На рынке появляется все больше квартир, но цены стоят

22 декабря 2010, 14:26

Осень закончилась, а рынок продолжает пребывать в состоянии, по поводу которого руководитель информационно-политического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов долго не мог определиться: «Как это правильней назвать: то ли стабильностью, то ли стагнацией?».

Чего в ноябре стало больше, так это квартир на продажу. Некоторые агентства отметили скачкообразное увеличение предложения. Так, в ноябре количество квартир в актуальной базе данных АН «Планета Оболонь» выросло на 26,1%. В целом же по Киеву, как отмечается в аналитическом обзоре ИАП «Столичная недвижимость», количество представленных к продаже квартир увеличилось на 3,2% относительно октября и составило 15 005 квартир. При этом суммарная площадь выросла на 3,2%, а общая стоимость (в заявленных ценах) — на 4,3%. Увеличение предложения некоторые эксперты связывают с удорожанием стоимости содержания «лишних» метров (повышение коммунальных платежей сейчас и налог на недвижимость через год) в сочетании с потерей веры в то, что жилье в обозримом будущем будет дорожать или хотя бы гарантированно не подешевеет.

Покупают меньше. А вот число сделок по купле-продаже квартир, по данным АН SV Realty, снизилось с октябрьских 765 до 753 в ноябре. «Ипотека не заработала, — говорит директор АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский, — в экономике не было никаких «всплесков», поэтому и рынок недвижимости ведет себя довольно пассивно». Снижается не только количество сделок, падает и их суммарная стоимость. Так, по данным АН «Благовест», объем капиталовложений в недвижимость Киева в ноябре, по сравнению с октябрем, уменьшился на $3,4 млн. и составил $49,5 млн.

Больше всего, как обычно, продавалось самого дешевого. По данным АН «Благовест», 52% сделок было заключено в сегменте до $100 тыс. Впрочем, некоторые агентства недвижимости, наоборот, отмечают хорошую активность в ноябре. Например, по словам директора риэлторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, ноябрь можно отнести к самым активным месяцам этого года.

Кликните по изображению для увеличения

Хотят дороже, продают дешевле. Цены в ноябре практически не менялись. По данным ИАП «Столичная недвижимость», в ноябре средняя цена предложения в Киеве выросла на 0,3% и составила $2262/кв. м. При этом однокомнатные квартиры подешевели на 0,9% до $2061/кв. м, двухкомнатные «подросли» на 0,2% до $2265/кв. м, трехкомнатные квартиры – подорожали на 0,8% до $2298 /кв. м, четырехкомнатные квартиры – показали рост на 1,2% до $2737/кв. м.

Интересно, что аппетиты продавцов дешевой недвижимости чуть снизились, а дорогой – чуть усилились. Так, по данным портала «Столичная недвижимость», в ноябре относительно октября средняя цена предложений 20% квартир нижнего ценового сегмента уменьшилась на 0,8% до $1293/кв. м, а в 20% квартир высшего ценового сегмента стоимость увеличилась на 2,2% до $4043/кв. м.

Однако, продавец предполагает, а покупатель в нынешних условиях – располагает. И при микроскопическом росте средних цен предложения, средние цены реальных сделок даже немного снизились.

Так, по данным компании SV Development, за период с 1 ноября по 1 декабря 2010 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве уменьшилась на 0,29%. Снижение цен реальных сделок с $1684/ кв.м в октябре до $1659/ кв.м в ноябре отмечают и аналитики портала domik.net. По их данным, в ноябре реальная цена, по которой квартира продавалась, в среднем была на 14,1% ниже, чем цена предложения аналогичных квартир. Справедливости ради, надо отметить, что в другие осенние месяцы эта разница была еще больше: в сентябре – 14,3%, в октябре – 16,4%. То есть, продается, в основном, самое дешевое из выставленного на продажу, причем еще и после хорошего торга.

«Условие продажи остается то же – адекватная цена, - говорит Алексей Холмецкий. – Потому что цены, указанные в объявлениях, завышены. Продажная цена заметно ниже».

Впереди — застой. Серьезных оснований ждать скорого изменения ситуации большинство экспертов не видит. По мнению ведущего специалиста компании SV Development Сергея Костецкого, наблюдаемое снижение числа сделок говорит о том, что на рынке наступает затишье и никакого оживления зимой не будет. В декабре сделок, скорее всего, будет еще меньше, чем в ноябре. А в январе, по мнению Сергея Костецкого, - раза в два меньше, чем в декабре. “В начале года количество сделок обычно гораздо меньше, чем в конце, — подтверждает Александр Жолудь, экономист Международного центра перспективных исследований.

Однако, по мнению всех опрошенных нами экспертов, уменьшение числа сделок не повлияет на цены никак. «До февраля ни всплесков, ни падений цен ждать не стоит», — считает Владимир Германов. Поскольку ничего, ни с экономикой, ни с платежеспособностью граждан, скорее всего, не поменяется. “Рост может быть только в случае резкого улучшения условий кредитования на покупку жилья, — говорит Александр Жолудь. — А в начале следующего года это крайне маловероятно”. В общем, рынок входит в состояние «не будить до весны», сопровождаемое едва заметным дрейфом цен вниз. На весну же некоторые специалисты возлагают определенные надежды. «Может быть, весной заработают какие-то ипотечные программы, — говорит Юрий Базелинский. — Ипотека рынок могла бы встряхнуть». Впрочем, Александр Жолудь полагает, что, в лучшем случае, это произойдет только осенью следующего года, либо, что гораздо более вероятно, уже в 2012 г.

Самые доступные

К началу декабря из баз данных исчезли (может быть, временно) квартиры по шокирующим ценам в $32 тыс.

1-КОМНАТНЫЕ

$37 000 — Днепр. р-н, ул. Пражская, 23/13/4

$38 000 — Днепр. р-н, ул. Березняковская, 22/12/4

$35 000 — Солом. р-н, ул. Шепелева, 24/13/0

В ноябре самая дешевая «единичка» стоила $32 тыс.

2-КОМНАТНЫЕ

$51 000 — Святош. р-н, ул. Зодчих, 44/29/7

$53 000 — Святош. р-н, ул. Бударина, 54/30/7

$54 000 — Днепр. р-н, ул. Тампере, 43/31/6

В ноябре самую дешевую «двушку» мы нашли за $51 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ

$62 000 — Голос. р-н, ул. Демеевская, 59/27/8

$68 000 — Днепр. р-н, ул. Курнатовского, 61/45/8

$68 000 — Десн. р-н, ул. Курчатова, 60/41/7

В ноябре самая дешевая «трешка» стоила $62 000.

Первичный рынок: остается в глубокой заморозке

На рынке новостроек столицы сохраняется то же статичное состояние, что и раньше, — практически без изменений. Разве что стало предлагаться чуть больше квартир. Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», предложение квартир в ноябре увеличилось на 3% относительно октября и составило 1339 квартир. Суммарная площадь и стоимость предлагаемых квартир в ноябре, по сравнению с октябрем, увеличилась на 2%.

Чуть больше было и продано квартир – 236 вместо 213 в октябре (по данным АН SV Realty). Понятно, что для многомиллионного города с квартирной очередью длиной примерно в 200 тыс. человек, эта цифра просто смехотворна. Причина низких объемов продаж та же, что и на вторичном рынке: отсутствие реально доступной ипотеки и низкая платежеспособность населения.

Цены там же. В ноябре средние цены на первичном рынке остались практически без изменений. По данным ИАП «Столичная недвижимость», по сравнению с октябрем, средняя цена квадратного метра квартир в новостройках Киева снизилась на 0,2% и составила 13 053 грн./кв. м. При этом квартиры эконом-класса подешевели на 0,2% до 9865 грн./кв. м; бизнес-класса — подорожали на 0,8% до 14 332 грн./кв. м; премиум-класса стали дороже на 1% до 22 085 грн./кв. м. Всего за 11 месяцев снижение цен составило: эконом-класс — 2,1%; бизнес-класс — 2%; премиум-класс — 8,8%. При этом цена реальных сделок, по данным SV Development, в ноябре снизилась на 0,09%, до $1556/кв. м.

То есть снижение цен как таковое на первичном рынке практически отсутствует, притом что оно и могло бы несколько оживить продажи. Но, по словам Владимира Германова, застройщики пока не готовы к снижению цен. Хотя реальным покупателям, решившим брать квартиру, как правило, они при торге предлагают хорошие скидки, до 5% и даже больше.

Кроме того, немалые скидки предлагаются рядом застройщиков и под предлогом проведения новогодних акций. Рекордсменом является компания, заявившая о скидках в 20—30%. Но большинство застройщиков, участвующих в этом «аттракционе невиданной щедрости», действуют не с таким размахом. Самые «зажимистые» из них дают скидки начиная с 5% и только на крупногабаритные квартиры, которые особым спросом не пользуются.

Нужны деньги. Без массированного «вливания» денег первичный рынок не оживет, — в этом эксперты единодушны. Нужны либо доступные большинству людей ипотечные программы, либо выгодные программы кредитования застройщиков, либо прямая государственная помощь. А лучше и то, и другое, и третье. «Но в ближайшее время, — считает Владимир Германов, ничего существенно не изменится, — ни с экономикой вообще, ни с ипотечными программами. Поэтому и ждать изменений на рынке новостроек тоже не стоит. И активность, и цены будут находиться примерно на теперешнем уровне».

Если говорить о прогнозах на следующий год, то Сергей Костецкий большие надежды возлагает на начавшую работать программу «Доступное жилье», о которой мы уже не раз писали. Напомним, в этой программе могут участвовать только граждане, стоящие на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Им государство безвозмездно отдает 30% от нормативной стоимости квартиры, остальную сумму покупатель должен изыскать сам. Правда, предполагается, что на эту сумму участник программы может взять кредит на льготных условиях (на сегодня это около 12% годовых). Так вот, по мнению Сергея Костецкого, если правительство действительно выделит в следующем году, как обещано, более 1 млрд грн. на эту программу, это послужит толчком, который «разбудит» рынок и даст ему начать постепенно «набирать обороты»: люди станут больше покупать квартиры на «первичке».

Еще одним импульсом развития строительного рынка — в перспективе — может стать одобренный недавно Кабмином законопроект «О регулировании градостроительной деятельности», которым предусмотрено решительное упрощение и ускорение разрешительных процедур в строительстве. Некоторые СМИ поспешили сделать из этого скоропалительный вывод, что жилье теперь вот-вот, и подешевеет. Мол, теперь разрешений будет требоваться меньше, поэтому сократится и объем взяток, который нужно платить чиновникам. Кроме того, и затраты на «оформительский» период снизятся, вот строители цены и опустят.

К сожалению, все не так просто. Во-первых, закон еще должны принять без «убивающих» его «антикоррупционный» дух поправок, да еще и не сопровождать его внедрение в жизнь противоречащими ему подзаконными актами. Если это удастся, это будет чуть ли не первый случай в нашей истории. Во-вторых, сокращение мест, где застройщик должен давать взятки за получение разрешения, не означает, что пропорционально снизятся коррупционные расходы, — «цена» оставшихся разрешений может вырасти. В-третьих, даже если закон начнет работать так, как предполагается, повлиять он сможет только на цены в тех объектах, которые сейчас существуют только в виде идей, проектов и планов. Так что снизить цену в ближайшем будущем он никак не сможет.

Аренда: к началу года цены - минус 5%

Столичный рынок аренды жилья сохраняет все те же темпы, что и в предыдущие месяцы. «Активность аренды в Киеве — стабильна», — говорит Алексей Холмецкий. Это подтверждают и цифры. Так, по данным АН SV Realty, в Киеве в ноябре было сдано в аренду 840 квартир (в октябре — 828). Понятно, что прибавка в 12 квартир погоды не делает. Наибольшим спросом пользовались 1-комнатные квартиры (53% сделок), 31% сделок приходится на «двушки» и 16% — на объекты с тремя комнатами и более. Кстати, из-за того, что «трешки» пользуются наименьшей популярностью, по ним есть много интересных предложений. К примеру, мы нашли объявление о сдаче 3-комнатной квартиры возле метро «Дарница» всего за 4500 грн. Для сравнения: в этом же районе, у метро, «единичку» можно снять за 3300—3500 грн.

Цены, по словам опрошенных нами экспертов, в этом месяце не выросли. «Это говорит о том, что рынок достиг своего пика, — говорит Сергей Костецкий. — А значит, в ближайшие несколько месяцев будут как минимум стабильны либо станут снижаться». Юрий Базелинский считает, что темпы снижения могут к началу года составить 5%.