Что может рассказать рейтинг целевых облигаций

Целевые облигации – это…

Целевые облигации (ЦО) – это ценные бумаги, которые выпускает(эмитирует) застройщик (эмитент, заемщик) для того, чтобы привлечь нафинансирование строительства деньги частных лиц. С введением их вобращение с 2006 года строительный рынок и его участники приобрелиэлементы фондового рынка.

Как известно, основным преимуществом облигационных схем являетсятщательная проверка застройщика Госкомиссией по ценным бумагам ифондовому рынку. В то же время контроль самого строительства ивыполнения обязательств по ЦО уже не относится к ее полномочиям.

ЦО, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленнымипланами по строительству объекта, а по окончании этого периодазастройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за нихимущество – т.е. новую квартиру. Если облигации не предъявлены вовремя,то право на их погашение будет утрачено. Кроме того, если компанияразорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будетограничен лишь ее уставным фондом.

Оценка кредитоспособности застройщика

По данным компании Киев Жилье-Инвест, сегодня максимальное числопредложений в новостройках Киева приходится на фонды финансированиястроительства (ФФС), причем из них треть домов возводится ХК Киевгорстрой. В то же время среди застройщиков в столице наибольшейпопулярностью пользуются именно ЦО – из 81-го оператора их эмитировали41-ин (31 компания работает через ФФС, кроме того, еще 12, чьи объектыначали реализовываться еще до 2006 года, - по различного родадоговорам).

Согласно законодательству, выпуск ЦО сопровождается оценкой егокредитоспособности и присвоением соответствующего кредитного рейтинга,по которому покупатель косвенно может судить, каковы его шансы в итогедождаться будущего жилья.

Присваивать рейтинги по национальной шкале в Украине уполномоченысегодня четыре агентства: первое национальное - «Кредит-Рейтинг» (с2001 г.), а также  международные - Moody’s, Fitch (с 2006 г.) иStandard & Poor’s (с 2005-го). Однако, как показывает практика,иностранные компании за работы по оценке кредитоспособностизастройщиков пока не берутся.

Как объяснила начальник сектора отдела рейтингов АПК и сферыфинансового строительства агентства Кредит-Рейтинг Елена Кучерявая,присвоение рейтинга предусматривает исследование внешней средыдеятельности застройщика - рыночной ситуации, спроса, потребителей,конкурентов. Анализируется также среда внутренняя, в частности,финансово-хозяйственные показатели, эффективность управленческого ифинансового менеджмента, долговая нагрузка, риски деятельности испособность их минимизировать. Важны также результаты анализаинвестиционно-строительной деятельности компании (наличие опыта,своевременность и качество реализации проектов), а также возможностьполучения финансовой и другой поддержки со стороны партнеров похолдингу или группы компаний.

О чем говорит рейтинг

Рейтинги ценных бумаг имеют два основных уровня – инвестиционный,который свидетельствует о высокой степени надежности кредитныхобязательств, и спекулятивный. К примеру, наивысший рейтинг uaAAAговорит о том, что застройщик обладает исключительно высокойкредитоспособностью по сравнению с другими украинскимикомпаниями-заемщиками. Такой показатель, согласно данным, размещеннымна сайте агентства Кредит-Рейтинг, имеют ЦО только одной строительнойкомпании - ООО ЭКСКО ПЛЮС.

В то же время, инвестиционный рейтинг uaBBB, хотя и характеризуетсявысокой кредитоспособностью, однако ее уровень сильно зависит отвлияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономическихусловий. Таких объектов в стране, по подсчетам агентства«Кредит-Рейтинг», всего десять, среди которых новостройкипреимущественно в Киеве.

Наибольшая доля предложений объектов инвестирования через ЦОприходится на рейтинг спекулятивного уровня uaВ (по данным аналитиковкомпании Киев Жилье-Инвест, в столице она составляет 51%). Такиезаемщики характеризуются низкой кредитоспособностью, котораязначительно зависит от влияния неблагоприятных условий.

Елена Кучерявая рекомендует инвесторам отдавать предпочтение ЦО,которые выпускаются компаниями под проекты с высокой степеньюстроительной готовности. При этом важно, чтобы застройщик имелдостаточный опыт работ, не был перегружен долговыми обязательствами иуже ввел в эксплуатацию объекты без нарушения сроков. Рейтинг ценныхбумаг таких компаний, как правило, относится к инвестиционному уровню.

Рейтинги и практика

По словам начальника отдела мониторинга рейтингов ООО«Кредит-Рейтинг» Андрея Кулика, поскольку механизм погашения ЦОпредусматривает передачу квадратных метров владельцам облигаций,погасить их в случае, если дом еще не построен, невозможно. Однакокомпании не всегда справляются со сроками ввода объектов в эксплуатациюи вынуждены искать выходы из этой ситуации.

Стремясь избежать дефолта (невыполнения обязательств в четкий срок вполном объеме), некоторые из них при не введенном в эксплуатацию домепроизводили обмен облигаций, срок погашения которых уже наступил, набудущие квадратные метры путем заключения дополнительных договоров. Пословам Андрея Кулика, легитимность таких действий требуют юридическойоценки.

В других случаях была произведена замена одних ЦО на другие, имеющиеболее длинный срок погашения (с правом получения тех же «квадратов»),или же на процентные - позволяющие рассчитывать на доход после ихпогашения. Основная причина – ошибки эмитентов на этапе выпуска ЦО,когда был взят слишком маленький интервал между планируемым срокомввода дома в эксплуатацию и периодом погашения. Всего рейтинговымагентством в прошлом году зафиксировано пять эмитентов, нарушившихзаявленные сроки погашения из-за задержки сдачи своих новостроек. Всвязи с большой вероятностью несвоевременного погашения ЦО, до концатекущего года в сторону понижения может быть пересмотрено еще до 10кредитных рейтингов.

Андрей Кулик отметил, что Кредит-Рейтинг регулярно анализируетрезультаты обращения и погашения ЦО и результаты размещает на своемсайте, а также в информационном бюллетене Credit Rating Monitor.

Для предупреждения о возможности технических дефолтов, агентствоввело дополнительные характеристики рейтингов спекулятивного уровняшкалы, которые не только оценивают способность своевременногоисполнения эмитентом своих долговых обязательств, но такжехарактеризуют вероятный максимальный срок задержек.

В то же время, учитывая «молодость» самого инструмента в Украине, атакже его оценки, не стоит рассматривать кредитный рейтинг какединственный показатель степени надежности компании – ведь, какизвестно, плоскость математики не всегда пересекается с областью опыта.Однако при достаточной подготовленности потенциального инвестора этиданные помогут ему сделать правильный выбор.

Елена Кучерявая, начальник сектора отдела рейтингов АПК и сферыфинансового строительства ООО Кредит-Рейтинг, приводит следующуюстатистику. В 2007 году агентством было прорейтинговано 102 выпускацелевых облигаций общим номинальным объемом 6,9 млрд. грн, эмитентамикоторых являются 95 украинских застройщиков. Согласно декларациям,указанных в проспектах этих выпусков, эти средства планируетсянаправить на строительство 91 объекта общей полезной площадью 2 562тыс. кв. м, а 1 646 тыс. кв. м из них - передать инвесторам пооблигациям.

Согласно проспектам эмиссий ЦО, в 2008 году к погашению будетпредъявлено 41 выпуск (37 застройщиков) номинальным объемом более 1,3млрд. грн (в прошлом году предъявлены к погашению облигации номинальнымобъемом 1,2 млрд. грн).
По итогам 2007 года 11 компаний погасили ЦОи передали таким образом их владельцам около 200 тыс. кв. м квартир инежилых помещений. В 2008 году ожидается передача в собственностьпомещения полезной площадью около 440 тыс. кв. м.

Источник: realty.rbc.ua

---

---