Как сделать недвижимость неприкосновенной для кредиторов

Неприкасаемый

Спокойно! Непадай в обморок! Счастье привалит всего на год-два и вряд ли коснетсянедвижимости, приобретенной тобой про запас. Т.е. вторая-третья-пятая квартирауйдут с молотка, если, конечно, не предпримешь меры, описанные нами наследующих страницах. А вот если жилье у тебя в единственном экземпляре, тоочень скоро сможешь обменяться с сотрудниками банка или коллекторами, решившимиизъять твое родовое гнездо, не только жестами, но роскошной фразой изклассической литературы: «Да что такое, в самом деле? Что я, управы, что ли, ненайду на вас? Я на шестнадцати аршинах (50,100,150 — по обстоятельствам) здесь сижу, и будусидеть!»

Большоеспасибо нужно сказать авторам законопроекта «О защите имущественных правграждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса».Проект уже принят в первом чтении и, вполне вероятно, через месяц-два пройдетвторое и третье. Упростить жизнь должникам хотят три партии — БЮТ, Блок Литвинаи, как ни странно, коммунисты.

У законопроектас длинным названием на редкость очень компактное содержание. Всего несколькопредложений. Зато каких! Настоящий бальзам на душу должника.

Перваястатья (а в документе их целых три) гласит, что на время выхода экономикиУкраины из кризиса вводится мораторий на «взыскание предмета залога или ипотекив случае, если предметом залога или ипотеки является жилая недвижимость, вкоторой постоянно проживают люди». Т.е. ни один кредитор ни при какихобстоятельствах не вправе продать твое жилье. Лишь бы прописка совпадала сместонахождением квартиры. Правда, что-то подсказывает, что и прописка неважна. Да и фраза «в которой проживают люди» совершенно не означает, что речьидет именно о твоей скромной персоне, у которой может быть очень большая семьяи много дальних родственников. Но не стоит себя тешить пустыми надеждами.Наверняка этот нюанс исчезнет во время доработки законопроекта. Так чтонесостоявшимся ипотечным спекулянтам расслабляться пока рановато. 

Лучшийспособ погасить кредит — загасить кредитора

Втораястатья законопроекта целиком посвящена сроку действия моратория. В нейзаписано, что «завершение выхода экономики Украины из состояния финансового кризисаопределяется решением Верховной Рады по представлению Кабмина». Интересно, какбыстро правительство придет к выводу, что страна расцвела пышным цветом прямона глазах ошалевшего от экономического коллапса электората, а парламент сумеетразглядеть это чудо природы. При самом оптимистическом развитии событий Украинасможет выйти из финансового, а на самом деле полномасштабного экономическогокризиса, не ранее следующего года. Согласись, отсрочка не очень большая. Темболее что законопроекту потребуется несколько месяцев, чтобы пройти все кругипарламентского ада. И далее, как записано в третьей и последней статье,вступить в действие с момента его опубликования. Только сначала закон долженподписать Президент.

Незавизировать его в предвыборный год сможет только политический самоубийца.Впрочем, всякое может быть.

Временно недоступен

Показаконопроект готовится ко второму чтению, защитить интересы должников взялсяКабмин. На одном из своих заседаний в конце декабря правительство приняторешение, запрещающее банкам отбирать у граждан квартиры, приобретенные вкредит, если они выплачивают хотя бы проценты. А вдобавок Кабмин запретилбанкам повышать кредитные ставки по уже выданным кредитам.

Все вобщем-то хорошо, только смутные сомнения вызывают два момента. Первый — решениядаже нынешнего правительства не могут подменять собой законодательство. А позакону «Об ипотеке» в случае неуплаты долга предмет залога подлежит отчуждению.Ни одно решение Кабмина не вызовет даже скупой слезы сострадания у ненавистногоколлектора.

Второймомент носит исключительно материальный характер. Речь идет о материальнойсубстанции, которая, как тебе известно, является онтологически первичнымначалом. Короче говоря, отыскать текст решения правительства оказалосьневозможно. Его нет ни в Минюсте, куда попадают все документы для регистрации,ни в парламенте, ни в самом Кабмине. О решении сообщила лишь пресс-службаправительства.

Но уже вконце января появилось таки материальное подтверждение, правда, не вправительстве, а в парламенте — депутаты смогли получить на руки законопроект,подготовленный их коллегой из БЮТ, с длинным названием «О внесении изменений внекоторые законодательные акты Украины с целью преодоления негативныхпоследствий финансового кризиса».

Проектомпредлагается ввести мораторий на два года на принудительное выселение из жилья,в котором проживает или зарегистрирован ипотекодатель. Но только при условии,что проценты по кредитам выплачиваются с задержкой не более 2-х месяцев. В общем, не густо.Особенно, если учесть, что сумма по процентам в гривне очень скоро превыситразмер ежемесячного платежа, выплачиваемого тобой полгода назад по «старому»курсу.

Еще одноновшество звучит так: предоставить право банкам с согласия должника до 31 декабря 2009-ого провести реструктуризациюзадолженности по кредитам на покупку жилой недвижимости. Под реструктуризациейпонимается отсрочка по выплате тела кредита на два года и продление кредитногодоговора на 10 лет.

Можноподумать, что прописанные в проекте фразы «предоставить право банкам» и«согласие должника» к чему-то обязывают. Более того, право у банков и таксуществует, а должник не просто согласен, а испытывает острейшее желаниеснизить размер ежемесячного платежа. С таким же успехом в законопроекте можнобыло предоставить право пришельцам посетить планету Земля, в случае согласияместного населения.

Вероятностьпринятия законопроекта практически нулевая. Даже несмотря на его бесполезностьи политическую окраску, другие его «благие пожелания», например, обязатьэкспортеров продавать половину своей валютной выручки, наткнутся на жесткоенеприятие парламентариями.

Свободно-конвертируемый

Способызащитить имущество должников, описанные выше, просто цветочки, по сравнению сягодками, заложенными в других законопроектах, проходящих согласование впарламентских комитетах.

Состояние,близкое к панике, наверняка вызовет у кредиторов законопроект «О мерах позащите интересов граждан в условиях кризиса на валютном рынке Украины».Документ предлагает предоставлять право банкам и заемщикам, заключившимкредитные договоры в иностранной валюте до 1 октября 2008года, заключить дополнительные договоры о конвертации долга в гривну. Обмендолжен произойти по курсу 5,05грн./$. Нечто подобное предлагал министр финансов Виктор Пинзенык, только егозаконопроект парламентарии провалили. Не хватило всего нескольких голосов.Партия регионов за законодательную инициативу «враждебного» министра,естественно, не голосовала. Но по иронии судьбы, проект «О мерах по защите…»предлагают именно регионалы. Посему шансы быть принятым у него крайне велики.

Вернуть телоКредита? Это вы о ком?

У регионаловесть еще один подарок должникам. Называется он «проект постановления ВерховнойРады «О защите граждан Украины от спекулятивных операций с курсом гривны».Авторы документа предлагают пересчитать основную сумму долга в гривне по курсуНБУ на момент заключения кредитных договоров и заодно всем вкладчикам, пожеланию, конвертировать их гривневые депозиты в валютные. Один нюанс —«предлагают». То есть Нацбанк может и великодушно отказаться. Зато как былозадумано!
Куда настойчивее в своей идейной борьбе за права должников коммунисты. Ихзаконопроект «О внесении изменений в Закон Украины «Об ипотеке» не предлагает,а обязывает банки предоставлять всем заемщикам в случае потери работы илинахождении в бессрочном неоплачиваемом отпуске отсрочку по выплате кредита нанесколько лет. А именно — до 1января 2011 года.Видимо к этому моменту, как считают коммунисты, кризис закончится.

Беспрецедентный

Надопризнать, что предложения отсрочить выплату по кредиту или ввести временныймораторий на изъятие залога, проблемы не решают. По крайней мере, весьмасомнительно, что тот, кто не в состоянии погашать долг сейчас, сможет этосделать через годик-второй. Сейчас никто не может сказать, какой курс доллар кгривне будет через неделю-две. А если доллар доберется до отметки 15 грн., то куда проще отдать банкуквартиру и дальше жить в свое удовольствие без долгов. В крайнем случае, еслипосле продажи предмета залога, все еще останется долг перед банком, то придетсявыплачивать 20% изофициальной зарплаты, при условии отсутствия другого имущества. Так что подумайо нем заранее. Очевидно, банк тоже не останется в выигрыше. Даже продав твоюквартиру за полцены, а вполне реально, что и за треть, он вряд ли покроетвыданный кредит. А убытки придется списывать с капитала и создаватьдополнительные резервы. В общем, невыгодно и дорого.

