- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Осень 2009: сколько стоит ипотека
Например, по данным портала Простобанк Консалтинг,за последний год – с сентября 2008 года по сентябрь 2009 - средняяставка по кредиту на покупку вторички сроком на десять лет, выросла на4 процентных пункта – до 24,84% годовых. Правда, главная проблемаотнюдь не в обслуживании процентов по кредиту, что отразилось на цене,но не критично. Главная сложность – это то, что теперь вместо ипотечныхпредложений от подавляющего множества банков остались лишь одинокиеварианты. Более того, присутствие кредитующих банков и их предложенийна рынке отнюдь не стабильно – они то приходят, то уходят с рынкакредитов. Сроки, на которые можно взять кредит, при этом сильносократились. О кредитах на срок более 20 лет вообще можно забыть. Лишьдва банка из шести предлагают займы на срок более десяти лет, затопредложение сроком на один год есть у каждого из кредитующихучреждений.
Кроме сложности найти кредитующий банк появилась сложностьполучить в нем кредит – так как значительно ужесточились требования кзаемщикам. Еще один фактор, который с одной стороны делает ипотеку нетакой доступной, но с другой стороны – значительно уменьшаетежемесячный платеж – это первоначальный взнос. По данным портала, вначале сентября 2009 только два банка предлагают ипотечный кредит савансом 40% от суммы. Остальные три из пяти кредитующих – хотят аванссо стороны потенциального заемщика от 50% и более.
С одной стороны – подросшие ставки, с другой – крупныйпервоначальный взнос. Насколько реально подорожала ипотека и как этоотразилось на ежемесячном платеже заемщика?
Возьмем для примера семью, которая год назад собиралась купитьсебе квартиру стоимостью 750 000 грн., и могла позволить себе тратитьежемесячно на платеж по кредиту 13 423 гривны. Год назад она смогла бывыбрать на эту сумму двухкомнатную квартиру, например, на Русановке, вДнепровском районе города Киева (150 тысяч долларов США попрошлогоднему старому курсу 5 гривен за 1 доллар). При этом ей надобыло накопить всего 10% от стоимости квартиры в качестве аванса (хотяможно было найти и безавансовую ипотеку – год назад у четырех банковбыли такие предложения). Минимально возможный, по данным компании,аванс сегодня – 40%. Средняя по банкам реальная ставка на ипотекусроком на 10 лет с авансом 10% год назад составляла 20,84%. Средняяставка, по уже при выросшим авансам сегодня – 24,84% годовых.Получается, что при таком же ежемесячном платеже по кредиту, как и годназад, правда, с учетом наличия у семьи большего по размерамнакопленного аванса, та же семья сегодня может себе позволить квартируболее чем за 1 млн. гривен.
Ипотечный кредит на покупку вторички, сроком на 10 лет в гривне Сентябрь 2008 Сентябрь 2009
Ежемесячный платеж по условиям кредита (аннуитет), грн.
Ипотечный кредит на покупку вторички, сроком на 10 лет в гривнеСентябрь 2008 Сентябрь 2009
Ежемесячный платеж по условиям кредита (аннуитет), грн. 13 423 13423
Стоимость приобретаемого жилья, грн. 750 000 988 300
Минимально возможный аванс, % от стоимости недвижимости 10% 40%
Средняя реальная ставка по предложениям с таким авансом, нац.валюта, % годовых 20,84% 24,84%
Сумма кредита, грн. 675 000 592 980
Общая сумма выплат (аннуитет), грн. . . 1 610 760 1 610 760
Сумма заплаченных процентов, грн. . 935 745 1 017 785
Цены на квартиры сегодня
Читатель может возразить, что цены на квартиры за год значительноупали. Судите сами: средненькая двухкомнатная квартира в Киеве наудобном этаже в приятном месте год назад стоила 150 000 долларов.Теперь риелторы оценивают ее в 80 000 долларов, а «чтобы продать» - в70 000 долларов. Однако при ближнем рассмотрении цены – да еще с учетомскачка доллара в 2008 году – получается, что реальное понижение цены вгривневом эквиваленте не настолько ощутимо, как кажется. Стоимостьупомянутой квартиры в гривнах летом 2008 года, как уже упоминалось,была 750 000 гривен, а после скачка доллара и падения цены стала 595000 гривен. Понижение - на лицо. Основной бич цен – это отсутствиепокупателей с живыми деньгами. «Я пыталась продать квартиру изанималась этим три месяца, - рассказывает Галина, хозяйкадвухкомнатной квартиры на киевской Русановке. – Основные люди, которыеприходили на нее посмотреть, хотели продать свои квартиры и купить уменя. Понятно, что продажа их квартир застопорилась. На третий месяц яустала ждать и решила сдать квартиру в аренду».
