- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Офисы из жилья: доход втрое больше
В столице выставлено под найм около 20 тысяч квартир, а желающих ихснять — на порядок меньше. Поэтому, невзирая на возросшие в среднемвдвое тарифы на жилкомуслуги, хозяева не могут брать с постояльцевбольше.¬ Арендаторы правят бал: «Первый и последний этажи непредлагать», — звучит рефреном в их запросах. Впрочем, владельцы нижнихквартир могут превратить недостаток своих «хаток» в достоинство изарабатывать на аренде в 2—3 раза больше, если переведут их из жилого внежилой фонд и станут сдавать под офис, магазинчик, пункт приемазаказов, аптеку. Но для такого переоформления надо запастись терпениеми немалыми деньгами.
Три шага на пути превращения жилья в торговые метры
О том, какие хождения по мукам предстоят желающему превратить своюквартиру в нежилое помещение, дабы жировать на сдаче оного в аренду,нам пошагово описали практики: начальник отдела перепланировки иреконструкции юридической фирмы «Стандарт Фемида» Константин Ковалев идиректор Центра «Норма» Сергей Сологуб.
1 шаг
Нужно охмурить соседей по этажу и этажом выше: они должнывам дать нотариально заверенное согласие на перевод жилья в нежилоепомещение, документ обойдется в 200—300 грн. Соседи могут затребовать увас ремонт подъезда или установку в нем домофона, но здесь пускайсработает ваш имидж хорошего и небогатого товарища. Получитьаналогичное согласие от ЖЭКа, жилкооператива или объединениясовладельцев многоквартирного дома легко, если долгов по квартплатенет. Далее архитектурно-проектная фирма (обязательно имеющая лицензиюМинрегионстроя) за $300—500 вам подготовит эскизный проектреконструкции. В нем предусматривается отдельный вход в помещение,включая наличие пандуса для инвалидов.
Добавьте правоустанавливающие документы на жилье (копию договоракупли-продажи, наследования или приватизации), техпаспорт и техплан наквартиру (уплатите в БТИ до 500 грн.), заявление о желании перевести еев нежилой фонд — и подавайте весь пакет в райадминистрацию. Нужнополучить одобрямс райотдела строительства и архитектуры. Услуга этабесплатная, но по опыту для получения положительного решения частопросят выделить на развитие инфраструктуры района 3—5 тыс. грн. Можноотказаться, но тогда не факт, что ваши намерения получат «позначкуплюс», даже если с документами полный порядок. Взяток чиновникам можети не быть, но просьба о $1—2 тысячах, чтобы ¬прошение удовлетворили,порой звучит.
2 шаг
Тут главное — получить одобрение предварительного проектареконструкции квартиры (ведь речь идет о создании отдельного входа, азначит, снесении части несущей стены) от Государственнойархитектурно-строительной комиссии (ГАСК). Но вы его не дождетесь, еслине сделаете паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Платежофициальный, для квартиры площадью 30—40 «квадратов», расположенной вспальном жилмассиве, он составит в среднем 20—30 тыс. грн.Сооответствующий договор нужно заключить с Главным управлениемэкономики и инвестиций КГГА, внести деньги и...
Теперь дорога открыта для получения ключевого документа —распоряжения местной горгосадминистрации о возможности переведениявашего жилья в нежилой фонд. Завизировать сию бумагу должен личноградоначальник. Окрыленные ею, летите в БТИ, где вам обязаны поменятьтехпаспорт с жилого помещения на нежилое. За это уплатите от 120 грн. —в зависимости от срочности получения документа. Итак, формально вы ужеперевели «жиль в нежиль», но реально там и конь не валялся.
3 шаг
Собственно, теперь начинаются реальные телождвижения по«реинкарнации» вашей квартиры в офис, магазин и т.д. Для начала нужнозаказать проект реконструкции (не путайте с эскизным) — опять же улицензированной архитектурно-проектной фирмы. Он обойдется в $1,5—2тыс. Притом важно, чтобы в договоре было указано, что компания будетвести надзор и за ходом строительства, ведь при этом она ответит заошибки, если они будут допущены в проекте.