Выход изтупиковой ситуации и для банка, и для заемщика только один — конвертация долгав гривну по приемлемому курсу для обеих сторон. Например, 6,5 или 7 грн./$. В противном случае, должники будутпоступать так, как мы описали на следующих страницах, а именно, находитьзаконные лазейки не выплачивать кредит банку, сохраняя за собой право на жилье.

Респондент
                                                                             
Алексей Руднев, начальник управления развития продуктов для частных клиентовOTP Bank

— Парламентпринял в первом чтении закон, согласно которому накладывается мораторий навзыскание недвижимого имущества, если в квартире прописаны люди. Как банкпланирует отстаивать свои интересы в случае окончательного принятия закона внынешнем виде?

— В этойситуации очень важно чтобы органы власти и банки действовали согласовано. Мы неможем поддерживать решения, направленные на развал основ функционированиябанковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности и будем всегдаподдерживать логические и последовательные решения, направленные на защитуинтересов населения при сохранности института частной собственности и рыночныхвзаимоотношений. Хочу обратить внимание, что крупнейшими банками уже поддержанаи внедрена в процесс реструктиризации инициатива, «згідно якої банкамзабороняється відбирати у громадян квартири, придбані згідно кредитнихдоговорів з банками, якщо людина сплачує хоча б відсотки з обслуговуваннякредиту». Поддержка крупнейшими банками данной инициативы — очень четкий сигналрынку и пример лояльности банков к своим клиентам.

Респондент

Елена Трапезникова, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

— СогласноЗакону Украины «Об ипотеке», в случае невыполнения или ненадлежащего выполнениядолжником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить своитребования по основному обязательству путем обращения взыскания на предметипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основаниирешения суда, исполнительной надписи нотариуса или в соответствии с договоромоб удовлетворении требований ипотекодержателя. В соответствии с правовойпозицией Министерства юстиции Украины, изложенной в виде официальногоразъяснения, принудительное взыскание недвижимого и движимого имущества,которое выступает предметом ипотеки или залога, возможно только на основаниирешения суда, поскольку заставить должника осуществить некоторые действия,направленные на отчуждение предмета ипотеки (залога), никто иной, кроме суда,не вправе. Особо резонансным стало обсуждение законопроекта № 3459-1 «О защите имущественных прав граждан впериод выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса», принятого впервом чтении Верховной Радой. Указанный законопроект предусматривает на периодвыхода экономики Украины из состояния кризиса введение моратория наприобретение залогодержателем или ипотекодержателем права обращения взысканияна предмет залога или ипотеки в случае, если предметом залога или ипотекиявляется жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане. Ко второмучтению планируется доработка законопроекта в части закрепления возможных схемудовлетворения при таких условиях требований кредиторов. Среди попытокукраинских законодателей, также направленных на решение проблем, связанных сосложной финансовой ситуацией граждан-заёмщиков, взявших валютные кредиты,следует отметить также законопроект № 3478«О внесении изменений в Закон Украины «О первоочередных мерах по предотвращениюнегативных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Украины касательно предоставления гражданам Украиныотсрочки по кредитному договору», предоставленный на данный момент дляознакомления. Согласно упомянутому законопроекту предлагается обязать банки идругие финансовые учреждения на основании заявлений граждан-заёмщиков поипотечному кредиту или кредиту на покупку автомобиля предоставлять отсрочку пооплате остатка невозвращенной части выданного кредита. При этом отсрочка некасается оплаты процентов за пользование кредитом. Среди оснований на получениетакого рода отсрочки предусматривается безработица, утрата части заработка.Срок предоставления отсрочки не должен превышать один год, отказ отпредоставления отсрочки может быть оспорен в суде.

Источник: Личный счет-ls.kontrakty.ua