Цены на землю падают

«Единого Государственного земельного кадастра фактически несуществует, — утверждает заместитель начальника Главного управленияземельных ресурсов в Киевской области Мария Маноха. — Нескольколет назад от нас затребовали поземельные книжки каждого населенногопункта области (их 1184), чтобы внести в электронный земельный кадастр,но база до сих пор не сформирована. Таким образом, информации оземельных участках нет ни в сельсоветах, ни в земельном кадастре».

После прихода нового руководства в Государственный комитет поземельным ресурсам в декабре 2008-го началась настоящая эпидемия пропаждокументов по землеустройству. В частности, в марте нынешнего годаисчез с официальной печатью заместитель начальника Обуховзема Константин Шурубей.В Васильковском районе были попытки захвата управления земельныхресурсов неизвестными людьми. Учреждение несколько месяцев фактическине работало.

«Уничтожив земельный кадастр, с землей можно творить всё что угодно.Думаю, неразбериха с поземельными книгами и электронной базойземельного кадастра нужна для того, чтобы в дальнейшем можно былореприватизировать любой земельный участок», — считает бывший начальникотдела Государственного земельного кадастра и глава профсоюзаработников земельной сферы Дмитрий Филипчук.

В последние месяцы оформление сделок по купле-продаже земли вКиевской области крайне затруднено, а отчуждение расположенных вненаселенных пунктов участков полностью заблокировано. Легитимностьсделок, которые заключаются, находится под большим сомнением.Естественно, покупатели не хотят вкладывать значительные средства вучастки на таких условиях.

Дело не в Кулиниче, а в системе

На прошлой неделе под зданием Верховной Рады прошла очередная акцияпротеста работников земельной сферы и бизнесменов, требующих отставкиглавы Госкомзема Олега Кулинича. Протестующие утверждают, чтоназначенный по квоте Блока Литвина председатель комитета за несколькомесяцев работы уничтожил систему государственного земельного кадастра испособствовал развитию коррупционных схем при продаже земли.

В частности, работники управлений земельных ресурсов Киевщины несогласны с принятым 16 июня на коллегии Госкомзема решением обувольнении Андрея Иванюка с должности главы областного земельного управления Киевской области.

До 17 декабря прошлого года комитет возглавлял Владимир Воеводин, ставленник бютовца Богдана Губского.Работники земельной сферы и бизнесмены были недовольны деятельностьюВоеводина, обвиняя его в коррупции. Характерную оценку тандему Губскогои Воеводина дал тогдашний глава секретариата президента Виктор Балога:«Нет ничего странного в том, что Кабмин принимает постановление обаукционах по продаже земли, а премьер-министр говорит о существованииземельной мафии. Можно допустить, что руководитель правительства простохочет эту мафию возглавить. В ее распоряжении есть и инструмент в видеГосударственного агентства по земельным ресурсам. Его возглавляетставленник БЮТ Владимир Воеводин — близкий друг и бизнес-коллегапечально известного бютовского землевладельца, народного депутатаБогдана Губского. Кабинет министров через это агентство пытаетсясоздать механизм ручного перераспределения земли».

За время пребывания Воеводина на посту неоднократно горели илизатапливались областные и районные управления земельных ресурсов,документация оказывалась либо похищенной, либо безвозвратно пропадала.В Киевской области сложилась особенно сложная ситуация. Были заведеныуголовные дела по фактам махинации с землей против руководства ичиновников Бориспольского, Броварского, Обуховского,Киево-Святошинского и Макаровского районов области.

В итоге в ноябре прошлого года Генпрокуратура возбудила уголовноедело по факту превышения служебных полномочий и по факту служебногоподлога главой Государственного комитета по земельным ресурсамВладимиром Воеводиным. Сам Воеводин тут же ушел на больничный.

После прихода Олега Кулинича в Госкомзем началась комплекснаяпроверка земельных управлений области, а всю документацию из областныхи районных управлений передали в центральный аппарат для оцифровки исоставления электронного кадастра. Теперь их не найти днем с огнем.

Сложности от законодателей

Разбирательства внутри Госкомзема совпали с принятием парламентомнового законодательства о регистрации сделок по купле-продаже земли. ПоЗакону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украиныотносительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, атакже порядка раздела и объединения земельных участков» правособственности на земельные участки удостоверяют договоры, к которымприлагается госакт прежнего владельца (закон вступил в силу с 1 мая2009 года, см. «Эксперт» № 21 (213) от 1 июня 2009 года). Нотариустеперь должен ставить на акте соответствующую пометку и направлять егов органы госрегистрации. Многие владельцы опасаются делать отметку нагосакте старого образца и предпочитают дожидаться, пока напечатаютновый. Да и некоторые нотариусы требуют оформления новых актов прикупле-продаже, как предусматривала прежняя схема. По словам партнераюридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова,опасения не имеют под собой почвы, поскольку отметка на выданном довступления в силу изменений в Земельный кодекс госакте имеет такую жезаконную силу, как и на документах нового образца.

Но это далеко не единственная законодательная сложность на земельномрынке. По-прежнему действует мораторий на куплю-продажу земельсельскохозяйственного назначения. Между тем значительная частьземельных участков, которые продаются под застройку в окрестностяхкрупных городов, — это бывшие поля и сады. Их целевое назначениеизменено с явным нарушением закона, а значит, все операции с этимиземлями могут быть оспорены. Разрешить проблему могли бы законы «ОГосударственном земельном кадастре» и «О рынке земель», принятиекоторых давно ожидается. Пока принят только Закон «О государственнойрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и ихограничений», где держателем Государственного реестра прав нанедвижимое имущество назван Госкомзем. На практике этот закон в полноймере так и не заработал. Держателем реестра является Минюст, однакозаключительные положения Закона «О государственной регистрацииимущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений»предусматривают, что до формирования Государственного реестра прав всоставе государственного земельного кадастра регистрация объектовнедвижимости проводится БТИ.

Ситуация усугубляется многолетним конфликтом между Госкомземом иМинистерством юстиции. Каждое из ведомств считает, что именно онодолжно отвечать за лакомый кусок — ведение реестра. В итоге реестровдва: Госкомзем занимается земельным кадастром, а Минюст ведет реестрнедвижимости, то есть того, что находится на земле. В других странах заредким исключением земельный кадастр и реестр недвижимости — это одноцелое.

По словам первого заместителя генерального директора госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра» Александра Горобца,сейчас законопроект о земельном кадастре находится на рассмотрениипарламента. «Главный тезис законопроекта в том, что кадастр являетсядецентрализированным, ведется не подразделениями Госкомзема, а органамиместного самоуправления. Если закон будет принят, то получим нецентрализованную, прозрачную систему учета прав собственности на землю,а 600 разных систем. Называя кадастр государственным, мы отдаемполномочия местным советам. А что такое кадастр в местных советах? Тамнет ни единого подхода, ни единых стандартов, ни единой системы», —говорит Горобец.

Наконец, на прошлой неделе парламент одобрил Закон «Об отчужденииземельных участков частной собственности для общественных нужд и помотивам общественной необходимости». Отчуждать обещают по решению суда,а вопрос о компенсации остается открытым.

Земля дешевеет

Двадцать миллионов долларов — максимум, который может сейчас выручить владелец столичной компании Валерий Кузнецовза свои 45 га земли. Участки расположены в самых интересных местах:Киев, Карпаты, Одесса, Крым. В сентябре прошлого года их совокупнаярыночная стоимость достигала 45 млн долларов. Кузнецов рассказал«Эксперту», что ему пришлось выставить этой зимой участки на продажу,но покупатели требовали очень большой дисконт. Бизнесмену повезло:банки, где он брал кредит на покупку земли, пошли навстречу исогласились на реструктуризацию долгов. Правда, не обошлось без «борзыхщенков», но зато землевладелец не продал участки.

По данным консалтинговой компании SV Development, за год цены насотку земли в Киевской области упали на 42% — с 6460 до 3720 долларов.Самые дешевые участки в Иванковском и Переяслав-Хмельницком районах,где сотка продается за 1015 долларов, а самые дорогие — вКиево-Святошинском (6067 долл.).

Такая тенденция по всей Украине. Сегодня средняя цена земельногоучастка в Днепропетровской области составляет 2524 долл./сотка (за годподешевела на 45%), во Львовской области — 2392 долларов (–40%), вОдесской области — 6339 долларов (–40%), а в Харьковской области можноприобрести участок по 1719 долларов за сотку (–25%). По мнению ведущегоаналитика компании SV Development Сергея Костецкого, разница вцене из-за различного целевого назначения земли небольшая. «Всепрекрасно понимают, что за 200–500 долларов за сотку на вчерашней ОСГ(”особисте сільське господарство”. — ”Эксперт”) можно спокойно строить.Поэтому и порядок цен одинаков», — говорит он.

Кстати, арендная ставка на земли сельхозназначения также упалапримерно вдвое. И сегодня почти невозможно найти арендаторов даже за150–200 долларов за гектар в год.

Костецкий уверен, что стабилизация цен уже не за горами. В качествеаргумента он привел такие цифры: еще два-три месяца назад продавцыуступали в цене 30%, а в некоторых случаях размер дисконта доходил и до50–60%. Сегодня скидку больше 20% никто не дает.

«Количество просмотров за последний месяц увеличилось, но сделки нарынке по-прежнему носят единичный характер», — говорит президентассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. По его словам, многие покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь, что цены упадут еще больше.

По оценкам экспертов, сегодня в Киевской области проходит в месяц до300 сделок по участкам площадью до одного гектара. В докризисныевремена ежемесячно продавалось-покупалось по 800–1100 наделов. Сделкипо крупным участкам, где в основном и концентрировался инвестиционныйкапитал, остановились. Последние «остатки активности» зафиксированы вконце лета прошлого года. Вместе с тем игроки отмечают увеличениеколичества просмотров за последний месяц. Причем как со стороныносителей спекулятивного капитала, так и конечных потребителей.«Результата пока нет, но процесс пошел», — отметил владелецдевелоперской компании HCM Group Андрей Заика.

В столице активно просматривают участки, расположенные в центре илиблизких к нему районах, с хорошей транспортной развязкой, желательно сготовым проектом и «чистые» с юридической точки зрения. Заикаподчеркнул, что если раньше предпочтение отдавалось крупным наделам, тосейчас сравнительно высок спрос на участки в пять-десять тысячквадратных метров (0,5–1 га). Освоить большую площадь у девелоперов нехватает средств.

Автор: Светлана Крюкова, Дарья Кутецкая

Источник: Эксперт