- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Пора пересмотреть договор аренды
Рынок аренды офисных помещений
За последние несколько месяцев всвязи с ухудшением экономической ситуации в Украинепошатнулось финансовое положение большинства компаний. Врезультате многие крупные игроки, до недавнего временипланировавшие расширение штата, арендовавшие илинамеревавшиеся арендовать офисные помещения «на вырост»,«либо вовсе закрывают свои представительства в Украине долучших времен, либо отказываются от заключения договорааренды после подписания предварительного договора, либо врезультате существенного сокращения штата расторгаюттекущий договор аренды и переезжают в более дешевоепомещение меньшей площади, либо же сдают в субарендуизлишки площади», - рассказывает Виктория Горулько,заместитель директора, руководитель отдела по работе сарендаторами и корпоративными клиентами компании DTZ.
Сложившаяся кризисная ситуациязаставляет арендодателей быть более гибкими по отношению карендаторам и идти на компромиссы. Многие арендаторы,оказавшиеся менее кредитоспособными в связи с ухудшениемдел в бизнесе, вынуждены инициировать снижение ставок варендуемых ими офисных помещениях с целью оптимизациисобственных расходов. Арендодатели, в свою очередь,вынуждены идти на существенные уступки, ведь найтиарендатора на освободившееся офисное помещение, да еще потакой высокой арендной ставке, которая действовала докризиса, на данный момент невозможно. Однако стоитотметить, что большинство текущих договоров аренды былизаключены на пике арендных ставок. Поэтому, по словам ДарьиРукиной, заместителя директора, руководителя отделаофисной недвижимости по представлению интересоварендодателей компании DTZ, «справедливо предположить, чтоуменьшение арендной ставки или расторжение договора арендыбудет зависеть исключительно от доброй воли арендодателя».
Срок договора аренды
По данным экспертов, большинствособственников офисных зданий всегда стремились подписыватьдолгосрочные договора аренды. Стандартной практикой былоподписание договоров в среднем на 3-5 лет. С цельюпереложить инфляционный риск на арендаторов арендодатели,как правило, привязывали арендную ставку к официальномукурсу валют и к ставке индексации. Согласно мировойпрактике, арендная ставка индексируется с учетом измененийпотребительских цен, а условия ее индексациипредусмотрены только в долгосрочных договорах. «Желаниезаключать долгосрочные договора, как со стороныарендодателя, так и со стороны арендатора сохранится и вбудущем, но, возможно, появятся новые правилаизменения/индексации арендной ставки (не обязательно всторону исключительно увеличения), - прогнозирует ДарьяРукина. - Арендодатели при таких условиях будут старатьсяпредоставлять значительные скидки, но, естественно, виндивидуальном порядке и в зависимости от необходимойарендатору площади».
Ирина Роик, партнер компании SQMExperts, отмечает при этом, что «до наступления кризиса восновном превалировали договора аренды на три года, хотя втечение последних 2 лет увеличился процент договоров на срокот 5 до 10 лет, в зависимости от сегмента недвижимости. В2009 предпочтения арендодателей и арендаторов, скореевсего, не изменятся, однако арендодатель будет четкопрописывать пересмотр арендной ставки в сторону увеличенияпо истечении года, а арендатор - настаивать на возможностибезболезненного досрочного расторжения договора. Такжеувеличится количество договоров аренды сроком на год, таккак и арендаторы, и арендодатели в своем большинствепрогнозируют, что «трудный» период продлится не более года.В таком случае арендатор хочет обезопасить себя на случай,если этот период продлится дольше или окажется труднее, чеможидалось, тем самым вынудив его покинуть объект.Арендодатель, в свою очередь, хочет избежать ситуации, когдарынок пойдет вверх, и уровень арендных ставок вернется надокризисный и начнет расти, что, возможно, произойдет черезгод».
Однако при ежегодном росте арендныхставок на офисные помещения некоторые собственники все-такипредпочитали заключать договора на непродолжительный срок,к примеру, на год, оставляя за собой право пересматриватьарендные ставки в сторону повышения. По мнению РадомираЦуркана, управляющего партнера компании CB Richard Ellis,«такого рода договорные отношения предполагаютмаксимально динамичное отображение рынка на протяжениивсего срока аренды. И именно арендодатели, до наступлениякризиса заключившие договора на непродолжительный срок,сегодня оказались в непростой ситуации вследствиестремительного падения рынка».
Неразрывность договоров аренды
Достаточно непростым в отношенияхмежду арендаторами и арендодателями является вопроснеразрывности договоров аренды. Как правило, грамотносоставленный договор защищает интересы арендодателя ипредусматривает пункты о неразрывности, которыеобязывают арендатора оплатить всю аренду до окончания срокадействия договора в случае, если арендатор по каким-либопричинам инициирует его расторжение и принимает решение осмене офиса. Таким образом, включая в договор условия онеразрывности, арендодатели страхуют себя иперекладывают риски неуплаты на арендатора.
