- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Как обменять депозит на недвижимость
Кризисное новшество - рынок взаимозачетов недоступных для снятиябанковских депозитов и залоговой недвижимости - принимает реальныеочертания. Если еще в начале апреля такие сделки были единичны, то кконцу месяца их стали заключать полным ходом. С одной стороны,расширился перечень финучреждений, готовых принять участие в такихоперациях, с другой - банки и владельцы залогов все же начали понемногусбрасывать цены на свой товар.
К тому же теперь проблемный депозит можно обменять и нанедвижимость, не обремененную залогом, причем не только на квартиры,дома или земельные участки, но и на паркоместа и гаражи. А занимаютсяподобным бартером с недавних пор, кроме банков и "депозитных бирж", ещеи застройщики.
Строим, продаем, меняем!
Правда, клиентов застройщики выбирают избирательно. В качествепотенциального покупателя квартиры корреспондент "ВД" обратилась винвестиционно-строительную компанию "Місто", рекламирующую возможностьпокупки по бартерным схемам жилья и паркингов. Едва представившисьобладателем солидного вклада в одном из отечественных банков свременной администрацией, корреспондент услышала категорический отказ."С этим банком мы не работаем", - отрезали в отделе продаж, напоследоквсе-таки записав наши координаты и пообещав перезвонить, если "что-тобудет получаться". Видимо, не получилось - ответного звонка мы так и недождались.
Как правило, строительные компании охотно работают стремя-пятью банками, депозиты которых готовы принимать в счет оплатыквартиры. Исключения могут сделать в тех случаях, если в ходедополнительного анализа убедятся, что банк, в котором размещен вкладпокупателя, не безнадежен. При этом узнать информацию о том, с какимифинучреждениями строительные компании работают по описанной схеме,весьма непросто. Она не публикуется в открытых источниках и неразглашается даже любопытным клиентам в ходе личного общения.
Но это - не единственный подвох при обмене вклада на жилье отзастройщика. Нередко компании предлагают для бартерного обмена квартирыв домах-недостроях, и в этом случае есть риск смены реноме владельцазаблокированного депозита на обладателя несуществующего жилья. К томуже отпугивают высокие цены, устанавливаемые на такое жилье. Так, дляоплаты однокомнатной квартиры в незавершенной киевской новостройкепотребуется от 600-700 тыс. грн., а на "вторичке" - от 400 тыс. грн.
Квартира с барахолки
Альтернативный вариант обмена замороженного вклада нанедвижимость, не обремененную залогом, как ни странно, предлагаютименно заемщики, не справляющиеся с погашением своего кредита. Взявобъемную ссуду и практически погасив ее, они ищут деньги на выплатунебольшого остатка, не продавая сам залог по этому кредиту, а предлагаядополнительную недвижимость. "Я брал в кредит трехкомнатную квартиру,осталось выплатить $30 тыс., но сейчас таких денег нет - потерял хорошооплачиваемую работу. Поэтому, чтобы погасить остаток долга, продаю двасвоих земельных участка в Броварском районе", - объясняет АлександрИванюк, заемщик одного из банков средней руки. - Поскольку найтипокупателя с наличными деньгами не удалось, я решил искать владельцапроблемного депозита в своем же банке, чтобы произвести взаимозачет".
Найти десятки подобных предложений, как и оставить свою заявкуоб обмене вклада, можно на плодящихся в последнее время "биржахдепозитов". Их количество буквально за пару месяцев перевалило задесяток. Кроме бесплатной открытой базы объявлений, организаторы"депозитных бирж" располагают и закрытыми заявками. Расценки у этихвесьма востребованных "заменителей" риелторов практически аналогичныстоимости услуг в агентствах недвижимости. За 2-2,5% от суммы сделки скаждой стороны сотрудники биржи сведут вместе владельцев недвижимости ивклада в одном банке (иначе произвести обмен пока невозможно), добьютсясогласия финучреждения на взаимозачет и даже обеспечат частичноеюридическое сопровождение сделки. "Но вам в любом случае придетсядополнительно привлекать юристов, чтобы обеспечить надлежащую проверкувсех документов на квартиру", - признались нам в одной из таких бирж.При этом такая сделка должна проходить только по соглашению с банком,согласно его инструкциям, в банковском отделении в присутствиименеджера финучреждения.
Плюсы обмена вклада на дополнительное имущество заемщика в том,что цена предлагаемой недвижимости, как правило, соответствуетрыночной. Имея на руках дополнительный "товар", который можнореализовать, "продавцы" не так остро чувствуют необходимостьпривязываться к наблюдавшимся еще полтора года назад пиковым ценам нанедвижимость.