Главное управление градостроительства бесплатно выдаст вамархитектурно-планировочные требования на перестройку. А затем вам сновапредстоит марафон по кабинетам, чтобы получить технические условия наобъект. Придется получить добро от санэпидстанции на предметсанитарно-экологической безопасности помещения — экспертиза стоит 240грн. Районное управление МЧС потребует наличия противопожарнойсигнализации, огнетушителя и удобного выхода на случай пожара, но еслипроект составлен правильно, уплатите символические 66 грн. ГАИ возьметоколо 300 грн. за гарантии, что поблизости офиса будет оборудованаавтостоянка или хотя бы возможность для парковки авто, а ваш отдельныйвход не будет препятствовать проезду транспорта. Конечно, на фоне общихрасходов это — гроши, но на согласования уйдет не один месяц, анервов...
Наконец, можно строить. Вход со ступенями, пандусом и козырькомвыльется в $2—3 тыс., а ремонт самого помещения, дабы арендаторовзавлечь — минимум $4—5 тыс. По завершении стройки объект приметкомиссия в составе представителей ГАСК, всех упомянутых организаций, атакже балансодержателя дома (жэк, ЖСК, ОСМД). Акт ввода в эксплуатацию— основание для получения свидетельства о праве собственности нанежилое помещение, оно бесплатно выдается.
Подводим итог
Если будете самостоятельно обивать порогичиновников, то, как утверждают люди, прошедшие эти круги ада, потратитеминимум 1,5 года. Юристы предлагают взять на себя всю бумажнуюволокиту, обещая «тарелочку с голубой каемочкой» за 6—8 месяцев, но зауслуги требуют $10—15 тыс. (это в столице, а в регионах — в 2—3 разадешевле). «Толкачи» из числа частных предпринимателей,специализирующихся в этой сфере, делают то же самое за $5—7 тыс. Есливремя вам дороже денег, нанимайте. А коль наоборот, действуйте сами.
А стоит ли шкурка выделки? Ведь даже если удастся избежать взяток,на превращение, скажем, 30-метровой квартиры в офис потратите $11—15тыс. Когда эти расходы превратятся в доходы? Давайте прикинем. Сдавая«хатку» под жилье, в год будете иметь от силы $3 тыс., а под офис вболее-менее бойком месте — от $8 тыс. Значит, ваши мытарства окупятсяза 2—3 года и начнут приносить доход.
Что нельзя делать
Согласно Гражданскому, Жилищному кодексам и приказу Главногоуправления градостроительства столицы №95 от 16.03.2009 г. запрещается:
1. Переводить квартиры в нежилой фонд, если они находятся выше 1-гоэтажа. Исключение — если под ними уже есть нежилые помещения.
2. Запрещено превращать в «нежиль» квартиру, если впоследствиичасть ее предназначается владельцем либо иным гражданином дляпостоянного проживания.
3. Категорическое «нет» намерениям использовать эти метры дляпотребностей промышленного характера. Значит, на организацию в нейкакой-либо мастерской добро не дадут.
Личный опыт
Частный предприниматель Татьяна Н. имеет много квартир и сдает ихвнаем. Она говорит: «У меня в основном помещения на 1-м этаже, и я ужепочти все перевела в нежилой фонд. Выгоднее всего выходит по1-комнатным в спальных жилмассивах: там людей много, а сферыобслуживания — магазинчиков, парикмахерских, аптек, сервис-центров побытовой технике и мобилкам — не хватает. Спрос на такие помещения исейчас большой, а после кризиса, думаю, он еще вырастет. Если бысдавала эти квартиры под жилье, то получала бы по 2—2,5 тыс. грн. вмесяц. А от аренды под офисы и торговлю имею с них по 5—8 тыс. —зависит от того, в каком бойком месте находится дом».
