- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Кому проще инвестировать в строительство
Принятый Закон направлен на уничтожение финансово-кредитных механизмовв строительстве и застройщиков, которые вынуждены эти механизмыприменять. Подтверждением этому являются положения (нововведения)Закона, согласно которым, в частности, внедряются дополнительныеразрешительные процедуры в виде обязательной регистрации вГосударственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) и публикациипроектной декларации. Предложенное нововведение идет явно в разрез сдекларируемым принципом об упрощении и удешевлении разрешительныхпроцедур в строительстве.
Проблемный возврат средств
Закон предусматривает, что, в случае нарушения сроковстроительства, определенных в проектной декларации, доверительприобретает право на досрочный выход из фондов финансированиястроительства (ФФС) с возвратом всех вложенных средств в течение 15календарных дней (дополнение к статье 18 Закона).
Для большинства застройщиков, которые были вынуждены временноприостановить реализацию строительных проектов, данная норма станетначалом конца, поскольку удержать доверителей от соблазна выйти ивернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будетприобрести недвижимость другого класса, стало проблематично.
Однако при отсутствии свободных средств у застройщика их возвратстанет невозможным, и это приведет к паническим настроениям ивозбуждению дел о неплатежеспособности застройщиков. В конечном итогеобесценившиеся объекты с обременением в виде кредиторов будутприобретаться за бесценок не доверителями, а заинтересованнымистратегическими инвесторами.
Необъяснимым остается тот факт, почему именно для ФФС разрешендосрочный выход доверителей, в то время как выход инвесторов изостальных механизмов был запрещен с 14 января 2009 года в связи свступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года.
Управитель всегда прав
Согласно Закону, застройщики обязаны уведомлять управителей ФФС обовсех обязательствах, принятых перед третьими лицами, а такжепредоставлять управителю регулярную отчетность. В случае, еслизастройщик в пятнадцатидневный срок не возвращает средства управителю(по его требованию) в связи с уменьшением подтвержденного объемазаказа, управитель вправе обратить взыскание на имущество застройщика(дополнение к статье 16 Закона).
На наш взгляд, доверители в ближайшей перспективе смогут оценитьвесь рейдерский потенциал фондов финансирования строительства,усовершенствованный в связи с принятием указанного Закона.
Застройщиком, создающим ФФС при участии управителя, может бытьлицо, не имеющее прав на земельный участок, но имеющее лишь договор сземлепользователем. Соответственно, в этом случае все гарантиидоверителя будут поставлены в зависимость от действительностиуказанного договора, с которым доверителей не предполагают ознакомить.
Согласно нормам нового Закона, не только выход, но и вход в ФФС длядоверителя стал платным. А это значит, что инвесторам придется оплатить5% вознаграждения управителю (изменения к статье 21 Закона).
Кроме того, управитель ФФС получил право в одностороннем порядкеоткреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договораоб участии в ФФС. Управитель не несет ответственности своим имуществомза управление привлеченными средствами.
Законом сняты ограничения на средства доверителей, пребывающие вуправлении у управителя, а также на количество объектов, финансированиекоторых может осуществляться через один ФФС.
В случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика,доверители лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторовдля защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью!) обладаеттолько управитель.
На доверителей возложили дополнительную финансовую нагрузку в видеобязательного страхования имущественных рисков. Наступлениеимущественных рисков гораздо менее вероятно, чем наступление финансовыхрисков, о страховании которых многие говорят как о надежном способезащиты интересов инвесторов строительства. Возможно именно потому, чтоимущественные риски маловероятны, их страхование и сделали обязательнымдля реанимации страховых компаний.
Выводы
Закон в некотором смысле является уникальной законодательнойпопыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя,путем ущемления интересов доверителей и застройщиков. Управителюгарантировали финансовую стабильность в период кризиса за счетрасширения оснований для получения вознаграждения (от застройщика, отдоверителей за вход, выход и замену объекта инвестирования и т.д.)
В случае вступления в силу данного Закона мы вынуждены будем спустягод повторить опыт Российской Федерации, запретившей в конце 2008 годапродажу жилья на этапе строительства.
Кризис - не лучшее время содержать армию финансовых посредников за счет покупателя (доверителя) и продавца (застройщика).
Автор: Наталия ДОЦЕНКО-БЕЛОУС
Источник:
Проблемный возврат средств
Закон предусматривает, что, в случае нарушения сроковстроительства, определенных в проектной декларации, доверительприобретает право на досрочный выход из фондов финансированиястроительства (ФФС) с возвратом всех вложенных средств в течение 15календарных дней (дополнение к статье 18 Закона).
Для большинства застройщиков, которые были вынуждены временноприостановить реализацию строительных проектов, данная норма станетначалом конца, поскольку удержать доверителей от соблазна выйти ивернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будетприобрести недвижимость другого класса, стало проблематично.
Однако при отсутствии свободных средств у застройщика их возвратстанет невозможным, и это приведет к паническим настроениям ивозбуждению дел о неплатежеспособности застройщиков. В конечном итогеобесценившиеся объекты с обременением в виде кредиторов будутприобретаться за бесценок не доверителями, а заинтересованнымистратегическими инвесторами.
Необъяснимым остается тот факт, почему именно для ФФС разрешендосрочный выход доверителей, в то время как выход инвесторов изостальных механизмов был запрещен с 14 января 2009 года в связи свступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года.
Управитель всегда прав
Согласно Закону, застройщики обязаны уведомлять управителей ФФС обовсех обязательствах, принятых перед третьими лицами, а такжепредоставлять управителю регулярную отчетность. В случае, еслизастройщик в пятнадцатидневный срок не возвращает средства управителю(по его требованию) в связи с уменьшением подтвержденного объемазаказа, управитель вправе обратить взыскание на имущество застройщика(дополнение к статье 16 Закона).
На наш взгляд, доверители в ближайшей перспективе смогут оценитьвесь рейдерский потенциал фондов финансирования строительства,усовершенствованный в связи с принятием указанного Закона.
Застройщиком, создающим ФФС при участии управителя, может бытьлицо, не имеющее прав на земельный участок, но имеющее лишь договор сземлепользователем. Соответственно, в этом случае все гарантиидоверителя будут поставлены в зависимость от действительностиуказанного договора, с которым доверителей не предполагают ознакомить.
Согласно нормам нового Закона, не только выход, но и вход в ФФС длядоверителя стал платным. А это значит, что инвесторам придется оплатить5% вознаграждения управителю (изменения к статье 21 Закона).
Кроме того, управитель ФФС получил право в одностороннем порядкеоткреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договораоб участии в ФФС. Управитель не несет ответственности своим имуществомза управление привлеченными средствами.
Законом сняты ограничения на средства доверителей, пребывающие вуправлении у управителя, а также на количество объектов, финансированиекоторых может осуществляться через один ФФС.
В случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика,доверители лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторовдля защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью!) обладаеттолько управитель.
На доверителей возложили дополнительную финансовую нагрузку в видеобязательного страхования имущественных рисков. Наступлениеимущественных рисков гораздо менее вероятно, чем наступление финансовыхрисков, о страховании которых многие говорят как о надежном способезащиты интересов инвесторов строительства. Возможно именно потому, чтоимущественные риски маловероятны, их страхование и сделали обязательнымдля реанимации страховых компаний.
Выводы
Закон в некотором смысле является уникальной законодательнойпопыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя,путем ущемления интересов доверителей и застройщиков. Управителюгарантировали финансовую стабильность в период кризиса за счетрасширения оснований для получения вознаграждения (от застройщика, отдоверителей за вход, выход и замену объекта инвестирования и т.д.)
В случае вступления в силу данного Закона мы вынуждены будем спустягод повторить опыт Российской Федерации, запретившей в конце 2008 годапродажу жилья на этапе строительства.
Кризис - не лучшее время содержать армию финансовых посредников за счет покупателя (доверителя) и продавца (застройщика).
Автор: Наталия ДОЦЕНКО-БЕЛОУС
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
