Квартиру в столице скоро можно будет купить за 20 000 долларов

Мы на своей шкуре убедились,что кризисы в экономике цикличны. Вспомним дефолт осени 1998-го,который в начале 1999-го привел к падению стоимости квартир на 30—50%:«единички» в Киеве шли от $8 тысяч, «двушки» — от $12. Но уже к концугода цены вернулись, а потом стали галопировать. Так рынок отреагировална начавшийся рост доходов населения, плюс сказалась бешенаяпотребность в жилье. Это к тому, что и теперешнее падение цен на «хаты»рано или поздно сменится ростом.

Нынешний кризис — «слон» в сравнении с «мышью»10-летней давности. Прежде всего он наступил на карман представителейсреднего класса — главных клиентов рынка жилья. Опять же, ипотеказамерла — взаймы не купишь. Но нет худа без добра: из-за многократногопревышения предложения над спросом квартиры будут дешеветь по крайнеймере до осени, а скорее — до конца года и далее. Выходит, пока не стоитотовариваться даже тем, кто сегодня может наскрести деньги на покупку«крыши» — ждите пикирования цен!

"Вторичка": купите за 20$ тысяч

Рынок «бэушного» жилья скорее мертв, чем жив. ВКиеве, «законодателе мод», покупают менее 200 квартир в месяц — этопочти ничего. Все опрошенные нами эксперты говорят, что время работаетпротив продавцов, им надо буквально хватать покупателей за руки. А вотпоследним следует ждать нижней точки падения цен. Но когда и какой онабудет — мнения разделились.

«Дно» увидим к началу осени, — считает директор АН«Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Цены снизятся на 20—25% от теперешнихминимальных, с $1,4—1,5 тыс./кв. м — до $1,2 тыс. Советую, если вамхватает СКВ, берите квартиры сейчас, т.к. их выбор уменьшится: многиеуже снимают жилье с продажи, сдают в аренду. А если у вас недостаточновалюты — ждите: курс доллара, наверное, упадет: США, скорее всего, ещенапечатают этих «фантиков», они обесценятся. Потом, если имеете гривни,купите доллары дешевле и выгодно «обменяете» их на жилье».

По этим расчетам выходит, что «единички» площадью 35кв. м будут стоить $42 тыс., «двушки» в 45 «квадратов» — $54 тыс., а«трешки» в 60 кв. м — $72 тыс. Неужто это нижняя точка падениястоимости?

«Нет, это не предел, уже сейчас встречаются такиецены, но и по ним квартиры берут неохотно, — утверждает директор АН«Аякс» Борис Егизарян. — Традиционного весеннего оживления спросариелторы уже не ждут, раз ипотека «лежит». Кризис продолжится, денег улюдей станет еще меньше и стоимость жилья будет резко падать. Сейчаспредложение квартир в 5 раз превышает спрос, а в конце года будет в 10раз. Если честно, для себе я бы покупал квартиру только вноябре-декабре. Прогнозирую, что тогда мы увидим цены 2000 года: вспальных жилмассивах 1-комнатные панельки и хрущевки начнут массововыставлять по $20 тыс., 2-комнатные — по $30 тыс., 3-комнатные — по$45-50 тыс. Поэтому советую покупателям выжидать. А вариантов выбора имхватит: кто из хозяев сдал квартиры в аренду, те скоро поймут, чтодоходы не покроют будущего роста тарифов на жилкомуслуги и амортизации(износа и необходимости восстановления) жилья: выгоднее его продатьдешевле, чем сдавать».

Похожий прогноз дал директор портала недвижимости«Сити-24» Евгений Лисница: «Смело рассчитывайте, что «вторичка» к концугода упадет в цене на 50%. Может, кризис закончится к осени, но покупкивозобновятся не сразу. Покупатели останутся на выжидательной позиции ипобедят. Многие хозяева «лишних» квартир, не найдя платежеспособныхарендаторов, станут их продавать в 2 раза дешевле». Получается такой жепорядок цен, который назвал Егизарян, исходя из того, что сейчаскрасная цена «единички» — $45 тыс., «двушки» — $60 тыс., «трешки» — $90тыс.

Многие риелторы считают, что граждане, сумевшиеснять деньги с банковских депозитов, ринутся их вкладывать в жилье,дабы спасти накопления от бешеной инфляции. А это, мол, позволитоживить спрос и сдержать падение цен. Но, похоже, эта надежда дляпродавцов квартир призрачна. По данным Ассоциации украинских банков, завремя кризиса вклады уже уменьшились на треть, с 220 до 150 млрд. грн.Но разница в 70 млрд. на рынок жилья не пошла. И, думается, не пойдет —по крайней мере, до конца года, пока цены не достигнут нижней точки.

Почем будет "старье"

1-ком. (30—35 кв. м) — $20 тыс.

2-ком. (40—45 кв. м) — $30 тыс.

3-ком. (60—70 кв. м) — $50 тыс.

"Первичка": метр пойдет по 700$

С новостроями — полный завал. В Киеве заморожено до80% домов, да и на большинстве «живых» работы идут ни шатко ни валко.Это скорее ИКД (имитация кипучей деятельности), чем КПД (коэффициентполезной деятельности). Рекламы «новья» стало на порядок меньше — и этоиз-за кризиса понятно. Непонятно другое: почему "метры" в новострояхпочти не дешевеют.

«Ориентация на местности» в спальных жилмассивахвыявила цены в 10—12 тыс. грн./кв.м, по наличному курсу это —$1250—1500. Ясно, что при «никаком» спросе цены надо бы урезать.Вопрос: когда и на сколько они максимально «съежатся», чтобы был смыслпокупать? Притом, естественно, покупать только в сданных домах: брать внедострое сегодня — неоправданный риск. Послушаем экспертов и сделаемвыводы.

«К лету цены упадут до $800—1000/кв. м, по этойстоимости уже можно брать квартиры, ниже она не опустится, — считаетдиректор консалтинговой компании «Building&Live Development» ВикторРаспутный. — Это немного выше себестоимости строительства, составляющейв Киеве от $700—800/кв.м. Компании, продолжающие строить, а неаферисты, собирающие деньги с граждан «под зеленый забор», досебестоимости цены не опустят, ведь им нужна хоть какая-то прибыль. Нодаже при цене продажи в $800/кв. м клиентов у застройщиков будет мало».

Владимир Германов, глава отдела маркетингастроительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», отчастиподдерживает «предыдущего оратора», а отчасти — возражает ему:«Застройщикам все-таки придется опустить цены продажи до себестоимости,у них нет другого способа выжить. Но массово это удешевление произойдеттолько в конце года, когда определится, кто вообще останется в живых нарынке. Тогда, кстати, будет и нижняя точка падения цен, и лучшее времядля приобретения квартир».

«Пусть строители пугают, что будет дефицит квартир вновостройках, но в ближайшие 1,5—2 года они его при всем желании несоздадут, — утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. — Потомучто полно в продаже квартир в уже готовых новых домах, хозяева которыхотдают их по $1000/кв. м. К осени, поскольку платежеспособный спросмизерный, эти конкуренты строителей снизят цены еще на 20—30% — до$700—800/кв.м. У большинства застройщиков это — предел себестоимости.Однако, если они в принципе хотят удержаться на рынке, им придетсяопустить цены до такого уровня. Прошу заметить: в уже сданных вэксплуатацию домах, а не в тех, что находятся на стадии «зеленогозабора» или котлована». Там, похоже, будут отдавать квартиры и гораздониже себестоимости — чтобы хоть как-то разобраться с долгами».

Итак, у экспертов выходит «конфликт хорошего спрекрасным». При любом раскладе ясно, что цены на новострой упадут в1,5 раза, до $700—800 за «квадрат», т.е. до максимально ожидаемогонижнего уровня «вторички». Единственное разногласие — наступит ли сие«счастье» к лету или к осени. А нам «всего-то делов» — найти деньги ивыбрать, покупать ли «новье» у строителей или у продавцов-частников.

Почем будет "новье"

$700—800/кв. м

1-ком. (50 кв. м) — $35—40 тыс.

2-ком. (80 кв. м) — $56—64 тыс.

3-ком. (100 кв. м) — $70—80 тыс.

Ипотека - через год

До сентября 2008-го 70% квартир покупали по ипотеке, сегодня — почти ноль. Когда возобновится кредитование?

«Банки будут финансировать только те отрасли, гдеесть спрос на продукцию: неважно, металлургия это или жилье, —констатирует президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко.— Нацбанк в лучшем случае рефинансирует комбанки на 1—2 месяца, аипотеку надо кредитовать на 10 лет и более. Средства у банков появятсялишь после начала подъема экономики, а на жилье — когда активизируютсяего продажи: может, в конце года».

«Спад экономики продлится минимум до осени, —полагает эксперт Международного центра перспективных исследованийАлександр Жолудь. — А ипотека будет возрождаться еще медленнее, на годможете о ней забыть: деньги у банков не появятся. Потом начнутся«точечные» вливания, займы будут давать только под суперликвидное жильена «вторичке» и «первичке».

«Ипотека оживет позже возобновления ростапроизводства — не раньше конца года», — вторит директор Международногоинститута приватизации Александр Рябченко.

Думается, даже если промышленность (главное —экспорт металла, химии) воскреснет, банки сначала туда деньги дадут. Ана ипотеку — когда выйдет. Значит, займы на жилье нам «светят» в лучшемслучае с начала 2010 года, а значит, только тогда «поднимет голову»рынок недвижимости. И до конца года цены будут падать».