Цены на недвижимость: когда наступит пик падения

Ирина, дизайнер одной из киевских компаний, еще вконце 2007 года собиралась покупать однокомнатную квартиру, но из-зарезкого повышения продавцами ее стоимости банк не решился выдатькредит. "В начале 2008 года, после новогодних праздников, мы с мужемнекоторое время искали другую квартиру, но потом отказались и от этойидеи. И ничуть не сожалеем", ― рассказала она.

Этасемья не рассталась с мыслью о собственной квартире, но теперь, говоритИрина, они выждут время, когда наступит ценовое дно на рынкенедвижимости, и только потом купят заветное жилье. В том, что квартирызначительно упадут в цене, Ирина даже не сомневается. "Денег у народанет, банковские кредиты не выдаются и не будут выдаваться в ближайшеевремя. Когда совсем припечет, все кинутся продавать и демпинговать", ―уверена она.

Тушите свет — работы нет

Того,что положение в недвижимости аховое, не скрывают и сами операторырынка. Первичка медленно уходит "в историю". В Киеве остановленостроительство на 80% объектов. На остальных работы идут не так активно,как ранее. Вторичка тоже скорее мертва. "На вторичном рынке столицыпродаж практически нет", — говорит. Зоя Нестеренко, директор компании "Канзас".

Толькоза январь 2009 года киевские квартиры подешевели на 10,4%. "Сегодняоднокомнатное жилье площадью 35 кв. м в Святошинском районе можнокупить за $35-$36 тыс.", — утверждает Нестеренко. Притом что средняястоимость квадратного метра на вторичном рынке по Киеву составляет$2,031 тыс., утверждают аналитики SV Development.

Иэто еще не предел, говорят практически все риелторы. Кризис набираетобороты, банкам не до массового кредитования, ряды безработных растут,а денег у тех, кто еще работает, становится все меньше. Как следствие —покупательская способность населения катастрофически падает. И еслисейчас предложение квартир в пять раз превышает спрос, то в конце годаэта цифра удвоится, уверены эксперты. "Мы прогнозируем дно рынка осеньюэтого года, — говорит Нестеренко. — Дальше наступитотносительная стабилизация цен на недвижимость. И только когда банкиполностью возобновят ипотеку, цены на недвижимость поползут вверх".

Земля под замком

Нарынке земли наблюдается аналогичная ситуация. "Если говорить о киевскомрегионе, то еще в конце прошлого года мы наблюдали рост цен на землю вранее недооцененных районах: Фастовском, Бородянском. По остальным ценасотки снижалась", — рассказывает  Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development.

Теперьже земля дешевеет везде. Так, в киевском регионе за сотку нужновыложить в среднем $4,699 тыс. При этом самым дорогим по-прежнемуостается Киево-Святошинский район —$7,413/сотка. Самый дешевый —Барышевский, где она стоит около $1,390 тыс.

Специалистыобъясняют "медленное" падение нежеланием владельцев продавать землю."До 90% всех продавцов либо сняли свои предложения, либо заняливыжидательную позицию и не готовы уступать больше 10-15% от заявленной стоимости. Остальные— это те, у кого земля в залоге и нет средств для выплаты кредита, либоте, кому срочно нужны деньги. Они предлагают серьезные скидки -до 50 и более процентов", — объясняет Костецкий. Между тем число сделокс каждым днем все равно уменьшается. "Если прежний уровень числазаключаемых сделок с землей взять за 100%, то нынешний показательсоставляет всего лишь 5%", — констатирует он.

В SVDevelopment прогнозируют, что рынок земли достигнет дна в районе IIIквартала этого года. До середины 2010 года будет наблюдаться стагнация,когда цены будут незначительно повышаться или снижаться. C III-IVквартала 2010-го, если возобновится банковское кредитование, земляснова пойдет в рост.

Когда у банков поют романсы

Пока же займы на землю не выдаются, утверждает Александр Седых,финансовый директор компании "Простобанк Консалтинг". Что касаетсяипотеки, то там наметилось некоторое оживление. "В последнее времяпоявились программы на первичном рынке жилья. Банки, которые ихпредлагают, кредитуют по одному, реже - двум проектам, в которые ониинвестировали собственные деньги, — рассказывает Седых.— Также несколько банков в рамках программы Государственного ипотечногоучреждения предлагают ипотеку под 15% годовых на 30 лет. Кроме того,правительство пообещало на эти цели выделить дополнительно еще 3 млрд.гривен".
По вторичке есть предложения от нескольких небольшихбанков с иностранным капиталом, которые, пользуясь случаем, хотятувеличить собственную долю на рынке. Они предлагают 20-22% годовых вгривне, но требуют очень большой аванс — не менее 50% от суммы.

Вто же время, по словам самих банкиров, ипотечное кредитование образца2007 - начала 2008 гг. мы, скорее всего, уже не возобновится. "Докризиса основным источником долгосрочных ипотечных кредитов выступалиболее короткие ресурсы - как правило, депозиты физических лиц.Сегодняшний кризис обострил все проблемы данной схемы, и после ихпреодоления банки пересмотрят принципы предоставления ипотечныхкредитов, по максимуму сближая сроки кредитования со сроками ресурсов,формирующих эти кредиты", — объясняет Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга "Укргазбанка".

Чтокасается возобновления ипотечного кредитования, то оно будет зависетьот множества факторов. В первую очередь - от состояния экономики страныв целом и прогнозируемых перспектив ее развития. Но ситуация,наблюдаемая сейчас, делает маловероятным возможность возобновлениямассового ипотечного кредитования в 2009 году, утверждает Замотаев.Однако если инициативы правительства по стимулированию рынка черезвыделение бюджетных средств будут воплощены в жизнь, при отсутствиисвободных средств у банков, кредитование первички может стать первымшагом к полноценному возрождению ипотечного кредитования.

Всвою очередь Седых полагает, что банковское кредитование начнетвозрождаться весной. Но финансисты будут давать взаймы в первую очередьпромышленным предприятиям. "Ближе к концу весны возможно кредитованиефизических лиц небольшими банками с иностранным капиталом", —резюмирует эксперт.

Автор: Сергей МИХАЙЛЕВСКИЙ

Источник: Сейчас