И вот, с учетом падения цен на квартиры, месячный платеж покредиту на одну и ту же двухкомнатную квартиру на конец августа 2009года получается на 868 гривен меньше, чем год назад – ежемесячныйаннуитетный платеж составит 8 081 гривна.
Показатель Сентябрь 2008 Сентябрь 2009
Стоимость квартиры, грн. 750 000 595 000
Сравнение ежемесячного платежа с учетом 13 423 8 081
изменения цены на недвижимость, грн. (аванс – 40%, ставка 24,84%годовых) (аванс – 10%, ставка 20,84%) годовых)
Сравнение ежемесячного платежа с учетом
изменения цены на недвижимость c авансом 40%, грн. 8 949 (аванс – 40%, ставка, 20,84% годовых) -
Что нас ждет дальше в ипотеке?
В конце лета 2009 банки об ипотеке говорить уже не боятся,откровенно рассказывая о ее шансах на жизнь. Однако при этом экспертысчитают, что, несмотря на летнее увеличение кредитующих банков, ихпредложения сегодня на максимуме. То есть до конца года никакогозначительного оживления в кредитовании вторички не будет вообще.Долгосрочные прогнозы банковские специалисты делают менее охотно, инаиболее часто звучит в этом контексте фраза «значительное количествобанков, выдающих ипотеку, вернется на рынок через два-три года». Сдругой стороны, эксперты однозначно заявили, что рост ставок поипотечным кредитам остался позади, и так будет последующие два года.«На протяжении осени-зимы 2009 года ставки существенно не изменятся,скорее они останутся на прежнем уровне, который на текущий моментсоставляет порядка 25%-28% в гривне», - рассказывает Антон Шаперенков,начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VABБанка. - Ситуация скорее всего будет развиваться по примеру началадвухтысячных годов: сначала очень «осторожное кредитование» -кредитование исключительно лояльных клиентов и на короткие сроки. Далееставки будут постепенно снижаться, а сроки кредитования увеличиваться.Но подчеркиваю, что все зависит от уровня ликвидности банков и отстепени рисков на рынке ипотечного кредитования. При этом можно сказатьоднозначно: на протяжении двух следующих лет ставки будут постоянноснижаться».
Будут ли падать цены на недвижимость?
Сегодня, когда СМИ раздирают противоречивые комментарии экспертовпо поводу продолжения падения цен или уже начала их роста, хочетсяпроследить – адекватна ли стоимость квартир? Эксперты,специализирующиеся на недвижимости (не путайте с риелторами, доходкоторых напрямую связан с ценами на недвижимость), знают, чтосуществует такое понятие, как справедливая стоимость жилья. Для еерасчета используют соотношение стоимости объекта недвижимости к годовойстоимости его аренды, которое должно составлять 10:1. Другими словами,если вы снимаете двухкомнатную квартиру в нормальном состоянии иприятном районе за 3 000 гривен, то есть за 36 000 гривен в год, то еестоимость должна быть 360 000 гривен. По курсу национальной валюты отНБУ на 2.09.2009 (7,98 гривен за один доллар США), стоимость такойквартиры должна составлять около 45 тысяч долларов США. Не сложнодогадаться, что по коммерческому курсу стоимость должна быть ещеменьше. Как мы упоминали выше, ту же двухкомнатную квартиру риелторпредлагал продать за 70 000 долларов. Получается, что рыночная ценаотличается от так называемой справедливой в 1,6 раза. Отсюда вывод: неспешите делать покупку. Подождите еще немного. Ведь, несмотря нападение цен, своей реальной стоимости недвижимость еще не достигла.
Мнение
Валерий Олейник
заместитель Председателя правления АБ «Диамантбанк»
Способность (желание) банка кредитовать ипотеку зависит от ряда факторов. Среди них основными являются следующие:
•наличие достаточного ресурсного потенциала для кредитования; преодоление дефицита ликвидности;
•объем проблемной кредитной задолженности;
•возможность объективной оценки платежеспособности потенциальных заемщиков;
•размер депозитного портфеля банка и объем привлеченных кредитных средств;
•законодательное регулирование кредитования (наличие или отсутствие преград для кредитования);
•макроэкономическая ситуация в стране, прогнозы по выходу из кризиса.
До тех пор, пока банки будут нуждаться в ресурсах и испытыватькризис ликвидности, кредитование не возобновится. Очевидно, до середины2010 года ситуация заметно не улучшится.
Источник:
Кроме сложности найти кредитующий банк появилась сложностьполучить в нем кредит – так как значительно ужесточились требования кзаемщикам. Еще один фактор, который с одной стороны делает ипотеку нетакой доступной, но с другой стороны – значительно уменьшаетежемесячный платеж – это первоначальный взнос. По данным портала, вначале сентября 2009 только два банка предлагают ипотечный кредит савансом 40% от суммы. Остальные три из пяти кредитующих – хотят аванссо стороны потенциального заемщика от 50% и более.
С одной стороны – подросшие ставки, с другой – крупныйпервоначальный взнос. Насколько реально подорожала ипотека и как этоотразилось на ежемесячном платеже заемщика?
Возьмем для примера семью, которая год назад собиралась купитьсебе квартиру стоимостью 750 000 грн., и могла позволить себе тратитьежемесячно на платеж по кредиту 13 423 гривны. Год назад она смогла бывыбрать на эту сумму двухкомнатную квартиру, например, на Русановке, вДнепровском районе города Киева (150 тысяч долларов США попрошлогоднему старому курсу 5 гривен за 1 доллар). При этом ей надобыло накопить всего 10% от стоимости квартиры в качестве аванса (хотяможно было найти и безавансовую ипотеку – год назад у четырех банковбыли такие предложения). Минимально возможный, по данным компании,аванс сегодня – 40%. Средняя по банкам реальная ставка на ипотекусроком на 10 лет с авансом 10% год назад составляла 20,84%. Средняяставка, по уже при выросшим авансам сегодня – 24,84% годовых.Получается, что при таком же ежемесячном платеже по кредиту, как и годназад, правда, с учетом наличия у семьи большего по размерамнакопленного аванса, та же семья сегодня может себе позволить квартируболее чем за 1 млн. гривен.
Ипотечный кредит на покупку вторички, сроком на 10 лет в гривне Сентябрь 2008 Сентябрь 2009
Ежемесячный платеж по условиям кредита (аннуитет), грн.
Ипотечный кредит на покупку вторички, сроком на 10 лет в гривнеСентябрь 2008 Сентябрь 2009
Ежемесячный платеж по условиям кредита (аннуитет), грн. 13 423 13423
Стоимость приобретаемого жилья, грн. 750 000 988 300
Минимально возможный аванс, % от стоимости недвижимости 10% 40%
Средняя реальная ставка по предложениям с таким авансом, нац.валюта, % годовых 20,84% 24,84%
Сумма кредита, грн. 675 000 592 980
Общая сумма выплат (аннуитет), грн. . . 1 610 760 1 610 760
Сумма заплаченных процентов, грн. . 935 745 1 017 785
Цены на квартиры сегодня
Читатель может возразить, что цены на квартиры за год значительноупали. Судите сами: средненькая двухкомнатная квартира в Киеве наудобном этаже в приятном месте год назад стоила 150 000 долларов.Теперь риелторы оценивают ее в 80 000 долларов, а «чтобы продать» - в70 000 долларов. Однако при ближнем рассмотрении цены – да еще с учетомскачка доллара в 2008 году – получается, что реальное понижение цены вгривневом эквиваленте не настолько ощутимо, как кажется. Стоимостьупомянутой квартиры в гривнах летом 2008 года, как уже упоминалось,была 750 000 гривен, а после скачка доллара и падения цены стала 595000 гривен. Понижение - на лицо. Основной бич цен – это отсутствиепокупателей с живыми деньгами. «Я пыталась продать квартиру изанималась этим три месяца, - рассказывает Галина, хозяйкадвухкомнатной квартиры на киевской Русановке. – Основные люди, которыеприходили на нее посмотреть, хотели продать свои квартиры и купить уменя. Понятно, что продажа их квартир застопорилась. На третий месяц яустала ждать и решила сдать квартиру в аренду».
И вот, с учетом падения цен на квартиры, месячный платеж покредиту на одну и ту же двухкомнатную квартиру на конец августа 2009года получается на 868 гривен меньше, чем год назад – ежемесячныйаннуитетный платеж составит 8 081 гривна.
Показатель Сентябрь 2008 Сентябрь 2009
Стоимость квартиры, грн. 750 000 595 000
Сравнение ежемесячного платежа с учетом 13 423 8 081
изменения цены на недвижимость, грн. (аванс – 40%, ставка 24,84%годовых) (аванс – 10%, ставка 20,84%) годовых)
Сравнение ежемесячного платежа с учетом
изменения цены на недвижимость c авансом 40%, грн. 8 949 (аванс – 40%, ставка, 20,84% годовых) -
Что нас ждет дальше в ипотеке?
В конце лета 2009 банки об ипотеке говорить уже не боятся,откровенно рассказывая о ее шансах на жизнь. Однако при этом экспертысчитают, что, несмотря на летнее увеличение кредитующих банков, ихпредложения сегодня на максимуме. То есть до конца года никакогозначительного оживления в кредитовании вторички не будет вообще.Долгосрочные прогнозы банковские специалисты делают менее охотно, инаиболее часто звучит в этом контексте фраза «значительное количествобанков, выдающих ипотеку, вернется на рынок через два-три года». Сдругой стороны, эксперты однозначно заявили, что рост ставок поипотечным кредитам остался позади, и так будет последующие два года.«На протяжении осени-зимы 2009 года ставки существенно не изменятся,скорее они останутся на прежнем уровне, который на текущий моментсоставляет порядка 25%-28% в гривне», - рассказывает Антон Шаперенков,начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VABБанка. - Ситуация скорее всего будет развиваться по примеру началадвухтысячных годов: сначала очень «осторожное кредитование» -кредитование исключительно лояльных клиентов и на короткие сроки. Далееставки будут постепенно снижаться, а сроки кредитования увеличиваться.Но подчеркиваю, что все зависит от уровня ликвидности банков и отстепени рисков на рынке ипотечного кредитования. При этом можно сказатьоднозначно: на протяжении двух следующих лет ставки будут постоянноснижаться».
Будут ли падать цены на недвижимость?
Сегодня, когда СМИ раздирают противоречивые комментарии экспертовпо поводу продолжения падения цен или уже начала их роста, хочетсяпроследить – адекватна ли стоимость квартир? Эксперты,специализирующиеся на недвижимости (не путайте с риелторами, доходкоторых напрямую связан с ценами на недвижимость), знают, чтосуществует такое понятие, как справедливая стоимость жилья. Для еерасчета используют соотношение стоимости объекта недвижимости к годовойстоимости его аренды, которое должно составлять 10:1. Другими словами,если вы снимаете двухкомнатную квартиру в нормальном состоянии иприятном районе за 3 000 гривен, то есть за 36 000 гривен в год, то еестоимость должна быть 360 000 гривен. По курсу национальной валюты отНБУ на 2.09.2009 (7,98 гривен за один доллар США), стоимость такойквартиры должна составлять около 45 тысяч долларов США. Не сложнодогадаться, что по коммерческому курсу стоимость должна быть ещеменьше. Как мы упоминали выше, ту же двухкомнатную квартиру риелторпредлагал продать за 70 000 долларов. Получается, что рыночная ценаотличается от так называемой справедливой в 1,6 раза. Отсюда вывод: неспешите делать покупку. Подождите еще немного. Ведь, несмотря нападение цен, своей реальной стоимости недвижимость еще не достигла.
Мнение
Валерий Олейник
заместитель Председателя правления АБ «Диамантбанк»
Способность (желание) банка кредитовать ипотеку зависит от ряда факторов. Среди них основными являются следующие:
•наличие достаточного ресурсного потенциала для кредитования; преодоление дефицита ликвидности;
•объем проблемной кредитной задолженности;
•возможность объективной оценки платежеспособности потенциальных заемщиков;
•размер депозитного портфеля банка и объем привлеченных кредитных средств;
•законодательное регулирование кредитования (наличие или отсутствие преград для кредитования);
•макроэкономическая ситуация в стране, прогнозы по выходу из кризиса.
До тех пор, пока банки будут нуждаться в ресурсах и испытыватькризис ликвидности, кредитование не возобновится. Очевидно, до середины2010 года ситуация заметно не улучшится.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
