Кризис: пора покупать квартиру по цене автомобиля

Главный «тормоз» – ипотека

По словам вице-президента Ассоциации специалистов понедвижимости в Киеве Виктора Несина, главная причина обрушения цен –закрытый доступ к ипотеке.

– Спрос отложен, казалось бы, сегодняшние ценыдолжны заинтересовать потенциальных покупателей. Однако $40–50 тысяч,за которые сегодня предлагают хорошую однокомнатную на Троещине,Нивках, Борщаговке, мало у кого есть на руках. Вплоть до Нового годаипотеку продолжали выдавать два банка – «OTP Банк» и «Universal Банк» –хотя требования к заемщикам серьезно ужесточились.

В «Правэкс Банке» нам рассказали, что ипотечныхкредитов не выдают. Источник в банке объясняет это тем, что НБУзапретил выдачу кредитов в долларах, а в нацвалюте – слишком высокиеставки. Кроме того, одалживать деньги под дешевеющий залог – делорискованное. Еще одна важная причина – привлечь средства населения надепозиты сейчас довольно сложно.

Влияние на рынок оказывают и банки, которыевыставляют на продажу квартиры, изъятые у неплательщиков по кредитам.Как говорит Виктор Несин, в ведущие агентства недвижимости такие банкиуже обращаются, но пока предлагают жилье по неконкурентным ценам,ориентируясь на объем выданного кредита. Но недвижимость дешевеет, ивскоре банки будут вынуждены срочно избавляться от активов-квартир.

1-комнатную за $25 тысяч? Пожалуйста!

– Я решил провести эксперимент и обратился внесколько крупных АН с просьбой найти мне однокомнатную – не гостинку!– за $25 тыс., – рассказывает независимый аналитик рынка ЯрославЦуканов. – Никто не удивился моему требованию. Пообещали решить вопросв течение пары недель... Цены в регионах сегодня снижаются не такстремительно, как в столице, но это потому, что они и не были такимизаоблачными. Но процесс тоже идет.

Кстати, сейчас в Донецке продают однокомнатную вЛенинском районе (центр города). С евроремонтом, дизайнерскойпланировкой, телефоном и бытовой техникой – за $40 тысяч. Судя пообъявлениям, еще в декабре квартира, равная по «достоинствам», стоиламинимум $65 тыс.

В декабре, если судить по объявлению, во Львове задвухкомнатную хотели $62 тыс. Сегодня за эту же цену можно подыскатьдвушку в столице, а во Львове – попытаться выторговать $5–7 тыс.

По мнению Цуканова, весной цены на однокомнатную встолице упадут вплоть до $20 тысяч. Но тогда же и окончательно«проснется» отложенный спрос. Так что, скорее всего, ценастабилизируется, а может, и немного подрастет к концу лета – до $35тысяч за однокомнатную.

Продавец пошел сговорчивый

Условия торга нынче тоже изменились. Кризиснедвижимости начался на год раньше финансового кризиса. В периодстагнации между летом 2007 и летом 2008 торговаться при покупкеквартиры можно было с разным успехом. В 2007 – сбить цену реально былона $0,5-2 тыс.

Как говорит риэлтор Анатолий Ясный, торговатьсяболее успешно можно было уже весной 2008 – до минус $3-5 тыс. Конечно,если не брать в расчет особых случаев, когда хозяева спешили продатьжилье. Осенью 2008 уже реально было «снимать» при заключении сделки до$10 тыс. с заявленной цены. Сегодня продавец очень сговорчивый, и крометого, дезориентированный. Сам не знает, сколько может стоить егоквартира.

К примеру, в Киеве на Лесном продают добротнуюоднокомнатную 36 «квадратов» за $27 тыс., а на другой окраине, вСофиевской Борщаговке, за квартиру такой же площади хотят $45 тыс...

На Дарнице по ул. Малышко за 22-метровуюоднокомнатную в девятиэтажке (судя по метражу, это, скорее всего,гостинка) хотят $47 тыс., а за однокомнатную площадью 30 кв. метров поХарьковскому шоссе – меньше на $2 тыс.

Доходит до абсурда: калькулятор на одном из сайтовАН, который предлагает подсчитать примерную цену продаваемого жилья,после перечисления параметров выдает – «стоимость вашей квартиры:$30–150 тыс. »

Как это было

Рынок жилья уже падал. Ровно 10 лет назад

Хотя причины «того» и «этого» кризиса, по мнению экспертов, абсолютно различны, но полезно будет вспомнить и о нем.

Это случилось осенью 1998 года – всего через 6 летпосле того, как недвижимость в Украине стала товаром (закон «Оприватизации государственного жилого фонда» был принят в 1992 году). Инедвижимость в Киеве подешевела довольно резко и ощутимо. Каквспоминает риэлтор Людмила Зыкович, буквально за каких-то два-тримесяца цены упали чуть ли не вдвое.

Если до обвала самая дешевая гостинка на вторичномрынке, с 11-метровой комнатой, стоила порядка $10–12 тыс., то позжетакую же можно было купить за $4–5 тыс., а если за $6–7 – то уже сосвежим «евроремонтом». Гостинку в спальном районе (Лесной массив,Борщаговка) можно было купить и за $4 тыс. Для сравнения – 10 летспустя столько же до начала кризиса стоил квадратный метр вновостройках Печерского района (например, на ул. Леси Украинки, ул.Патриса Лумумбы) или в старых домах околоцентральных районов (наОболони).

Двушка на вторичном рынке до лета 1998 года стоила$13–15 тыс., потом – $8–10 тыс. Трехкомнатную квартиру в домах 96-йсерии вместо $22–23 тыс. едва можно было продать за $15 тыс.

Почти год рынок пребывал в «обрушенном» состоянии.То есть квартиры по-прежнему продавались и покупались, но цены на нихне росли. А с конца 1999-го все снова начало дорожать. Но того уровня,что был до падения, цены достигли лишь к концу 2002 года.

Практически в каждой развитой стране на рынкенедвижимости то и дело надуваются и лопаются «пузыри». Большинство изних совпадали с экономическим или банковским кризисом в стране. Поподсчетам экономистов, такие катаклизмы случаются примерно раз в 11лет. Так что наш кризис произошел почти по расписанию.

А как у них

Цены все падали и падали

На недавней ежегодной Экономической конференции вСША резонанс вызвала презентация двух экономистов с мировым именем –Кенетта Рогоффа и Кармен Рейнхарт. Они обобщили уроки самых серьезныхкризисов, начиная с Великой депрессии (1929), и попыталисьспроецировать их причины и следствия на нынешние потрясения. Экспертыподсчитали, что среднестатистическая длительность финансового кризиса впоследние полвека – шесть лет, при этом цены на жилье (с учетоминфляции) в среднем сокращаются на 35,5%.

Великая депрессия нас уже не пугает – будут временапохлеще. Начиная с 1929 года цены на недвижимость в США за 7 летсократились на 12%. Сейчас, когда американскому кризису нет еще и года,цены уже упали на 26%, и продолжают падать. А рекордсменом значитсяГонконг, в котором в 1997 году цены снизились на 52% (опять же – завычетом инфляции). В Венгрии, Австрии, Исландии и Ирландии цены упалина 5–2%, и этот процент только набирает силу. Повержен основной тезисэкономистов и риэлторов – инвестировать в недвижимость, поскольку якобыцены на жилье могут только расти, но не падать.

Кстати, украинский рынок недвижимости сейчас как двекапли воды схож с испанским. Там тоже прежде ежегодно стремительноросли цены, наблюдался ипотечный бум и «земельная лихорадка».

А теперь доступ к ипотечным кредитам закрыт,строительство жилья по всей стране остановлено, цены на жилье упали ужепроцентов на 40, количество невозвращенных ипотечных кредитовежемесячно растет (сейчас составляет 2,5%). Риэлторы и строителипополняют армию безработных.

Падение цен на недвижимость во время экономических кризисов

Источник: Кенетт Рогофф, Кармен Рейнхарт,«Последствия финансовых кризисов», Гарвардский университет иУниверситет штата Мэрилэнд

*Падение цен дано в реальномизмерении, с учетом инфляции на протяжении временного периода отценового пика до ценового дня). Приведем пример: в январе 2008 годаквадратный метр в новостройке предлагали за 10 тыс грн, а к декабрюскорректировал до 7,5 тыс грн. Номинальное падение - 25%. На самом делереальная, с корректировкой на 22,3 процентную инфляцию, стоимостьквадратного метра будет уже 6,13 тыс грн, и реальное падение - 39%, ане 25%.