Кредит под залог квартиры: возможные риски

Помнится, в своих книгах Роберт Кийосаки советует изыскивать такиеспособы покупки активов, которые бы сами окупали себя. Например,покупать недвижимость в кредит, сразу сдавать в аренду и погашать заемза счет арендных платежей. Или еще лучше: купить жилье по дешевке (и вкредит!), а через год-два продать с большим "наваром". Так и кредитзакрывается без лишних переплат, и на покупку нового объекта дляинвестиций денег хватает.

Для таких сделок у миллионера Кийосаки уже достаточно средств -он покупает недвижимость по всему миру. А как быть тем, кто свободныхденег не имеет, но хочет заработать на росте цен на недвижимость илиземлю, открыть свой бизнес или просто получить кредитную линию накрупную сумму?

Ответ банкиров один: взять кредит под залог уже имеющегосяжилья. В Европе такие займы носят название "На высвобождение капитала"и пользуются большой популярностью.

Бери, на что хочешь

"Я работаю в агентстве недвижимости и каждый день отслеживаюситуацию на рынке. Четыре года назад я решился заложить жилье своихродителей и купить на эти деньги квартиру в строящемся доме. Абсолютноне жалею об этом поступке, хотя со "стариками" поругался тогдаконкретно. За годы строительства цены на недвижимость вырослимногократно. Сразу после сдачи дома я продал новую квартиру, закрылкредит и получил на руки весьма круглую сумму. Сейчас открыл свойбизнес и чувствую себя весьма комфортно", - рассказывает риелтор СергейШевченко.

Прелесть кредитов под залог недвижимости в том, что банкивообще не контролируют то, как именно заемщик будет использоватьполученные кредитные средства. Хоть дом строй за городом, хоть квартирупокупай, хоть открывай ЧП по торговле семечками.

"Полученные деньги клиент может использовать на любые личныенужды, такие как оплата крупных покупок, ремонт, обучение, свадьба,путешествие и так далее. Мы не запрещаем тратить деньги на бизнес,реализовывая задачи по его развитию: покупку оборудования, пополнениеоборотных средств", - объясняет начальник управления розничного бизнесабанка "ПУМБ" Валерий Пацуй.

Правда, ставки по займам под залог жилья иногда несколько выше(в среднем на 0,5-1,5%), чем по классическим ипотечным кредитам. Но такдалеко не у всех банков. В среднем за такой заем нужно будет платить13,5-14,5% в год в долларах и 15-18% в гривнах.

Сроки "недвижимых" займов весьма приличные - до 10-20 лет. Длясравнения - беззалоговый кредит наличными выдается сейчас максимум на1-6 лет, только в гривнах и под номинальные ставки в 29-36% годовых.

Обычно финансисты готовы выдать в кредит под залог жилья до70-80% его оценочной стоимости. Иными словами, имея в активе жилье,стоимостью хотя бы $150 тыс., можно рассчитывать на заем в $105-120тыс., который можно использовать по собственному усмотрению. Некоторыебанки, правда, ограничивают максимальные суммы кредитования - $200-300тыс., но можно найти банк, который и не предъявляет таких требований.

Платить за кредит, к примеру, в $100 тыс., придется немало. Приставке в 14% на срок 20 лет платеж составит более $1200 в месяц (поаннуитетной схеме).И если под залог имеющегося жилья покупать новое, то никаких начальныхвзносов не потребуется! Как уже не раз писали "Деньги", сейчас найтикредит с нулевым взносом на покупку жилья или земельного участка -практически нереально.

"В условиях нехватки финансовых ресурсов и высокой инфляциибанки вынуждены ужесточать требования к ипотечным заемщикам -увеличивается размер первоначального взноса клиента, который вближайшее время у большинства банков составит в среднем 20-25%. А этозначит, что с повышением ставок кредитования получить заем на покупкунедвижимости смогут только платежеспособные клиенты", - объясняетситуацию председатель правления "ОТП Банк" Дмитрий Зинков.

С подобными проблемами сталкиваются и те, кто хочет начатьсвой бизнес "с нуля". Целевые кредиты для предпринимателей выдаютсятолько при условии, что они работают на рынке не менее 3-6 месяцев, илишь под залог имущества (квартиры, машины, оборудования и так далее).Беззалоговые экспресс-кредиты для малого бизнеса выдаются на оченьскромные суммы и только после тщательного изучения деловой репутациизаемщика.

На что брать?

Оформить кредит под залог даже с учетом нынешней ситуации нафинансовом рынке - не так уж трудно. Гораздо тяжелее правильно выбратьобъект для вложения полученных заемных средств. То есть выбрать способ,которым можно "оживить" деньги, "заснувшие" в недвижимости, - непросто.

Ситуация на рынке первичного жилья и земли после пары летценового галопа весьма грустная. Риски инвестора (а тем более в статусезаемщика!) неоправданно высоки.

Самым реальным объектом для инвестирования остается вторичноежилье. Особенно если взять ипотечный кредит с нулевым взносом неудается или если банк выдвигает по нему нереальные требования (высокиеставки, куча поручителей и так далее). Кредиты "под недвижимость"позволяют также купить то жилье, на которое банк не хочет выдаватьтрадиционный ипотечный заем (например, квартиру в старом или загородномдоме).Рынок недвижимости сейчас в стагнации - с начала года объем сделок нарынке недвижимости сократился на 20%, но шансы на его дальнейший подъемвсе еще сохраняются.

"Я делаю вывод, что сейчас рынок недвижимости находится всостоянии некоего равновесия. Ожидать резкого снижения цен не стоитиз-за того, что при таком риске продавцы просто снимут свои квартиры сторгов и сдадут их в аренду. Квартира кушать не просит, да и спрос нажилье остается неудовлетворенным. При этом не будет и роста цен, таккак свободных финансовых ресурсов в экономике становится меньше и онине разогревают рынок жилой недвижимости. Спекулятивные капиталы наволне сообщений о грядущем мировом продовольственном кризисе идут всельхозземлю", - резюмирует советник министра экономики СергейЯременко.

Еще одним способом использования "оживленных" денег можетстать покупка под залог квартиры, автомобиля (без начального взноса иобязательной страховки) или открытие кредитной линии в размере 70-80%стоимости жилья.В любом случае, решаясь на кредит под залог квартиры, стоит просчитатьвсе расходы, возможные доходы и, главное, риски!

Недвижимость нужно ежегодно страховать (0,3-0,4% стоимостижилья), а за кредит нужно будет платить проценты. Средняя переплата потаким кредитам за 20 лет составляет ни много ни мало 140-150%. Принесутли существенную прибыль квартира, купленная на полученные деньги, илиначатый бизнес?

В случае же проблем с оплатой кредита банк вполне можетпоставить вопрос ребром и заставить продать квартиру для погашениязайма. Репутация заемщика в этом случае будет испорчена, и взять новыйкредит для покупки жилья будет уже непросто.

Что легче?

Какая схема кредитования дает наименьшую величину ежемесячного взноса по кредиту.

Кредит под залог квартиры*

Под залог квартиры ценой $100 тыс. получен кредит в $20 тыс. насрок 10 лет*** по ставке 14% в долларах. Тогда среднемесячный полныйплатеж по кредиту - $170. Страховка жилья - $300 в год. Страховка жизнизаемщика: $60-70 в год(не во всех банках требуют).

Итого: около $200 в месяц

Классический автокредит

Оформлен классический автокредит на $20 тыс под 13,5% в долларахи на максимальный для автокредитов срок 7 лет. Среднемесячный полныйплатеж: $351.**

Итого: $351 в месяц

Кредит наличными*

Кредит наличными на ту же сумму без залога невозможен: банкивыдают максимум 25-50 тыс. гривен. Но можно взять в пяти разных банкахв среднем под 17% годовых в доллар – на срок до 3 лет. Среднемесячныйплатеж всем кредиторам - $700.

Итого: $700 в месяц

* - можно потратить на покупку машины

** - как и во всех прочих способах получения займа придетсядополнительно платить за полисы автоКАСКО и «автогражданку» -из расчетадо $90 в месяц при стоимости авто около $20 тыс.

*** - большой срок кредитования позволяет на начальном этапеплатить немного, но по мере роста доходов можно перейти к ускоренномупогашению кредита.

А если не подорожает?

Выгодно ли покупать новую квартиру под залог старой для сдачи в аренду?

Допустим, в кредит покупается квартира за $200 тыс. по ставке 14% годовых на 20 лет.
- Ежемесячный платеж по кредиту составит $2487 (аннуитет).
- Такую квартиру можно сдать за $800 в месяц.
- За 20 лет доход от аренды составит $192 тыс.
- Суммарные же расходы по погашению кредита составят $596,9 тыс.
- Чистый убыток от операции составляет $404,9 тыс.
Таким образом, чтобы купленная в кредит квартира принесла доход приусловии ее постоянной аренды, ее удорожание от момента покупки должносоставить как минимум 100% за 20 лет, то есть от 5% в год, что, вродебы, реально.

Берут, но не все

Отправляясь в банк за кредитом, стоит заранее узнать, какуюименно недвижимость он согласен взять в залог. Банки сейчас сталивесьма переборчивыми.Чтобы облегчить свою задачу по продаже залоговой квартиры, некоторыефинансисты даже вводят специальные условия по ее расположению.Например, в банке "ПУМБ" готовы выдать деньги под залог только тойнедвижимости, которая расположена не далее 30 км от черты города - дляобластных центров (50 км - для Киева) и не далее 10 км от береговойзоны - для Крыма.

Не любят они хрущевки и квартиры в старых домах. От того, восколько банк или его оценщик оценят жилье, зависит сумма кредита, такчто выбирать кредитора стоит весьма тщательно.

ИТОГО: Кредиты под залог недвижимости недороги, даютдоступ к большим суммам, но весьма рискованны. Однако при стабильновысоких доходах заемщика они позволяют серьезно увеличить егоинвестиционные возможности.

Автор: Александр Дубинский

Источник: Finance.ua