Однако на киевском рынке офиснойнедвижимости многие договора составлены таким образом,что их одностороннее расторжение со стороны арендаторавлечет за собой уплату последним штрафной санкции. «Размерштрафной санкции равен арендному депозиту, который, какправило, составляет арендную плату за 2-3 месяца. Такимобразом, в случае расторжения договора арендатор теряетвсю сумму арендного депозита, удерживаемогоарендодателем. Но в сложившейся рыночной ситуации потерясуммы депозита не останавливает арендаторов, и в ближайшейперспективе, как следствие недоговоренности сторон поновой арендной ставке, количество договоров, расторгнутыхпо инициативе арендаторов, может только увеличиться», -комментирует Виктория Горулько.
Эксперты утверждают, что ужепридуманы схемы обхода условий неразрывности договора,в чем можно было и не сомневаться, принимая во вниманиеизобретательность украинских компаний. Один из возможныхспособов - признание юридического лицакомпании-арендатора банкротом.
Субаренда
Аренда высококачественногопомещения составляет весомую долю в ежемесячных расходахкомпании. Стремясь урезать свои затраты, некоторыекомпании-арендаторы пытаются уменьшить арендные платежи,сдавая часть помещений в субаренду. Комментирует ДинаЛукьянская, начальник отдела офисной недвижимостикомпании Cushman & Wakefield: «Уже отмечается рост рынкакраткосрочной (1-2 года) субаренды, который в 2009 годусоставит еще большую конкуренцию рынку прямыхарендодателей, так как рынок субаренды может предложитьболее конкурентоспособные условия: умеренную аренднуюставку, помещения с полной отделкой и мебелью».
Напомним, что в случае субарендыпервоначальный арендатор сохраняет обязательства повыплате арендной платы перед собственником, и, в своюочередь, получает арендную плату от субарендатора, которыйникоим образом не связан с собственником и не несет передним никаких обязательств. При этом, по словам ВикторииГорулько, «арендаторы, имеющие излишки площади, уже непытаются получить какую-либо выгоду от субаренды, и готовыидти на значительные уступки по сравнению с условиямиосновного договора аренды».
Рынок аренды торговых помещений
Непростая ситуация сложилась и нарынке аренды торговых площадей. Договора аренды торговыхпомещений, аналогично договорам аренды офисов,заключались, как правило, на долгосрочный период, и аренднаяставка также подвергалась корректировке с привязкой кофициальному курсу гривны и ставке индексации.Снижениепотребительского спроса и, как результат, падениетоварооборота заставляют арендаторов торговых помещенийпересматривать свои расходы на аренду. По словам НатальиКравец, директора департамента торговой недвижимостикомпании Colliers International (Украина), «на первом этапеарендаторы обращаются с просьбой о пересмотре условийаренды к арендодателям, которые прилагают максимум усилийдля мирного решения этого вопроса, учитывая, чтобольшинство арендаторов имеют оплаченные страховыедепозиты в размере арендной платы за 2-3 месяца. Однако неисключено, что в случае работы магазина с большим убытком вовремя экономического кризиса можно ожидать расторжениядоговоров, несмотря на риск потери депозитов иинвестиций в ремонтно-отделочные работы». По словам ИриныРоик, «в функционирующих торговых центрах началась волнаобращений арендаторов с просьбой предоставить скидки наарендную плату за последующие 3-6 месяцев или до конца 2009года. Основным аргументом является прогнозируемый спадпокупательной способности населения в результатевозможных массовых увольнений или сокращений заработнойплаты. Кроме того, имеют место просьбы арендаторов обуменьшении арендуемой площади, разрешении на сдачу всубаренду. Некоторые сетевые ритейлеры решаются оставитьв сети только наиболее успешные магазины. Уже известныслучаи обращений о досрочном расторжении договоров, дажепри условии потери страхового депозита. Необходимоотметить, что на рынке, к сожалению, нередки случаииспользования арендаторами кризиса как аргумента с цельюполучения существенных уступок в условиях арендыплощадей, хотя настоящих трудностей они пока неиспытывают». Консультанты рекомендуют арендодателямперед принятием каких-либо решений о пересмотре условийдоговоров тщательно анализировать параметрыдеятельности арендаторов и функционирования ТРЦ в целом,такие как статистика посещаемости объекта и магазинаконкретного арендатора, средний чек за анализируемыйвременной период и т.д.
Эксперты рынка прогнозируют, что вкраткосрочной перспективе арендодатели будут приниматьрешения о новых сроках договоров аренды в зависимости отуровня изменения арендных ставок на рынке. И, скорее всего, вслучае значительного снижения арендных ставок договорабудут подписываться на короткий период с дальнейшимпересмотром уровня ставок по истечении срока договора.«Возможным выходом для арендодателя и арендатора может бытьподписание приложения к основному договору аренды сописанием уступок на некий «тестовый период», например,2-3 месяца, с оговоркой о проведении дальнейшихпереговоров касательно возвращения к первоначальнымусловиям аренды или же пролонгации действия уступок поистечении «тестового периода», - утверждает Ирина Роик.
Рынок аренды складских помещений
Кризис не мог не оказать влияние насегмент складской недвижимости, поскольку именно оннапрямую отображает положение на рынке ритейла, который впоследнее время переживает значительные трудности,связанные с ухудшением экономической ситуации вУкраине. «Как следствие, компании, арендовавшие большоеколичество новых складских помещений с прицелом наагрессивный рост, сейчас могут оказаться в ситуации, когдаим придется отказываться от части площадей, - утверждаетАркадий Вершебенюк, директор департаментаинвестиционных услуг и департамента промышленнойнедвижимости компании Colliers International (Украина). -Ввиду того, что во всех профессиональных объектахподписывались институциональные договора, неподразумевающие досрочного расторжения любой из сторон,вероятнее всего будут искаться компромиссы в видесубаренды либо же переуступки прав на весь объект или частьпомещений».
Собственники складских комплексов,как это принято при аренде офисных и торговых помещений,также придерживаются практики включения пунктов онеразрывности в свои договора и перекладывают рискинеуплаты на арендаторов. Например, компания IIG в своемдоговоре аренды с компанией Adidas Ukraine предусмотрелапункт, согласно которому головной офис компании, AdidasGermany, в случае форс-мажорных обстоятельств и рисканевыплаты ставок украинской компанией обязуется вноситьарендную плату до конца срока аренды складского комплекса.Таким образом IIG гарантирует себе стабильный денежныйпоток, застраховав риски разрыва договора, которые и такневысоки, учитывая, что Adidas Ukraine - уважаемая истабильная компания.
Известно, что профессиональныйдевелопмент подразумевает длительные договора аренды.Комментирует Аркадий Вершебенюк: «Целью любогопрофессионального девелопера является заключениедолгосрочного договора с надежным арендатором, так какконечный результат девелопмента - это инвестиционнаяпродажа объекта. На данный момент цели у девелоперов неизменились, но произошли определенные корректировкиожиданий арендаторов ввиду общеэкономической ситуации.Это вынуждает некоторые компании ограничивать горизонтпланирования своего бизнеса до трех лет и, соответственно,переносить эти ограничения на девелоперов. Вместе с тем,мы по-прежнему наблюдаем достаточно большое количествокомпаний, готовых соглашаться на долгосрочную аренду».
Резюме
На сегодняшний день рынки арендыофисных, торговых и складских помещений демонстрируютсхожие тенденции. Во-первых, в результате изменения условийработы, сокращения доходов и снижениякредитоспособности арендаторов ряд компаний инициируетуменьшение арендных ставок. В случае отказа собственникапересмотреть ставку некоторые арендаторы, особенно вофисных помещениях, инициируют разрыв договора исъезжают в помещения с более приемлемыми аренднымиставками.
Во-вторых, рынок арендодателяперестал быть таковым. «Несколько лет подряд рынокнедвижимости был более выгодным для арендодателя,арендатору приходилось соглашаться на неудобные условия,платить высокую аренду и мириться с ее увеличением напротяжении срока аренды, - комментирует Радомир Цуркан. -Сегодня ситуация радикально изменилась, поэтомуарендодателю важно не только «давить условиями договора»,а по возможности делать шаги навстречу арендаторам, необязательно в отношении арендной ставки - есть масса другихусловий и факторов, влияющих на пребывание арендатора. Этоможет быть размер начисляемых эксплуатационных затрат,объем предоставляемого паркинга, сопутствующие услуги ит.п.».
Кроме того, начал развиваться рыноксубаренды, которая помогает арендаторам крупных офисныхпомещений, испытывающим трудности с оплатой, частичноперекрыть расходы. Одной из основных тенденций являетсятакже сокращение сроков договоров аренды.
Однако не следует забывать, чтокризис - явление временное. Поскольку большинство проектовкоммерческой недвижимости в текущей ситуациизаморожено, к моменту окончания непростого для всехигроков рынка периода все сегменты коммерческойнедвижимости еще более остро ощутят нехваткукачественных помещений, и, вероятнее всего, ситуациявернется на круги своя. «Спрос на качественные офисные,торговые и складские площади на самом деле не пропал, онотложен до лучших времен, - подтверждает Ирина Роик. -Соответственно, как только кризис сменится подъемом, резковернется спрос на качественную коммерческую недвижимость.Причем спрос окажется тем больше и будет возрастать темстремительнее, чем длительнее будет кризис. Соответственно,увеличится и различие между спросом и предложением».
Источник: