Что происходит на рынке коттеджной недвижимости

18 сентября 2009, 09:44

Метр – от $900 плюс земля

–Коттеджные городки в том же состоянии, что и все остальные «ветви»рынка. То есть – на ценовом дне, – говорит аналитик консалтинговойкомпании SV Development Сергей Костецкий. – Конечно, цены никогда нестоят на месте, но до середины 2010 года перепады в стоимостинедвижимости составят в среднем плюс-минус 2–5%. Такое состояниепринято называть стабилизацией, за ней последует рост цен. Но никакихскачков мы не прогнозируем.

По словам директора девелоперскойкомпании «Европа» Ильи Народницкого, по сравнению с весной, количествопотенциальных покупателей возросло в два раза:

– Потенциальных,потому что между покупательским интересом и фактической покупкой, какправило, проходит 3–4 месяца. Пока что все-таки заключаются считанныесделки по приобретению коттеджей, хотя год назад это были десяткипродаж в месяц.

Согласно статистике SV Development, в 2008 годубыли проданы 1300 коттеджей в городках, а по итогам 2009 годапредполагают не более 600 сделок. По мнению специалистов, чтобывернуться на уровень первого квартала 2008 года, понадобится не менее1,5–2 лет.

Между тем, цены по некоторым объектам упали в 2–3раза, в долларовом эквиваленте. Зато в гривневом – падение практическинезаметно.

В продаже домов в Киевской области (имеются в видуне только коттеджи, но и дачи, и т.п.) стоимость квадратного метра – от$889. Стоимость сотки земли в среднем – $3686. Тем не менее, коттеджныегородки продают дом уже с учетом стоимости земли.

– Квадратныйметр стоит от $900, если метраж дома около 200 «квадратов». Если домикмаленький – цена вырастает до $1000 и более, – говорят в коттеджномгородке «Олимпик-Park». – В стоимость уже входит земля (15 соток),которая приобретается в собственность. То есть клиент платит около $200тысяч за весь участок с домом. Но без внутренней отделки. Покупательлибо делает ремонт самостоятельно, либо мы можем ему сделать. Этообойдется в дополнительных тысяч 80–100. В зависимости от метража домаи уровня сложности работ.

По объявлениям в интернете, $200 тысяч– стоимость большой двушки в новостройке на Березняках (84 «квадрата»),однокомнатной «сталинки» на Печерске или трешки в хорошем состоянии вновом доме (5–7 лет) в спальном районе.

Магазины и школы «опоздают» на год

Кризиспоставил множество владельцев коттеджных городков «на колени». Поданным информационно-аналитического портала Commercial Property, вКиевской области насчитывается не более 10 активно строящихсякоттеджных поселков из более чем 100 заявленных проектов.

Главнаяпроблема – отсутствие кредитов. И для застройщиков, и для их клиентов –покупателей коттеджей. В девелоперской компании «Европа» объясняют, чтораньше около 30% домов покупались в ипотеку. Приходится предлагатьпокупателям акционные программы, рассрочки, скидки, потому как не всеготовы «выложить» сразу такие деньги.

– Часть застройщиков,которые рассчитывали на то, что строить будут только за деньгипокупателей, вообще осталась без средств. И не занимается достройкой, –говорит Сергей Костецкий. – Другие продают городки целыми проектами,ищут крупных иностранных инвесторов в этот бизнес. Но покабезрезультатно. Наконец, третьи, и их пока большинство, заморозилиосновное строительство, но продолжают возводить отдельные коттеджи.

Некоторымпришлось отложить возведение объектов инфраструктуры. Ведь такиепроекты реализовываются за счет застройщика. В тех городках, которыерасположены около дорог областного назначения, торговые площади,развлекательные центры строят не только для будущих жителей, но и дляпроезжающих мимо. Так что доводить эту инфраструктуру до ума естьстимул.

Директор по строительству коттеджного городка«Олимпик-Park» Евгений Варягин подтвердил, что кризис и вправду вынудилих отложить возведение школы, детсада и торгового центра до 2010 года.

–Несмотря на то, что дома покупают и активно смотрят, первые постоянныежители появятся здесь не раньше, чем через год, – считает Евгений. –Это вызвано тем, что многие не закончили отделочных работ, а некоторыепокупатели сейчас вынуждены экономить и не проводят внутренних работ всвоих домах.

По мнению аналитика Сергея Костецкого, у тех, кто приобретает сегодня жилье в коттеджных городках, есть два рисковых момента:

– в тех городках, где продают дома без проведенных коммуникаций, они могут появиться позже, чем рассчитывали.

–инфраструктура может появиться гораздо (на год-два) позже заявленныхсроков, а в особенно бедственных, отдаленных от трасс, городках – и непоявиться вовсе.

– Но покупка дома в строящемся коттеджномгородке все же гораздо надежнее покупки квартиры в недострое, – считаетКостецкий. – Тут вы приобретаете в собственность участок земли и дом.Даже если без коммуникаций, это не то же самое, что «воздушные метры» внедострое.

Покупатели боятся строить и хотят все готовое

Но осилить приобретение «домика в деревне» может не каждый. Это для покупателей с готовыми, «живыми» и на руках деньгами.

–Мы попытались подстроиться под влияния времени, как нам казалось,уменьшив метраж домов и участки, – говорит Илья Народницкий. –Спроектировали экспериментальный квартал, в котором отдельноедомовладение было небольшим и более дешевым. Но покупателей не нашлось.Люди готовы переплатить, но получить более комфортное жилье.

Такаячерта была у покупателей недвижимости нашего сегмента до всех этихкризисов. Однако сегодня есть и кое-что новенькое – многие хотятприобрести сразу готовый дом по одному из 29 плановых проектов.Несмотря на то, что проектировщики предлагают менять дом под запросыклиента.

Последние, видимо, предпочитают все же достроенный дом«как у всех», а не индивидуальный проект, который еще предстоитвоплощать. Их можно понять – многие застройщики во время кризисавынуждены были менять подрядчиков и не раз. Компании-подрядчикистановились банкротами, у кого-то шли суды по параллельным объектам.Это тоже очень тормозило процесс. Напуганные замороженными стройками ивысоток в столице, и коттеджей покупатели хотят платить за реальносуществующие квартиры и полностью построенные коттеджи.

Динамика изменения средней стоимости квадратного метра в домах в Киевской области с сентября 2008 года

2008 год

Сентябрь – $1762
Октябрь – $1805
Ноябрь – $1786
Декабрь – $1706

2009 год

Январь – $1547
Февраль – $1429
Март – $1329
Апрель – $1205
Май – $916
Июнь – $911
Июль – $894
Август – $895
Сентябрь – $889

Дом с бассейном для Каролины

Мужпевицы Ани Лорак – Мурат Налчаджиоглу – подарил ей двухэтажный особняк.Участок дома расположен в центре коттеджного городка «Олимпик-парк» поЖитомирской трассе (19 км от городской черты). Пока что дворец – встадии проекта.

Для строительства был выбран популярный вгородке проект дома «Зевс», хотя его существенно изменили подтребования будущих жильцов. Вместо плановых 227 «квадратов» домразросся до 550. Главное добавление – бассейн внутри дома. В негосделают два входа – из зала и из спортивной зоны.

Певица,похоже, собирается работать даже на дому – в проект добавленполуподвальный этаж с отдельным входом, где разместят звукозаписывающуюстудию.

Жить молодожены собираются на втором этаже – тутрасположены большая спальня с санузлом, балконом и гардеробной, а такжееще три спальни для семьи.

Пока что в звездном доме толькозалили фундамент, но самая важная часть работы – утверждение проекта,на которое ушло около полугода, – уже закончена.