Переключиться на мобильную версию

Пять мифов о киевской недвижимости

На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов.
Пять мифов о киевской недвижимости

Жизненный цикл среднестатистического украинца можно схематически изобразить так: родиться – выучиться – найти работу – жениться/выйти замуж – родить ребенка – купить жилье – тихо умереть. Некоторые этапы можно упустить (женитьбу) или ускорить (например, не обязательно учиться, если дешевле купить диплом). И только пункт «купить жилье» является неизменно важным абсолютно для всех. Оно (жилье) необходимо вне зависимости от политических пристрастий и сексуальной ориентации, более того, это даже не стереотипное увлечение или модная тенденция.

Другое дело, что ценностные основы жилплощади у нас и там («там» - это, конечно же, на Западе) диаметрально противоположные. И вопрос состоит не в том, что немцу или французу жилье нужно меньше/больше, нежели украинцу. Просто веками сложившаяся бюргерская система Запада изначально нивелирует потенциальные социальные бунты, предлагаю своему потребителю жилье от планки «доступное» до «мечты всей жизни». Перед написанием данного материала я провел консультации с различными риэлтерскими компаниями Киева, и один из специалистов по столичной недвижимости мне сказал буквально следующее.

«На днях мой клиент в Германии купил однокомнатную квартиру за 32 тыс. долларов. В Киеве за такие деньги сегодня пока что нельзя вообще ничего купить, даже на самой отдаленной окраине. Вот пока у нас в нищей стране недвижимость будет в разы дороже, чем в Европе, мы не будем иметь никакого будущего». Напомню, это слова риэлтера, для которого априори высокая цена на недвижимость является залогом его высоких доходов.

Но теперь от общей софистики приступим к анализу киевского рынка. На данный момент по столице активно бродят несколько «сладких» мифов, а именно:

  1. недвижимость вот-вот упадет в цене и чуть ли не за копейки (читай, пару-другую тысячу долларов) можно будет прикупить квартиру;
  2. уже сейчас в Киеве можно купить квартиры за 30-35 тысяч долларов (а я лично видел в метро объявление о продаже квартир от «28 тысяч в новостройке»);
  3. на данный момент рынок недвижимости мертв;
  4. покупать в строящихся домах квартиры нельзя – рискуешь потерять все;
  5. обвал с ценами на недвижимость выкинул с рынка спекулянтов и махинаторов.

Теперь начнем эти мифы изучать по порядку. Начнем с первого пункта. Недвижимость в цене, действительно, систематически падает. В среднем на 0.5% в месяц (что само по себе не мало). И на протяжении 2011 года на данный момент нет ни единой предпосылки, чтобы эта тенденция изменилась. Хотя хочу добавить, что, например, в соседней Москве весной рынок «вторички» медленно, но пополз вверх. Пока что это ни о чем не говорит, разве только о том, что наши соседи быстрее смогли выйти из кризиса. В Киеве на данный момент иная ситуация. Как мне сказал один из риэлтеров, если до кризиса (2008 года) однокомнатная квартира на Троещине или Харьковском массиве за 80-90 тыс. уходила тут же после первого ознакомления, то теперь клиент устраивает настоящие смотрины и совершенно не спешит. Но при этом сам рынок недвижимости уже сегодня достиг своего дна. Т.е., ежемесячное падение в полпроцента может продолжаться еще достаточно долго, полгода, год, может даже еще дольше.

Однако в любой момент может произойти обратный скачок цен (связано это может быть с чем угодно, например, с курсом доллара или даже принятием земельного кадастра). Иными словами, если у вас есть деньги на квартиру и вам «не горит» ее купить с сегодня на завтра, не спешите покупать. Но не в том плане, что со временем она станет еще на много дешевле, а лишь потому, что рынок позволят не торопясь выбрать по критерию цена/качество лучший вариант.

Второй миф об очень дешевых квартирах в Киеве также несостоятелен. Квартир за 30-35 тысяч в Киеве нет. Это факт. Самую дешевую гостинку в Киеве продали в прошлом месяце за 42 тысячи долларов на Оболони. Есть объявления по 35-38 тысяч, но жилье оказывается проблемным (например, переделанные общежития). Объявления о новостроях за такие (а то и меньшие деньги) несут в себе один нюанс – дом в лучшем случае не сдан в эксплуатацию, а скорее всего, и вовсе не построен. Впрочем, к осени гостинку найти за 38 тысяч скорее всего будет реально, хотя и здесь есть своя особенность. Как сообщила мне риэлтер Эмма, ликвидная недвижимость (в нашем случае та, что отдается чуть ниже существующей рыночной стоимости) уходит почти моментально. Это означает, что при удаче и сейчас можно «схватить» ту же гостинку за 38 тысяч, но такое жилье необходимо выжидать. Реальный же выбор сегодня в Киеве дешевого сегмента начинается от 45 тысяч.

Третий миф о «мертвом рынке недвижимости» максимально приближен к истине. Рынок, действительно, стоит. Однако здесь все зависит больше от продавцов, нежели от потенциальных покупателей. Все та же Эмма мне привела характерный пример. По Щорса в элитном новострое продавалась квартира. Стартовая цена была полмиллиона долларов. Через два месяца хозяин снизил цену до 470 тысяч. Еще через два месяца до 450. Затем была 440 тысяч, и, в конце концов, он нашел покупателе за 380 тысяч. Это пример того, что человек настроен был продать квартиру, пусть и с чудовищной скидкой. И еще один противоположный пример, только уже с арендой. В 2010 году по Саксаганского сдавалась элитная квартира за 5000 тыс. у.е. в месяц. Иностранцы готовы были взять в аренду ее за четыре с половиной тысячи, но хозяин отказался. В результате иностранцы нашли себе буквально рядом почти аналогичную квартиру за 4 тысячи. Теперь самое интересное. В текущем 2011 году все та же квартира по Саксаганскому выставлена уже по цене в 4 тысячи, но ее все равно никто не берет. Все эти примеры говорят о том, что при достаточно тягучем рынке, продавать свой товар вполне возможно, но нужно не бояться демпинговать.

Следующий миф – нельзя покупать в строящихся домах недвижимость. Сразу скажу чушь полная. Изначально, во все времена и во всех цивилизациях (даже таких запущенных, как наша) покупка в новострое всегда означала чудовищную экономию средств, а самое главное, покупатель брал абсолютно «свежее» жилье. Другое дело, что махинации в этом направлении также существуют чудовищные. Но согласитесь, одно дело одолжить «до получки» деньги своему сотруднику по работе (может ведь, зараза, и не отдать), и совсем другое дело – одолжить деньги (без разницы, какую сумму) уличным цыганам. Если уж вы решились вкладывать деньги в новострой, то необходимо уяснить всего лишь несколько принципиальных вопросов:

- как давно застройщик работает на рынке недвижимости («знак качества» - не менее 10 лет);

- какие объекты и в каком объеме он сдал в эксплуатацию;

- сколько в среднем строится застройщиком дом (кирпичный и монолитно-каркасный);

- наконец, были ли ранее случаи недостроя.

Поэтому если застройщиком выступает, скажем (пример привожу без всякой рекламы) «Киевгорстрой» - то это одни расклады, а если какие-то «Рога и копыта», то другие. В любом случае, оживить рынок недвижимости может именно вкладывание денег в потенциально строящееся жилье и риск здесь минимальный, если четко разбираться кто и как строит.

Наконец, последний миф – на рынке недвижимости почти не осталось спекулянтов. Скажем так, если бы их не было, то квартиры по Киеве тысяч на пять стоили бы дешевле. Спекулянты в сфере недвижимости – это как коррупционеры среди украинских чиновников: были, есть и обязательно будут. Но при этом от посткризисных спекулянтов, как бы странно это не звучало, есть своеобразная польза. Схема работы барыг осталась традиционной – купить дешевле продать/сдать в аренду дороже, однако появился своеобразный нюанс. Спекулянты на рынке недвижимости чем-то напоминают букмекеров. И те, и те рискуют своими деньгами, профессионально просчитывая свою выгоду. А потому, при определенной сноровке, спекулятивные игроки на рынке недвижимости могут стать в определенном смысле флюгером, указывающим, где именно

В завершение приведу одну своеобразную статистику. Одна достаточно известная риэлтерская компания Киева предоставила мне следующие данные – из 1418 их клиентов-арендаторов элитного жилья в Киеве, почти 800 проживает за рубежом (в Швейцарии, Франции, Италии, Канаде и т.д.). Это говорит только о том, что покупают и снимают ЗА ТАКИЕ деньги недвижимость у нас только дураки, а умные люди ПО-НАСТОЯЩЕМУ живут за границей. Обидно? Пригласите немца в Киев и скажите, что вот эта квартирка на Милютнеко стоит дороже, чем в Мюнхене на Гогенцоллернштрассе.

 

Автор: Игорь Лесев

Источник: Обозреватель

Комментариев (25)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Отсортировать по дате Вниз
Андрей    27.05.2011, 11:55
Оценка:  0
Андрей
Реальные расклады дал автор. Те , кто пытались купить или купили квартиру в последнее время могут это подтвердить. А любители смотреть на мир сквозь стекла розовых очков ждут чуда. Ага... квартира по цене бюджетного авто... ну еще бы ...было бы здорово если бы так было ...но это утопия.
гость  (аноним)  25.05.2011, 19:13
Оценка:  0
гость
як то кажуть: автор жжот не по децки.
А якщо серйозно, стаття написана в стилі такого "базара" яким втюхують товар лоху.
Я не розумію, як таку статтю можна було публікувати
ServusBud    25.05.2011, 14:18
Оценка:  0
ServusBud
Лучше всего , конечно же свой дом.
Построим за 2 месяца энергосберегающий дом 385 у.е./м2.
Сервусбуд.Киев. 097 308 69 45 Олег.
гость  (аноним)  24.05.2011, 13:49
Оценка:  -1
гость
Смешные флешки
prick.kiev.ua
Vitt    23.05.2011, 17:23
Оценка:  +2
Vitt
статья аж за душу взяла сейчас соберу все деньги и "свинью"-копилку "укокошу" и побегу квартиру покупать, что бы не опоздать )) они на это надеются???
БуратинO_o    23.05.2011, 17:11
Оценка:  +2
БуратинO_o
даже влом читать
гость  (аноним)  23.05.2011, 17:09
Оценка:  +3
гость
Да ,квартиры в Киеве это золото, они должны стоить дороже чем в столицах европейских стран, да, на грёбанную однокомнатную надо пахать всю жизнь.
Короче нах нада эти квартиры за такие деньги в такой стране. Пускай продают кв.м по миллиону долларов, небудут брать и рано или поздно но цена обвалится.
RICH_GIRL    23.05.2011, 16:32
Оценка:  +2
RICH_GIRL
статья - типичная заказуха)))
никакой конкретики - а обыкновенный квн-овский стеб в пользу риелторов ))) или тех, кто думает, что он такой ....
люди уже туфли стали в кредит покупать от нищеты, а эти питоры квартиры тулят по 100 тыщ долларов )))
маразм крепчает ... )
Гость  (аноним)  23.05.2011, 15:36
Оценка:  +5
Гость
Если уронят гривну (газ дорожает, а МВФ не даёт), то дна и видно не будет....
RICH_GIRL    23.05.2011, 16:32
Оценка:  +2
RICH_GIRL
ПРАВ НА ВСЕ СТО !!!!!!!!!!!!!1
гость  (аноним)  23.05.2011, 15:35
Оценка:  +3
гость
Это правда, что люди сейчас нищие и за 30000$ однокомнатную квартиру мало кто может купить!!! Цены на недвижимость упадут - это факт! Лично я подожду, а риэлторы - сволочи настоящие! На данный момент рынок недвижимости мертв - вот что правда в этой статье!
Funtik_corp    23.05.2011, 15:53
Оценка:  0
Funtik_corp
Не все риэлторы сволочи!!!
FoReSt_FloWeR    23.05.2011, 16:25
Оценка:  0
FoReSt_FloWeR
А вы по всей видимости риэлтор?))
Реклама
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь