Как купить залоговое имущество

Осторожно, залог!

Объекты, выставленные напродажу финструктурами, обычно либо отданы им заемщиками добровольно, либоотчуждены банком на основании договора об удовлетворении требованийипотекодержателя (кредитора). Если пункт о внесудебном изъятии залогафинучреждением содержится в тексте договора ипотеки (или же при кредитованиибыл подписан отдельный договор об условиях отчуждения имущества), то передачазалога банку происходит без согласия должника, в отсутствие решения суда илиисполнительной надписи нотариуса, позволяющей кредитору взыскать залоговоеимущество с заемщика.

Юристы предупреждают:приобретение жилья или авто у банка, принудительно конфисковавшего залог толькона основании соответствующего пункта в кредитном договоре, — крайне рискованноедля покупателя мероприятие. По словам президента юридической компании JurimexДанила Гетманцева, принудительное внесудебное взыскание имущества в Украиневозможно только теоретически. «Существует разъяснение Министерства юстиции,согласно которому судебная практика не поддерживает взыскание залоговогоимущества на основании одного только кредитного договора», — подчеркиваетэксперт. При этом покупателям залоговых квартир следует помнить, что жилье, вкотором проживает заемщик, не может быть отчуждено вне судебных разбирательств.Гражданин может быть лишен жилья только по решению суда на основании ст. 47Конституции Украины.

Заемщик, лишившийсязалогового имущества, может оспорить в суде действительность договора оботчуждении залога и основания для его взыскания, а также действительностьзаключенного с банком кредитного договора. Если заемщику удастся доказать всуде неправомерность действий банка, покупатель залога автоматически лишаетсяприобретенного у финучреждения имущества. Вернуть деньги в этом случае крайнесложно.

Если имущество было изъято узаемщика в принудительном порядке по решению суда или с помощью исполнительнойнадписи  нотариуса, его продажейзанимаются организации, уполномоченные Государственной исполнительной службой.Министерство юстиции создало интернет-сайт (http://trade.informjust.ua), гдеразмещает информацию о проведении аукционов по реализации конфискованного иарестованного имущества Государственной исполнительной службой. Объявления обаукционах размещаются на сайте не позже, чем за 15 дней до их проведения.«Потенциальный участник торгов подает заявление и документ, подтверждающийоплату гарантийного взноса в размере 15% стартовой цены объекта с учетом НДС.После окончания торгов покупатель недвижимого имущества получает акт,подписанный и утвержденный начальником исполнительной службы о проведениипубличных торгов. На основании этого акта нотариус выдает свидетельство оприобретении недвижимости на публичных торгах. При покупке земельного участкаГоскомзем также выдает государственный акт на право собственности», — объясняетпроцедуру покупки конфиската на аукционах Минюста киевский адвокат ГеоргийКраснолюдский.

Как и в случае покупкизалогового имущества напрямую у банка, приобретение жилья на аукционахГосударственной исполнительной службы связано с определенным риском дляпокупателя. Иногда торги признаются недействительными, если они не былипроведены в соответствии с Законом Украины «Об исполнительном производстве» идвумя приказами Минюста о порядке реализации арестованного имущества. Как правило,покупателю довольно сложно проконтролировать законность торгов, в результате —он может лишиться приобретенного объекта.

Спаси банк — купи ипотеку!

По мнению юриста компании«Юридическая группа «Линия Права» Светланы Довбни, самым безопасным дляпокупателя вариантом покупки залогового имущества является приобретение объектанепосредственно у самого заемщика либо у банка, которому заемщик добровольнопередал залоговое имущество в счет оплаты по кредиту. «В случае добровольнойпродажи залога заемщиком процедура продажи имущества стандартна. Продавецзаключает с покупателем нотариально заверенный договор купли-продажи», —рассказывает начальник департамента по работе с проблемными активами VAB БанкаСергей Ревко. «В таких сделках учитываются интересы трех сторон — заемщика, банкаи покупателя, а потому судебные споры вокруг проданного залогового имуществавозникают очень редко», — подчеркивает Светлана Довбня. Бывает, что сделку попродаже залога заключает банк от имени заемщика (с его согласия). «В этомслучае сделка осуществляется между покупателем и уполномоченным сотрудникомбанка, который имеет доверенность от владельца залога и его письменноеразрешение на продажу», — объясняет Владимир Сорочан, коммерческий директоркомпании «Д Брокер».

И тем не менее передпокупкой залогового объекта юристы рекомендуют проверить юридическую чистоту(отсутствие судебных тяжб в отношении залога и претензий со стороны третьихлиц) приобретаемого имущества.

За ценой не постоим

По словам банкиров иброкеров по продаже недвижимости, украинцы проявляют большой интерес кбанковскому конфискату: потенциальные покупатели ожидают, что смогут купитьзалоговое имущество по бросовым ценам. Но, как выяснили Контракты, стоимостьзалоговой недвижимости мало отличается от текущих рыночных цен, а иногда дажепревышает рыночную стоимость. Например, один из украинских банков в началеапреля продавал однокомнатную квартиру в Шевченковском районе (Киев), общийметраж — 35 кв. м., стоимость — $75 тыс. Аналогичные объекты реализуются нарынке по цене $65–70 тыс.

Впрочем, конфискованныеавтомобили довольно часто приобретаются у банков. «В январе–феврале в ЭрстеБанке активнее всего продавались автомобили: на них пришлось 85% продажзалогового имущества в банке», — говорит директор департамента управлениярисками Эрсте Банка Йозеф Шурин. Популярность автомобильного конфискатаобъясняется тем, что банки часто продают дешевые авто, многие из которыхиспользовались заемщиками в качестве такси.

В случае продажи объекта,изъятого у заемщика на добровольной основе, цена залога формируется подоговоренности с должником либо на основании независимой экспертной оценки,организуемой банком-продавцом. Как правило, финучреждения не предоставляютпокупателям скидки на залоговое имущество. «Согласно Закону Украины «Обисполнительном производстве», банк должен реализовать залоговый объект по егорыночной стоимости», — напоминает Сергей Ревко из VAB Банка.

Заемщики тоже стараютсяпродать имущество подороже: если сумма сделки не перекроет остаток по кредиту,заемщику придется продолжить платить по ссуде. В среднем банковский конфискат(как автомобили, так и жилье) стоит на 5–10% дороже аналогичных объектов,находящихся в свободной продаже.

Теоретически купитьзалоговое имущество дешевле можно на торгах, организуемых Государственной исполнительнойслужбой: если имущество не было продано на первых торгах, его стоимость напоследующих торгах снижается на 30%. Однако на практике шанс приобрести объектна повторных торгах невелик: как правило, ликвидные залоги выкупают на первомже аукционе сами работники банка-кредитора, исполнительной службы, ихродственники. Причем чаще всего публичные торги организуют для одного заведомоизвестного покупателя.

И все же залоговое имуществопродается — не в последнюю очередь благодаря банковскому кредитованию покупкизалогов. Несмотря на практически полную заморозку ипотечного иавтокредитования, многие банки вынуждены кредитовать конфискат, изъятый узаемщиков данного банка, лишь бы избавиться от неликвидного объекта. Сегоднякредиты под залог конфиската выдают VAB Банк, СЕБ Банк, Сведбанк, Банк «Финансыи кредит», ПриватБанк, Правэкс-банк и многие другие финучреждения. Правда,требования к заемщикам, желающим купить залоговое имущество в кредит,драконовские. Чтобы получить кредит под залог конфиската в одном из банков,клиент должен иметь высокий уровень официального ежемесячного дохода,превышающего 50% суммы ежемесячного платежа по кредиту. Первоначальный взнос покредиту составляет 35–50% стоимости объекта, процентная ставка — рыночные24%—26% годовых в гривне, срок кредитования — 3–5 лет (в том числе жилья).

Автор: Светлана СЛЕСАРУК, Коллаж Сергея ГЕТУНА

Источник: Контракты