«В 2004-м я получил в наследство 32-метровую «единичку» на 1-мэтаже на окраине Дарницкого района, по совету одноклассника-юристасделал ее нежилой и не жалею, — делится опытом Олег Б. — Сейчас сдаю еев аренду под пункт приема химчистки за 6 тыс. грн./мес. Оформление иремонт заняли полтора года, вгатил около $8 тыс. Но уже 2 года назадвернул затраты, и с тех пор снимаю сливки».
Автор: Михаил Романцов
Источник:
Три шага на пути превращения жилья в торговые метры
О том, какие хождения по мукам предстоят желающему превратить своюквартиру в нежилое помещение, дабы жировать на сдаче оного в аренду,нам пошагово описали практики: начальник отдела перепланировки иреконструкции юридической фирмы «Стандарт Фемида» Константин Ковалев идиректор Центра «Норма» Сергей Сологуб.
1 шаг
Нужно охмурить соседей по этажу и этажом выше: они должнывам дать нотариально заверенное согласие на перевод жилья в нежилоепомещение, документ обойдется в 200—300 грн. Соседи могут затребовать увас ремонт подъезда или установку в нем домофона, но здесь пускайсработает ваш имидж хорошего и небогатого товарища. Получитьаналогичное согласие от ЖЭКа, жилкооператива или объединениясовладельцев многоквартирного дома легко, если долгов по квартплатенет. Далее архитектурно-проектная фирма (обязательно имеющая лицензиюМинрегионстроя) за $300—500 вам подготовит эскизный проектреконструкции. В нем предусматривается отдельный вход в помещение,включая наличие пандуса для инвалидов.
Добавьте правоустанавливающие документы на жилье (копию договоракупли-продажи, наследования или приватизации), техпаспорт и техплан наквартиру (уплатите в БТИ до 500 грн.), заявление о желании перевести еев нежилой фонд — и подавайте весь пакет в райадминистрацию. Нужнополучить одобрямс райотдела строительства и архитектуры. Услуга этабесплатная, но по опыту для получения положительного решения частопросят выделить на развитие инфраструктуры района 3—5 тыс. грн. Можноотказаться, но тогда не факт, что ваши намерения получат «позначкуплюс», даже если с документами полный порядок. Взяток чиновникам можети не быть, но просьба о $1—2 тысячах, чтобы ¬прошение удовлетворили,порой звучит.
2 шаг
Тут главное — получить одобрение предварительного проектареконструкции квартиры (ведь речь идет о создании отдельного входа, азначит, снесении части несущей стены) от Государственнойархитектурно-строительной комиссии (ГАСК). Но вы его не дождетесь, еслине сделаете паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Платежофициальный, для квартиры площадью 30—40 «квадратов», расположенной вспальном жилмассиве, он составит в среднем 20—30 тыс. грн.Сооответствующий договор нужно заключить с Главным управлениемэкономики и инвестиций КГГА, внести деньги и...
Теперь дорога открыта для получения ключевого документа —распоряжения местной горгосадминистрации о возможности переведениявашего жилья в нежилой фонд. Завизировать сию бумагу должен личноградоначальник. Окрыленные ею, летите в БТИ, где вам обязаны поменятьтехпаспорт с жилого помещения на нежилое. За это уплатите от 120 грн. —в зависимости от срочности получения документа. Итак, формально вы ужеперевели «жиль в нежиль», но реально там и конь не валялся.
3 шаг
Собственно, теперь начинаются реальные телождвижения по«реинкарнации» вашей квартиры в офис, магазин и т.д. Для начала нужнозаказать проект реконструкции (не путайте с эскизным) — опять же улицензированной архитектурно-проектной фирмы. Он обойдется в $1,5—2тыс. Притом важно, чтобы в договоре было указано, что компания будетвести надзор и за ходом строительства, ведь при этом она ответит заошибки, если они будут допущены в проекте.
Главное управление градостроительства бесплатно выдаст вамархитектурно-планировочные требования на перестройку. А затем вам сновапредстоит марафон по кабинетам, чтобы получить технические условия наобъект. Придется получить добро от санэпидстанции на предметсанитарно-экологической безопасности помещения — экспертиза стоит 240грн. Районное управление МЧС потребует наличия противопожарнойсигнализации, огнетушителя и удобного выхода на случай пожара, но еслипроект составлен правильно, уплатите символические 66 грн. ГАИ возьметоколо 300 грн. за гарантии, что поблизости офиса будет оборудованаавтостоянка или хотя бы возможность для парковки авто, а ваш отдельныйвход не будет препятствовать проезду транспорта. Конечно, на фоне общихрасходов это — гроши, но на согласования уйдет не один месяц, анервов...
Наконец, можно строить. Вход со ступенями, пандусом и козырькомвыльется в $2—3 тыс., а ремонт самого помещения, дабы арендаторовзавлечь — минимум $4—5 тыс. По завершении стройки объект приметкомиссия в составе представителей ГАСК, всех упомянутых организаций, атакже балансодержателя дома (жэк, ЖСК, ОСМД). Акт ввода в эксплуатацию— основание для получения свидетельства о праве собственности нанежилое помещение, оно бесплатно выдается.
Подводим итог
Если будете самостоятельно обивать порогичиновников, то, как утверждают люди, прошедшие эти круги ада, потратитеминимум 1,5 года. Юристы предлагают взять на себя всю бумажнуюволокиту, обещая «тарелочку с голубой каемочкой» за 6—8 месяцев, но зауслуги требуют $10—15 тыс. (это в столице, а в регионах — в 2—3 разадешевле). «Толкачи» из числа частных предпринимателей,специализирующихся в этой сфере, делают то же самое за $5—7 тыс. Есливремя вам дороже денег, нанимайте. А коль наоборот, действуйте сами.
А стоит ли шкурка выделки? Ведь даже если удастся избежать взяток,на превращение, скажем, 30-метровой квартиры в офис потратите $11—15тыс. Когда эти расходы превратятся в доходы? Давайте прикинем. Сдавая«хатку» под жилье, в год будете иметь от силы $3 тыс., а под офис вболее-менее бойком месте — от $8 тыс. Значит, ваши мытарства окупятсяза 2—3 года и начнут приносить доход.
Что нельзя делать
Согласно Гражданскому, Жилищному кодексам и приказу Главногоуправления градостроительства столицы №95 от 16.03.2009 г. запрещается:
1. Переводить квартиры в нежилой фонд, если они находятся выше 1-гоэтажа. Исключение — если под ними уже есть нежилые помещения.
2. Запрещено превращать в «нежиль» квартиру, если впоследствиичасть ее предназначается владельцем либо иным гражданином дляпостоянного проживания.
3. Категорическое «нет» намерениям использовать эти метры дляпотребностей промышленного характера. Значит, на организацию в нейкакой-либо мастерской добро не дадут.
Личный опыт
Частный предприниматель Татьяна Н. имеет много квартир и сдает ихвнаем. Она говорит: «У меня в основном помещения на 1-м этаже, и я ужепочти все перевела в нежилой фонд. Выгоднее всего выходит по1-комнатным в спальных жилмассивах: там людей много, а сферыобслуживания — магазинчиков, парикмахерских, аптек, сервис-центров побытовой технике и мобилкам — не хватает. Спрос на такие помещения исейчас большой, а после кризиса, думаю, он еще вырастет. Если бысдавала эти квартиры под жилье, то получала бы по 2—2,5 тыс. грн. вмесяц. А от аренды под офисы и торговлю имею с них по 5—8 тыс. —зависит от того, в каком бойком месте находится дом».
«В 2004-м я получил в наследство 32-метровую «единичку» на 1-мэтаже на окраине Дарницкого района, по совету одноклассника-юристасделал ее нежилой и не жалею, — делится опытом Олег Б. — Сейчас сдаю еев аренду под пункт приема химчистки за 6 тыс. грн./мес. Оформление иремонт заняли полтора года, вгатил около $8 тыс. Но уже 2 года назадвернул затраты, и с тех пор снимаю сливки».
Автор: Михаил Романцов
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