Залог из банка
Более рискованный вариант - обмен депозита на залоговоеимущество. Его также можно осуществить при посредничестве "биржевиков"либо самостоятельно обратиться в банк, располагающий базой залогов,выставленных на продажу. Правда, как отмечают собеседники, предлагатьобмен депозита на недвижимость стоит непосредственно в головном офисеили крупнейших отделениях - там лучше осведомлены о возможности такихсделок. В региональных же отделениях все еще нередко можно услышать,что такие процедуры финучреждение не осуществляет.
Но, согласившись, банк, как сторона заинтересованная в сделке,вряд ли будет отстаивать интересы "покупателя", тщательно проверяя"историю" недвижимости после того, как она попала в залог. "Менеджербанка договаривается о встрече заемщика и покупателя, консультируетклиентов о необходимых документах для проведения сделки купли-продажи,а также сообщает о расходах, связанных с оформлением сделки", - такперечислили все сопровождение обменной операции со стороныфинучреждения в одном из проблемных украинских банков.
К тому же, как и при прямой покупке обремененного залогомжилья, существует риск оспаривания сделки в суде "продающей" стороной."Не исключен вариант, когда старый собственник в судебном порядкеначнет оспаривать сделку по реализации залогового имущества, например,из-за нарушения процедуры его конфискации или оценки", - поясняетНиколай Сидоренко, адвокат юридической компании "Шмаров и Партнеры".
Положительная тенденция на рынке продажи и обмена залогов -цены на них все же начали снижаться. До недавнего времени проблемазавышенных на 15-30% (по сравнению с рыночными) цен на залоговуюнедвижимость была одной из главных причин торможения сделок по еепокупке или обмену. Но в апреле и сами финучреждения, имеющие всобственности отчужденное имущество, и заемщики, продающие кредитныежилье и землю при помощи банков, начали соглашаться на торг.
По прогнозам "биржевиков", летом банки пересмотрят иофициальные "ценники" на залоговое имущество в сторону уменьшения. Апока что "депозитчики", готовые обменять зависший вклад на жилье илиземлю "кредитчиков", могут торговаться увереннее, рассчитывая надисконт до 15% от изначальной цены.
Анатолий Шеремета, директор департамента маркетинга ОАО "КБ "Надра":
- Схема обмена вклада на залоговую недвижимость позволяетзаемщику, с одной стороны, реализовать свой залог и погаситьзадолженность перед банком, с другой - дает возможность вкладчику засчет своего депозита приобрести имущество. Но осуществление процедурыобмена через депозитные биржи, на мой взгляд, несет риски как длязаемщиков, так и для вкладчиков. Поскольку предлагаемые ими схемыобмена довольно сомнительны и непонятны. В результате такой сделки однасторона может быть обманута другой. Кроме того, вкладчик, которыйрешается на участие в подобной схеме, в большинстве случаев несетубытки. Только при участии банка обе стороны могут рассчитывать наопределенную защищенность от мошенничества. Интерес к схеме обменавклада на залоговую недвижимость довольно большой, но еще рано говоритьо какой-либо статистике, так как эта схема реально функционирует нарынке всего месяц. Судя по имеющемуся опыту, значительная часть сделокпроисходит с доплатой, а вот случаи оформления кредита на недостающуюсумму пока единичны.
Денис Дрозд, основатель Украинской депозитной биржи:
- Обменять вклад на залоговую недвижимость можно только в одноми том же банке. Теоретически механизм взаимозачета депозита в одномфинучреждении на залог в другом существует в банках, где не введенавременная администрация, но он очень сложен и не используется напрактике. Биржа в процедуре взаимозачета выступает как посредник,предоставляя информацию и консультируя клиентов относительно того, какследует вести себя с банком, куда обращаться и т. д. Процедуравзаимозачета вклада на недвижимость занимает от двух недель. Стоитотметить, что в последнее время механизм обмена становится все болеевыгодным для владельцев депозитов. Еще месяц назад банки выставлялиинформацию о залогах по ценам лета прошлого года, не интересным длярынка, а сейчас уже есть возможность торговаться, снижая стоимостьзалоговой недвижимости. Мы общаемся со многими банками, и в большинствеиз них говорят, что нынешняя цена - не окончательная, можно предлагатьсвой вариант.
Автор: Алиса Юрченко
Источник: