Переключиться на мобильную версию

Покупаем недвижимость: нужен ли брокер?

Желающие приобрести недвижимость все чаще задаются вопросом: а нужен ли мне брокер? Довод за сотрудничество с агентом - всплеск квартирных афер. Аргумент в пользу отказа от услуг риелтора - их дороговизна. Увы, риски есть в обоих случаях, пишет Власть Ден.
Покупаем недвижимость: нужен ли брокер?

Соглашаясь на покупку просторной квартиры в элитной новостройке на бульваре Леси Украинки в Киеве, Ольга и Александр не подозревали, что ввязываются в масштабную аферу. Внешне сделка выглядела вполне надежно. Продавец сообщил, что приобрел жилье у застройщика, предоставил все подтверждающие документы, собственным ключом открыл покупателям двери в квартиру. Когда же новоиспеченные хозяева элитной недвижимости пришли в БТИ регистрировать договор купли-продажи, выяснилось, что такого дома… в столице нет. Точнее, он не был введен в эксплуатацию, а все документы на квартиру, предоставленные "липовым" продавцом, умудрившимся поменять замки в чужом жилье, оказались поддельными.

Самое же обидное - от аферы ценой почти в $1 млн (стоимость оплаченной жилплощади) не спасло сопровождение риелторской конторы с известным именем. Стоит ли брать судьбу сделки в свои руки?

Кризисная математика

Официальные расценки на услуги агентств недвижимости, по сравнению с докризисным периодом, практически не изменились (до 5% от суммы сделки). И хотя в индивидуальных беседах риелторы уверяют, что готовы сбрасывать таксу до 4%, на практике успешно торговаться удается не всем. Чтобы сэкономить, покупатели все чаще прибегают к самостоятельному поиску жилища. Сделать это проще всего в интернете, где существуют бесплатные региональные базы данных с объявлениями о продаже квартир только "от хозяина". Однако некоторые изощренные покупатели прибегают к более хитрым (и менее честным) способам экономии на агентах по недвижимости.

"В принципе, обойти риелтора, даже если тот уже подобрал квартиру, несложно, - рассказывает одессит Виталий Антоненко. - Покупатель заключает с агентством договор, в котором прописано, что риелтор показывает ему определенное количество вариантов. И если какой-нибудь из них покупателя устраивает, риелтор получает свой процент от сделки. Но мне после просмотра понравившейся квартиры с брокером удалось самостоятельно разыскать продавца и заключить сделку без помощи посредников. Более того, купленное жилье оформили на супругу, поэтому даже формально риелтор, заключавший договор со мной, не может предъявить претензий".

Отказавшись от услуг агентов по недвижимости, все равно придется потратиться на юридическую помощь в подготовке договоров и анализе документов (до 1% от цены приобретаемого жилья). А вот с задачей перепроверить "историю" квартиры вполне можно справиться и самостоятельно. Кстати, делать это рекомендуют даже тогда, когда "операция" по покупке жилья проходит с участием всех традиционно "прилагаемых" к ней действующих лиц. Тем более на фоне массового появления на украинском рынке недвижимости аферистов. "Единичные случаи мошенничества были и раньше, но складывается впечатление, что в последнее время работа злоумышленников поставлена на поток, - рассказывает Андрей Сокур, гендиректор столичного АН "Альянс-Брок". - За последние пару месяцев наш нотариус приостановил шесть сделок купли-продажи квартир - каждый раз у него возникали сомнения в подлинности документов. После этого продавцы просто пропадали".

Предъявите документы!

Первое, что нужно потребовать у хозяина квартиры до уплаты задатка, - оригиналы документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, технический паспорт и т. д.). Ведь некоторые мошенники умудряются заполучить авансы одновременно от нескольких доверчивых покупателей, предварительно не предоставив ни одного документа на недвижимость. Недавно таких аферистов обнаружили сотрудники одной из ведущих строительных компаний Киева. "Летом сотрудницы отдела продаж наткнулись в интернете на объявления о реализации посторонними лицами квартир премиум-класса, принадлежащих застройщику. Квартиры они узнали по планировкам и видам из окон. Позвонили по этим объявлениям под видом клиентов и попросили прислать документы, подтверждающие право собственности, по факсу. Естественно, никто ничего не прислал", - сообщили в компании. Но даже после знакомства с правоустанавливающими документами расставаться с задатком рано. Увы, бумаги могут оказаться подделкой очень хорошего уровня.

Андрей Сокур рассказал, как летом этого года сотрудники его агентства во время передачи задатка от покупателей "хозяйке" квартиры раскрыли аферу. "Подозрение вызвала справка - характеристика БТИ - шрифт в документе слегка отличается от классического варианта. Брокер, усомнившийся в подлинности справки, тут же отправился в отделение БТИ, где и выяснилось, что она поддельная. Затем оказалось, что подделаны все до единого документы, а в паспорте, предоставленном мошенницей, переклеена фотография. Я лично вызывал милицию. Мошенница призналась, что ей заплатили только за то, что она придет в офис, поставит подпись и заберет задаток".

Зрительно выявить фальшивку не всегда под силу даже опытному юристу. Чтобы убедиться в достоверности предоставленных продавцом бумаг, эксперты советуют стать "детективом поневоле" и лично пройтись по всем организациям, выдающим документы на квартиру. Не стоит жалеть времени и сил и на частные беседы с жильцами дома, консьержами и охранниками, в ходе которых могут обнаружиться обстоятельства, не способствующие покупке. Скажем, в Украине нет единого реестра судебных производств, поэтому узнать, тянутся ли за квартирой судебные дела, можно только в ходе личной "разведки".

Если понравившееся жилье расположено в новостройке, отсеять подозрительные предложения может беседа с представителями застройщика о самом банальном - продана ли эта квартира или же она находится в его собственности (как в описанном случае с мошенниками), а также о более детальных подробностях.

"Приобретая квартиру в объекте на стадии строительства у инвестора, стоит обратиться в финансовую или строительную компанию, которая осуществляет продажу квартир в данном объекте, и узнать, действительно ли этот инвестор вкладывал средства, каков объем инвестиций, нет ли у него задолженности, каковы условия договора", - советует Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании ТММ. Естественно, более детальные данные застройщик предоставляет только с согласия продавца (как зачастую и сотрудники БТИ или ЖЭКов). Но если владельцу жилья нечего опасаться, он найдет время для того, чтобы помочь покупателю убедиться в "чистоте" продаваемой жилплощади.

Доверяй, но проверяй

Где можно самому собрать информацию о приобретаемой квартире

- БТИ: проверить подлинность справки-характеристики/извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (в зависимости от населенного пункта).
- Органы местного самоуправления (ГУЖО - для Киева): выяснить, выдавалось ли свидетельство, если право собственности на квартиру оформлено им.
- Нотариус: проверить, есть ли запреты на продажу квартиры через Государс-твенный реестр ипотек, Единый реестр запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества, Реестр обременений движимого имущества.
- ЖЭК: выяснить, соответствует ли справка "Форма-3" действительности и есть ли задолженность по коммунальным платежам.

Александр Субботин, адвокат, партнер ЮК "Тарасов и Партнеры": - Распространены случаи квартирного мошенничества, в результате которых покупатель теряет задаток. В предварительном договоре, который заключается во время передачи задатка, указывается дата, когда стороны должны подписать окончательный договор купли-продажи недвижимости. Когда же назначенная дата наступает, продавец сознательно не берет трубку и на связь не выходит. Правильные действия покупателя в этом случае: не позже указанной в предварительном договоре даты направить в адрес продавца проект договора купли-продажи (ценным письмом с описью вложения), а также прийти к нотариусу и сделать заявление с просьбой подтвердить факт явки в указанное время и место (если четкое время и место сделки не указано в предварительном договоре, их можно установить, направив письмо, например, вместе с проектом договора). Тогда впоследствии можно через суд вернуть сумму залога либо обязать заключить договор купли-продажи.

Александр Бородкин, адвокат, старший юрист ЮФ "Василь Кисіль і Партнери":

- Вся основная информация касательно квартиры, предоставляемая продавцом, сегодня может быть самостоятельно перепроверена покупателем по публичным реестрам. Основное - право собственности - можно проверить по Реестру прав собственности на объекты недвижимого имущества, который ведут БТИ. Покупатель может попросить продавца вместе сходить в БТИ, чтобы лично убедиться в том, что документы не поддельные. Ипотеки, запреты на отчуждение и налоговые аресты недвижимости можно перепроверить по нескольким реестрам, доступным нотариусу. Обычно их проверяют непосредственно в день совершения сделки, но, при желании, покупатель может и до сделки самостоятельно проверить их у любого нотариуса. В паспортном столе можно получить информацию о прописанных в квартире лицах (продавец должен выписать из квартиры всех жильцов, а если там прописаны дети, - получить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение такой квартиры).

Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры":

- Покупатель должен насторожиться, если квартира имеет следующие характеристики. Ее продает представитель по доверенности, с собственником связаться возможности нет (как правило, мотивируется это его пребыванием в командировке), продажа осуществляется по дубликату правоустанавливающего документа, собственником квартиры является пожилой одинокий, не проживающий в квартире человек. Как правило, доверенность оказывается поддельной, а правоустанавливающие документы - или выкраденными, или дубликатами. Проверить подлинность доверенности можно только посредством общения с выдавшим ее человеком. Ведь даже факт ее регистрации в Едином реестре доверенностей не свидетельствует однозначно о том, что доверитель действительно ее подписывал. В целом любая квартира может стать проблемной, поскольку, к примеру, продавец мог внести ее в уставный капитал хозяйственного общества, что невозможно проследить по государственному реестру сделок.

Автор: Алиса Юрченко

Источник: Власть денег

Комментариев (81)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Отсортировать по дате Вниз
гость  (аноним)  21.10.2009, 13:52
Оценка:  -1
гость
Всем брокерам салют,Всем терпения и удачи!!!

Тяжкий труд, ничё не скажеш... Особенно у тех кто намаланивает на аренде... Записать телефон хозяина хаты а потом впарить его какому то безквартирному за 50%.
Месячная зарплата работяги... Круто..
Juliya_fr    21.10.2009, 14:14
Оценка:  +1
Juliya_fr
ты же сам открывал агенство,неужели не помнишь ка это "легко",я давно в недвижимости,и скажу одно,после сделок мои клиенты,многие перешли в категорию друзей,а ты говоришь...
гость  (аноним)  21.10.2009, 10:53
Оценка:  0
гость
Сами 10 лет назад с друзьями создали риэлтерскую контору, просто от безысходности, бабла накосить. Потом закрыли. Могу со знанием дела сказать - риэлтор -это не профессия, не работа для уважающего себя человека. Контингент, который у нас работал - сплошь тупые неудачники или тетки за 50. Уровень знаний -0. Ни одного юриста или строителя, дилетанты.
marketyor    21.10.2009, 11:38
Оценка:  +1
marketyor
значит вы плохой руководитель, вы наверное брали всех подряд лиш бы бабло приносили... у нас в агенстве ребята от 25 до 35лет, все с вышкой... на западе риэлторские конторы по 100лет работают, а у нас все друг друга кинуть хотят....
Juliya_fr    21.10.2009, 12:24
Оценка:  +1
Juliya_fr
да,я согласна,есть брокера за которых стыдно,сама как брокер с такими сталкивалась,и после таких брокеров и складывается у клиентов хреновое мнение
гость  (аноним)  21.10.2009, 10:50
Оценка:  0
гость
Пытался снять квартиру через брокеров. Такое впечатление что клиентов имеют за полнейших дибилов. После 2 просмотра спросил у него: "А ты сам стал бы жить в этой клоаке за такие деньги?". Нет. Так зачем же ты мне ЭТО предлагаешь? В надежде что я лохопед полный и соглашусь?
Киевляне потеряли чувство реальности. Скоро наступит отрезвление...
OliaL    21.10.2009, 10:43
Оценка:  0
OliaL
люди пользуются услугами брокеров, потому что они, как СПАМ... заполонили всё, куда не посмотришь газета или в нете, везде их объявления))) при этом, большинство и сами не знают, что они предлагают, приходишь на квартиру, а там совсем не то, что искали. Спрашивается за что платить, где сервис???!. саму лучшую квартиру я нашла сама через интернет
marketyor    21.10.2009, 11:42
Оценка:  0
marketyor
все просто, не у всех людей есть время на поиски объэктов, их время дороже чем коммисионные, если вам недорого ваше время и нервы, и вы знаете как искать, удачи!
marketyor    21.10.2009, 10:25
Оценка:  0
marketyor
на счет вилки цен впервые слышу )))) а че прикольная фишка )))) кстати, если мы такие плохие, зачем же вы нам звоните???
для хорошего покупателя, который ценить труд других, всегда лучшие объекты, по лучшим ценам.
я не спорю встречаются в нашей професии, не хорошие исполнители, но ини есть везде
lesya_sid2009    21.10.2009, 10:15
Оценка:  0
lesya_sid2009
Народ заряжайтесь позитивом! Смотрите видео из отелей и курортов на Видеопортале о туризме TurTube.нет
Tissot301    21.10.2009, 08:25
Оценка:  0
Tissot301
Как они винтили ценыв,знаете?Дают в Авизо обьявы с завышенной ценой в этом же доме на "липу" и толкают свой вариант "подешевле".Или не так,бройлеры-брокеры?
boy255  (аноним)  21.10.2009, 00:17
Оценка:  0
boy255
у нас в универе таких называли рвачи
boy255  (аноним)  21.10.2009, 00:15
Оценка:  0
boy255
сказки про деда мазая и зайцев ДЕТСКИЙ САД ЯСЕЛЬНАЯ ГРУППА вот когда будет закон тогда и вякай а пока за живое задели так ври людям они же правды незнают про вас но догадываються уже
marketyor    21.10.2009, 00:09
Оценка:  -1
marketyor
если вы были бы хорошимы покупателямы, то продавцы обращались бы к вам напрямую )))))

я думаю, что таких как "boy255" в нашем мире много, так уж мир устроен.... пусть человек выговорится, перед тем как примут "закон о риэлторской деятельности". и тогда, вякать ни кто не будет.

p.s. это тяжелый труд не каждый сможет, по этому цена: 5%
Tissot301    21.10.2009, 08:23
Оценка:  0
Tissot301
Часто эти "трудари" шли в АН потому как в др.места попросту не брали,видел риелтеров и под кайфом неоднократно и бухихи/и с наколками.
в доме сосед был-редкий идиот/даже малолетки ржали с него,а он был зам.дир.АН
marketyor    21.10.2009, 11:45
Оценка:  0
marketyor
не спорю, сам работаю на этом рынке такие встречаются... за професию обидно...
1  2  3  4  5  6  следующая →
Реклама
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь