Топ-пятерка рейтинга рискованных инвестиций в Украине

Еще более веселые времена наступили у их коллег из городов-спутников Киева, ведь все, даже самое качественное жилье, расположенное в удачных местах, уже подешевело, тем не менее даже сравнительно низкие цены не привлекают никого — ни спекулянтов, ни реальных покупателей. 

Количество сделок на рынке жилья в пригородах Киева, по заявлениям директоров риелторских агентств, уменьшилось буквально в десятки раз. Несколько сделок в месяц вместо прежней сотни при 20-процентном падении цены — это уже полномасштабное падение. Только вот последнее ли?

Отложенный спрос? Возможно. Но верно и то, что тысячи продавцов квартир терпеливо ждут осени, надеясь на обещанный скачок цен, и если он не произойдет — реакция рынка может стать просто шоковой. Если осенью на столичный и прикиевские рынки не вернутся покупатели, с мыльным пузырем на рынке недвижимости будет покончено и обвал станет неминуемым.

Риск первый — инвестирование в недвижимость. Перед инвестицией рекомендуется повторно просмотреть кинофильм «Титаник»

Первопричина нарастания экономических рисков в стране — безусловно недвижимость. События осени 2004 года дали старт беспрецедентной политической неразберихе, что в свою очередь не могло не сказаться на экономике и на инвестиционных предпочтениях населения и юридических лиц. Пусковым механизмом ценовой гонки стало волевое решение об одномоментной ревальвации национальной денежной единицы по отношению к доллару США. После того как в апреле 2005 года гривня всего за одну ночь существенно укрепилась, цена среднестатистической двушки возле станции метро «Левобережная» в Киеве всего за несколько дней поднялась с 42 тыс. у.е. до 50—52 тыс. у.е.

К декабрю 2006 г., т.е. всего лишь за полтора года, цена такой условной квартиры возросла до 140—150 тыс. у.е. Какой-то процент удорожания, конечно, обоснован, поскольку, во-первых, вследствие обесценивания доллара на мировых валютных рынках недвижимость плавно дорожала почти во всем мире, и во-вторых, населению нашей страны все-таки «дали больше денег», внутреннее потребление стало одним из основных локомотивов развития экономики, и доходы многих граждан выросли в два раза.

Тем не менее основным драйвером игры на повышение стали строители и риелторы, которым такая ценовая гонка начала приносить сверхприбыли и, как это ни парадоксально звучит, — политики, которые попросту лишили население и компании уверенности в завтрашнем дне (напомним: в октябре-ноябре 2004 г. лишь чудом не обвалилась банковская система страны).

И все же игра на повышение, особенно в столице, зашла слишком далеко. Когда в конце 2006 г. рынок замер, покупать жилье стало совсем невыгодно как в кредит, так и тем немногочисленным нашим гражданам, которые могут позволить себе купить квартиру без помощи ипотеки.

Вот уже несколько месяцев ведущие отечественные порталы недвижимости показывают постоянное падение ценовых индексов столичного жилья, правда, пока всего лишь на доли процента в месяц. В действительности, с учетом признаний директоров крупнейших киевских агентств о том, что продаются лишь те квартиры, на которых продавец уступает 15—20%, мы видим, что рынок просел более значительно.

Итак, с одной стороны, беспристрастные цифры пусть небольшого, но падения практически во всех регионах. С другой стороны, похожие на заклинания известного в 90-е годы телевизионного психотерапевта Анатолия Кашпировского уверения пресс-атташе крупнейших строительных компаний (а также простых отечественных спекулянтов жильем, сколотивших в последние годы гиперсостояния на скупке-перепродаже квадратных метров) о том, что падение цен на жилье невозможно в принципе и осенью нас ожидает очередной ценовой виток.

Но ведь покупка квартир во всем мире оценивается прежде всего с точки зрения инвестиционной привлекательности, а она в нашей стране упала запредельно.

Владелец всего лишь 60 тысяч американских долларов при размещении их на депозите в любом крупном отечественном банке получает ежемесячно сумму, равную той, которую получает владелец той же условной двушки возле станции метро «Левобережная». При 9% годовых ежемесячное процентное вознаграждение от 60 тысяч составит 450 долларов в месяц, в то же время предложения специализированных изданий пестрят предложениями аренды двухкомнатных квартир в районах, приближенных к метро, по цене около 500 у.е. в месяц.

Как видим, даже с учетом ценового отката (а в настоящее время многие двушки, выставлявшиеся еще несколько месяцев назад по 140—150 тыс. у.е., сейчас стоят 115—120 тыс.) инвестиционная привлекательность покупки столичного жилья как минимум в два раза ниже такого несложного и нехлопотного вида инвестирования, как банальное размещение финансовых средств на депозите в одном из банков с участием иностранного капитала.

Риск второй — инвестиции в землю. Почти по Ильфу и Петрову: дай миллион

На стоимость жилья влияет целый ряд факторов. Один из них — цена земли в крупных городах страны.

Теоретически задачу удешевления земли, в частности столичной, способен решить даже школьник. Казалось бы, чего проще: в соответствии с Генеральным планом развития города объявляется тендер, всем строительным фирмам предоставляется возможность принять в нем участие и выбирается самое выгодное для города решение и по цене, и по архитектурному решению. То, что понятно школьнику, конечно, понятно и отечественным чиновникам. Только вот земля зачастую распределялась фирме-посреднику, которая, накинув свои 100 (или более) процентов, рассылала по факсу коммерческие предложения реальным строительным компаниям. И это как раз тот случай, когда застройщик за весь цикл по постройке дома может получить прибыль в 100 тыс. американских долларов, а секретарь посреднической компании за отсылку лишь одного факсового отправления — заработать для фирмы (и не только) — в несколько раз больше, по особо лакомым местам, как утверждают гендиректора некоторых строительных фирм, вплоть до 1 миллиона долларов.

Если бы Ильф и Петров были нашими современниками, материал для «Золотого теленка-2» долго собирать не пришлось бы.

Вот такая арифметика, которая уже породила группу компаний «Элита-центр» и, увы, способствует тому, что, по всей видимости, еще многие тысячи простых граждан — «инвесторов» столичного жилья в будущем ожидают весьма неприятные сюрпризы. У «Элиты» обязательно будут последователи, вернее, они уже есть.

Еще одним фактором, усиливающим напряженность на этом рынке, является лоббируемая президентом страны отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Если это произойдет, спекулянты просто не в силах будут переварить такое количество земель, которое одномоментно будет выброшено на рынок, а значит, и цены могут упасть.

Риск третий — инвестиции в строительство. Внутри пузыря

Кажущаяся благоприятность инвестиций на этом рынке — обманчива. На самом деле уже сейчас многие строительные компании, пытаясь минимизировать риски, уходят в регионы. Профессионалы понимают: как сложится ситуация с регионами, еще не совсем понятно, ведь многие областные центры намного меньше перегреты, чем Киев и пригороды, но то, что киевляне и жители городов-спутников столицы живут внутри огромного пузыря, это скорее факт, чем предположение.

Действительно, войдем в положение крупного киевского застройщика. Землю он, как правило, вынужден покупать у перекупщика (получившего ее от нечистоплотных чиновников) по безумным ценам. Разрекламированная акция по уменьшению количества разрешений, необходимых при строительстве, видимого облегчения, упрощения и удешевления застройщикам не принесла. А вот рост цен на жилье, за счет которого списывалось и покрывалось все, остановился, количество претендентов на столичное первичное жилье упало не менее катастрофически, нежели на жилье вторичное, хотя пиар-работники строительных компаний этот факт всячески отрицают.

Да еще и обычные граждане, напуганные стать участниками реалити-шоу «Элита-центр № 2, 3» и т.д., не спешат покупать котлованы: на строительство зачастую отсутствует не только разрешение, но и законным образом утвержденный проект. Именно поэтому некоторые инвесторы притормозили запуск новых проектов. А в результате некоторые строительные компании вынуждены либо оставаться без заказов, либо уходить в менее беспокойные регионы.

Риск четвертый — инвестирование в производство строительных материалов. Легкие деньги — на исходе

С состоянием дел на рынке недвижимости связаны многие отрасли, в т.ч. и такие, к примеру, как производство напольных покрытий, мебели (ведь человек, приобретающий жилье, нуждается в его обустройстве). И при падении рынка недвижимости автоматически упадут и смежные отрасли.

Однако ничто так тесно и непосредственно не связано со строительством, как производство стройматериалов. На пике жилищной лихорадки производители материалов для стройиндустрии расширяли производство, раздували штаты, повышали заработные платы и регулярно повышали отпускные цены. По мере прокола воздушного шарика на рынке жилья рентабельность многих компаний, работающих в этом секторе, может резко упасть. Соответственно инвестиции в эту отрасль хотя и менее безопасны, чем в разогретые до неприличия рынки недвижимости и земли, но тем не менее достаточно высокорисковые. Учитывая неизбежный рост цен на энергоносители, а производство стройматериалов достаточно энергоемко, можно сказать, что время получения шальных легких денег и на этом рынке помаленьку уходит.

Пятый риск — инвестиции в банковскую сферу

Финансовые учреждения страны также неплохо поучаствовали в огромном празднике жизни по распределению сверхдоходов от бума на рынке жилья. Как водится, многие банки немного «занесло». Кредитование без первого взноса, оформление ипотечных кредитов без должного контроля за регулярными заработками заявителя, неинформирование граждан о реальных эффективных ставках, комиссиях и накрутках, рост вследствие этого проблемных задолженностей не до критической черты, но все же слишком высокими темпами.

И все это при том, что в развитых странах мира оплата за аренду квартиры, как правило, равна сумме потенциальных ипотечных платежей за эту же квартиру или даже значительно выше таких платежей.

Сумма ипотечных платежей в Украине огромна. Если в европейских странах заявитель переплачивает лишь около 50% стоимости жилья, то у нас сумма переплат (даже при наличии небольшого первоначального взноса) за 20-летний период достигает 200% от суммы кредита. Иными словами, человек, взявший в банке 100 тысяч американских долларов, через 20 лет отдаст финансовому учреждению и страховщикам уже почти 300 тысяч, при этом получая взамен всего лишь довольно убогую одно- или двухкомнатную квартиру.

Драконовские ипотечные ставки отечественных финучреждений по карману лишь успешным представителям бизнеса и еще некоторым категориям населения. Среди них, в частности, представители высшей чиновничьей номенклатуры, официальная заработная плата которой за последние год-два возросла не в полтора-два раза, как у рядового гражданина, а иногда и в десять раз. Среди игроков рынка — спекулянты, нажившие капиталы на игре с недвижимостью, а также простые украинские авантюристы — люди, не имеющие достаточных заработков (а достаточными для покупки весьма скромного столичного жилья сегодня, очевидно, следует считать ежемесячные заработки, эквивалентные хотя бы трем тысячам американских долларов), которых прельстила возможность немедленного получения жилья. Именно последняя категория ипотечников, приобретавшая жилье на пике, т.е. в последние полгода-год, могут стать основными поставщиками квартир на рынок Киева, когда ипотечные платежи будут уже не по карману, а квартиры перестанут дорожать.

Вообще, следует ожидать, что именно высокие ипотечные ставки станут той иголкой, которая может проколоть весь рынок недвижимости страны. Если имущественное положение заемщика пошатнется, если девальвирует национальная денежная единица (нынешнее летнее ее укрепление еще ни о чем не говорит, неоднозначны и прогнозы ряда экспертов о возможном значительном укреплении гривни), если положение в экономике страны ухудшится, наметятся тенденции увеличения безработицы и уменьшения темпов роста доходов граждан (а последнее происходит уже сейчас), банкиры получат армию заемщиков с низким кредитным рейтингом, которые не в состоянии будут выполнить свои обязательства.

Многие банки это уже поняли и ужесточили требования к своим потенциальным клиентам. Иные, увлеченные процессом скачкообразного наращивания кредитного портфеля, продолжают играть с огнем и, кажется, не собираются останавливаться.

Но в таком случае мы можем получить ситуацию Соединенных Штатов (где ипотечные проблемы неблагонадежных заемщиков уже коснулись и устойчивости доллара, и устойчивости первой экономики мира в целом), наложенную на национальные особенности.

А национальные особенности Украины довольно своеобразны. Мы все еще являемся страной с беспрецедентно низким уровнем ВВП на душу населения. Страной, граждане которой получают на семью почти десятикратно меньший доход, чем среднеевропейская семья (при том, что цены на жилье практически одинаковы). У нас состояния сделаны зачастую на основе поглощения предприятий, созданных в стране, которой уже нет. Мы все еще пользуемся вконец прогнившей и обветшалой инфраструктурой этой же исчезнувшей страны.

Именно поэтому кризис на рынке недвижимости Украины при схожих причинах и симптомах может быть аналогичным отнюдь не мягкому волнению по американскому сценарию. Если немедленно не принять меры по наведению элементарного порядка на рынке жилья и земли, можно ввести страну в преддефолтное состояние.

И напоследок. Когда материал был уже готов к отправке в печать, автор развернул свежую «авизовку» и просмотрел предложения по своему родному столичному району — Русановке. Оказалось, за считанные дни малометражные чешки-двушки — своеобразный эконом-вариант советского производства — значительно подешевели.

Тот, кто поверил растиражированным СМИ безапелляционным утверждениям пиар-менеджеров столичных строительных компаний о безостановочном росте цен на жилье в течение как минимум ближайшей пятилетки и все-таки купил киевскую квартиру в начале лета, уже потерял не менее 20 тысяч у.е. Всего лишь за месяц.

В неплохом выигрыше оказались наиболее продвинутые наши граждане, предпочитающие хранить личные сбережения не в традиционном долларе, а в евро или фунтах. Для них столичная недвижимость подешевела еще более значительно.

Стоит также заметить, что база квартирных предложений зашкаливает, а все специализированные столичные издания с базой объявлений о продаже в последнее время подозрительно распухли. Очевидно, инвесторы и хозяева стремятся побыстрее избавиться от теряющего стоимость актива, даже существенно понижая цену. Инвестиционные однушки в одной из строящихся непосредственно на берегу Русановского канала новостройке, позиционирующейся как элитная, только за последнее время полегчали не менее чем на 50 тысяч у.е. «за штуку», хотя все еще остаются на запредельном ценовом уровне. Однако темпы снижения цен впечатляют. Почему-то возникают подозрения, что такие на первый взгляд заманчивые предложения — это всего лишь начало, ведь рынок недвижимости сильно инертен и никогда не рушится в одночасье.

По материалам http://www.zn.ua