Рынок жилья: мир - в упадке, Украина – в ожидании «чуда»

Какписал Лев Толстой, все счастливые семьи счастливы одинаково, а все несчастливыенесчастны по-своему. Эту максиму можно экстраполировать и на рынок жилья.«Счастливые» страны, где стоимость «метров» растет, развиваются за счетповышенного спроса на квартиры. А «несчастные», напротив, терпят кризис из-засокращения числа покупателей. Тут жестко работает экономика: упал спрос — ицены пошли вниз, стройкомпании в загоне (а значит, и смежные отрасли), отсюда —рост безработицы, снижение доходов населения, инфляция и невозможность купитьжилье. Тут же подключились банки, ужесточившие условия выдачи ипотечныхкредитов ввиду риска невозвратов. В итоге все меньше семей могут взять заем напокупку «крыши».

Великсоблазн обвинить во всех грехах США, первыми 1,5 года назад «запустившие» жилищный кризис. Но нестоит ему поддаваться, ведь далеко не всегда срабатывает «штатовская» схема.Как выяснилось, в разных странах сейчас действуют 4 сценария: резкое падение цен, ихмедленное снижение, стагнация и постепенное повышение. Проанализировав факторы,которые привели к такому положению дел за рубежом, мы сделали собственныйпрогноз, что будет происходить с рынком украинской недвижимости.

Хрониказатяжного пикирования

Чтоинтересно, США, «развязавшие» ипотечный кризис, отделались довольно дешево.Многие другие страны пострадали куда сильнее.

США. Главной причиной кризиса стала беспечностьбанков, выдававших ипотечные кредиты без подтверждения платежеспособностизаемщиков. Итог — невозвраты, сброс на рынок банками предметов залога (квартир)и их резкое удешевление. Самый большой обвал цен (до 50%) произошел в штате Аризона, на границе сМексикой. Ситуацию усугубил застой в экономике, вызвавший трудности оплатызаймов даже добросовестными клиентами банков. Серия банкротств банковпрокатилась по стране.

Но:«Сейчас ситуация стабилизируется, — говорит президент риелторской компанииG&C Геннадий Арбитман. — Думаю, до конца 2008-го цены упадут еще максимум на 1—2%, поскольку злостных неплательщиков уже«отстрелили», их жилье нашло новых хозяев, а банки и жилфонды стали разборчивеев поиске клиентов».

Казахстан

 Тут картина печальная. Как отметил президентКазахстанской федерации недвижимости Александр Ким, цены на жилье за год упаливдвое, в крупных городах — сотни брошенных недостроенных домов. Подкосилибанки, они с конца 2007-гопочти полностью свернули ипотечные программы, по которым покупалось две третиквартир. Как следствие, платежеспособный спрос упал в 5 раз. Но появилась надежда на разруливаниеситуации: ряд банков возобновили выдачу кредитов под 18—20%в долларах и тенге сроком до 20лет.

Прибалтика

Какни странно, именно вступление в Евросоюз обернулось для стран Балтии кризисомна рынке недвижимости. Вначале цены на жилье выросли в 2—3раза, но за последний год упали в среднем на треть. Важнейшая причина — до 10% трудоспособного населения (а этоосновные потенциальные покупатели жилья) выехали на заработки в страны ЕС, имстало не до покупок. «Мертвым и уже с душком» назвал рынок глава эстонскойриелторской группы Grand Kinnisvara Марек Керна, причем оживления непредвидится. Директор латвийского агентства Latio Эдгар Шинс согласен сколлегой. Оба эксперта прогнозируют снижение цен еще на 5—10%.

Тут цены медленно ползут вниз

Ипотечныйкризис сказался на большинстве стран ЕС. Европейцы встали перед дилеммой: жильедешевеет, но купить его не за что.

Великобритания

Числосделок покупки-продажи жилья упало на 65%,рынок переживает самый тяжелый кризис с начала 1990-х. Несмотря на снижение цен в среднемна 10%, покупателейнегусто, поскольку банки, напуганные ситуацией в США, резко сократили выдачу кредитов,а ставки выросли с 3—4% до 5—6%годовых. По прогнозу компании Nationwide Building Society, дальнейшее снижениестоимости жилья неизбежно, до конца 2008-гооно составит 1,5—2%.

Испания

 Катастрофической назвал ситуацию президентАссоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте. Страну охватилэкономический кризис и безработица. Как следствие, 650 тыс. квартир в новостройках не проданы,а всего сейчас — 3млн квартир, в которых никто не живет. Большинство из них покупались дляспекуляции, а теперь их невозможно продать даже по старым ценам. Многие изполучивших ипотечные кредиты не могут их выплачивать из-за потери работы: этожилье банки забирают и выбрасывают на рынок, и без того заваленныйпредложениями. Получается замкнутый круг: строительство, бывшее локомотивомиспанской экономики, зашло в тупик, а массовые увольнения строителей иработников смежных отраслей привели к резкому снижению платежеспособногоспроса. По прогнозу министерства экономики Испании, жилье к концу года может упастьна 20%.

