, что хорошо для желающих улучшить свои жилищные условия, но, естественно, плохо для банков, выдавших ранее ипотечные кредиты…