Франция

Неприятнымсюрпризом стало для здешних риелторов падение спроса на жилье. Ценовой спад на 2—3%, по прогнозу крупного агентства по недвижимостиCL Dechaux & Luccino, вызван прежде всего повышением ипотечных ставок с 3,5—4% до 5—5,5%, что не по карману многимпотенциальным покупателям. К тому же ужесточились правила для заемщиков: от нихстали требовать 10—20% авансового взноса иподтверждения стабильного дохода. В итоге цены до конца 2008-го упадут еще на 0,5—1%.

От стабильности к спаду и - росту

Следующаягруппа стран — те, где наблюдается застой цен на жилье. Но эта ситуация шаткая.

Германия

 Ее жилищный рынок десятилетиями был образцомблагополучия. Даже объединение страны в 1990-м его не подкосило: небольшое, на 1—2% в год, подорожание жилья сменялось периодамистабильности. Большинство граждан обзаводились жильем через «башпаркассы»(жилищно-накопительные): насобирав от 10%на первый взнос, оставшуюся сумму получали в кредит под 4—5%годовых. Собственно, ставки не изменились, но число сделок сейчас упало почтивдвое. По мнению члена Берлинского союза риелторов Генриха Шитке, наметилсякризис, который приведет к падению цен еще до конца года на 3—5%. Главная причина — падает доверие немцев к своейэкономике (а значит, уверенность в своей способности погашать кредиты) иособенно — к строительству: города «украсились» множеством недостроенных домов.

Россия

Тут— самая сложная и интересная ситуация. Жилье, дорожавшее вплоть до августа (за 7 месяцев — на 9,4—30%, в зависимости от класса), остановилосьв росте. Но цены замерли ненадолго. По данным гендиректораинформационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в регионах ужепошло снижение на 3—5%, а в Москве, несмотря наноминальное сохранение цен предложений, в ходе торга продавцы уступают столькоже. Предложение в 1,5—2 раза превысило спрос. Ипотечныеставки в рублях выросли в среднем с 12%до 15% годовых, вСКВ — с 10% до 12%. Почти все банки теперь требуют20% предоплаты иучитывают только официальные доходы заемщиков. Это дополнительно сказалось науменьшении числа покупателей. На 10—15% упал спрос на новострой. Помнению эксперта, в итоге до конца года «вторичка» должна подешеветь на 5—10%, а «первичка» — от 3% до 15%, в зависимости от степени готовности домов.

Польша

Ценовойзастой прошлого года начал сменяться медленным подорожанием. Экономическаяситуация в стране благоприятная, зарплаты медленно, но верно растут, чтопозволяет все большему числу поляков брать жилищные кредиты: ставки — 6—8% как в злотых, так и в СКВ. Риелторы излучаютоптимизм. Глава АН Finpol Збышек Домбровский говорит, что сейчас на продажу вВаршаве выставлено 4—5 тысяч квартир, но и спрос неменьше. И он будет расти: в столице выше перспективы получитьвысокооплачиваемую работу. Поэтому до января цена варшавских квартир должнаподняться еще на 2—3%. А Марек Белный, директорриелторской фирмы Ecne, считает, что и в столицах воеводств будет такое жеподорожание: там тоже растет спрос на «метры».

Стоимость растет как на дрожжах

Наконец,есть категория стран, где «метры» стабильно растут, и этому процессу конца покане видно.

Китай

 По данным крупнейшей аналитической компании всфере недвижимости Global Property Guide, в росте стоимости жилья лидируетКитай: 31% запоследние 1,5года. Причина — бурное развитие экономики, особенно в Шанхае и Пекине, гдеквартиры разметают, как горячие пирожки. Китайцев не смущает тот факт, что ихжилье номинально находится в собственности государства: покупатели квартирякобы получают их в аренду на 70лет. Но, судя по тому, что страна стремительно движется от «развитогосоциализма» к еще более развитому капитализму, покупатели жилья навернякавскоре получат статус полноправных владельцев. По прогнозу риелторской компанииShanhai RT, к концу года жилье в новостройках (а это основной рынокнедвижимости, «вторичка» почти не пользуется спросом) подорожает еще на 2—3%. Это замедление прежних темпов подорожания, и оновызвано тем, что власти Китая запретили покупку недвижимости иностранцами иповысили ставки ипотечных кредитов с 3—5% до 4—7%,в зависимости от срока займа и расположения жилья.

Чехия

 В отличие от большинства стран ЕС, ипотечныйкризис эту страну не затронул, равно как и соседнюю Словакию. Экономика Чехиирастет самыми высокими темпами среди бывших соцстран, что привело к притокуиностранного капитала, в том числе банковского, а отсюда — к увеличениюпредложений на рынке ипотеки. Ставки, кстати, не изменились: 6—8% годовых как в кронах, так и в СКВ. Это, по словампрезидента риелторской компании Pekne Patro Вацлава Ковача, позволяетбольшинству граждан, имеющих стабильную работу, брать займы на 10—20 лет и спокойно их выплачивать. Эксперт, как и егословацкий коллега, директор АН Tronoc Ян Бранецкий, полагают, что до конца 2008-го стоимость жилья как на«первичке», так и на «вторичке» поднимется еще на 2—3%.

Болгария

 Серьезного роста экономики в этой стране ненаблюдается, отчего же стоимость жилья галопирует прежде всего в Софии и начерноморском побережье? Петко Данчев, член ассоциации риелторов Софии, считает,что главная причина роста цен в столице — доставшаяся от социализма нехваткажилья, которая усугубилась притоком в Софию искателей лучшей жизни изпровинции. А вот в прибрежных городках жилье, прежде всего небольшие дома и 2—3-комнатные квартиры, массово скупают иностранцы.Больше всего покупателей из России. Спрос, по словам эксперта, будет расти иподстегивать цены: они поднимутся к 2009-муеще на 5—7%.

В Украине наиболее вероятенсценарий плавного снижения цен новостроя и «вторички»

Проанализировав четыре сценарияразвития рынка в разных странах,

Обвал

Вопрекинадеждам бесквартирных граждан, сценарий резкого обвала цен, который произошелв США, Казахстане и странах Балтии, нам не «светит». Украина ипотечного кризисаизбежала, массовых невозвратов займов нет. Президент Ассоциации украинскихбанков Александр Сугоняко говорит, что именно неразвитость нашего ипотечногорынка сыграла позитивную роль. Если в США жилкредиты банков превышают 50% портфелей, то у нас — менее 10%. К тому же американцы работаютв основном с ценными бумагами на жилье, а мы — непосредственно с объектами,будь то новострой или «вторичка».

Нашибанкиры скрупулезнее оценивают риски и требуют на «первичке» финансовогоучастия застройщика, а на «вторичке» — немалого авансового взноса покупателя иподтверждения его платежеспособности: на ежемесячное погашение кредита — неболее 50% егоофициального дохода. Стоимость жилкредитов — 20—24%в гривне и 13—16% в долларах, по мнениюзампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Игоря Львова — это пределвозможностей клиентов. Но и удешевления займов пока не будет, ведь банкам сталосложно получать выгодные зарубежные кредитные линии, они работают с дорогимивнутренними ресурсами. И крайне жестко проверяют состоятельность заемщиков: тутмогут быть лишь единичные случаи невозвратов, поэтому невозможен резкий выбросбанками на рынок «арестованных» квартир, что могло бы привести к пикированиюцен.

Плавный спад

 К этой схеме, реализованной в Испании, Франциии Англии, переходит уже и Россия. Да и для Украины этот сценарий выглядитнаиболее вероятным. Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко отметила,что из-за дороговизны ипотеки число покупок жилья через нее упало с 60% до 30%. В 2—3раза сократилось число сделок: покупатели ждут обвала цен. Но не дождутся, ведьостается отложенный спрос — он вернется, как только цены начнут падать.Продавцам «вторички» для оживления «спящего» рынка придется в ближайшие 3 месяца сбросить цены на 3—5%, а строителям — 3—4%,иначе они клиентов не привлекут и будут «замораживать» дома. Ведущий специалистконсалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис говорит, что сложилась ситуация,когда застройщикам придется скинуть цены до конца 2008-го в среднем на 5%, чтобы продать сегодня и не получитьубытки завтра. Этого мало, считает директор Центра «Мегокон-В» ВладимирВинокур. Только «шоковая терапия» снижения цен на 10% на новье и «вторичку» может оживитьрынок.

Застой подорожание

Эти два сценария для Украины выглядят просто «ненаучнойфантастикой». Осень не принесла ожидаемого оживления на рынке «вторички», спроспо-прежнему в 2—3 раза уступает предложению.Продавцы в ходе торга уже скидывают 2—3% от заявленной цены, и лишь самыеупорные стоят на своем или снимают жилье с продажи. С «первичкой» дела — и тогосерьезнее, многие застройщики объявляют акции по снижению цен на 2—5%, а то и на 10% при условии 100%-й предоплаты. Борьба за клиентов ужесточается:о подорожании и речь уже не идет, тут бы выжить и не «заморозить» объекты.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня