Переключиться на мобильную версию

Падение цен на рынке недвижимости: когда дно

Но как бы мы не относились к недвижимости, ответ на вопрос "как долго эти явления будут продолжаться?" хотели бы получить практически все. И множество "экспертов" бросились отвечать на этот вопрос. Думаю, не стоит касаться темы того, о чем думали эти "экс.
Падение цен на рынке недвижимости: когда дно

Что влияет на работу рынка

Что на самом деле происходит с недвижимостью и когда можно ожидать восстановления нормальной работоспособности этого важнейшего для экономики страны сегмента бизнеса? Однозначно на этот вопрос ответить на сегодняшний день не может никто. В первую очередь потому, что слишком много факторов оказывают влияние на его работу. А также, не в последнюю очередь, потому, что мало кто помнит непродолжительную историю развития и функционирования рынка недвижимости в Украине. А ведь, аналогичный кризис мы уже переживали! В 1999-2002 годах! Но в те годы недвижимостью интересовались только специалисты и широкого резонанса кризисные явления тогда не получили.

Есть, конечно, серьезные различия в причинах возникновения кризиса в недвижимости 1999-2002 годов и сегодня. Но есть и общие тенденции, которые вполне можно применить по отношению к сегодняшнему дню. В частности, важно помнить, что падение цен на недвижимость после финансового кризиса 1998 началось в начале 1999г. и продолжалось вплоть до конца 2001-начала 2002 годов! Т.е., непосредственно падение цен продолжалось около 3 лет! На фоне этого, заявления уважаемых людей: известных экспертов, экономистов и пр., прогнозирующих улучшение ситуации на РН Украины уже во второй половине 2009 года, невольно вызывают сомнения в профессиональных качествах таких "специалистов"… Ведь кризисные явления 1999-2002 годов значительно уступали сегодняшним по своей силе. И, тем не менее, лихорадили рынок недвижимости на протяжении 3 лет! Откуда же теперь возьмутся у потенциальных приобретателей недвижимости деньги в таком количестве, чтобы уже во второй половине этого года они восстановили платежеспособный спрос до уровня, хотя бы, 2007 года? При этом, следует отметить, что падение цен в период текущего кризиса будет, вероятно, активнее и быстрее, чем в прошлые годы. Ценового дна можно ожидать уже к концу 2010 года. Вот только "на дне" мы будем в этот раз, вероятно, дольше находиться, чем в прошлый кризис.

Все только началось

Данная статья не ставит целей однозначно ответить на все вопросы. Но одно можно сказать с уверенностью: цены на жилую недвижимость еще только начинают падать. Активная фаза падения цен начнется, ориентировочно, в сентябре-октябре 2009 года. Именно НАЧНЕТСЯ, а не закончится, как утверждают некоторые "эксперты". Ведь как раз на этот период придется появление на рынке массы квартир, реализация которых будет проходить в принудительном порядке.

Сейчас пока еще банки стараются массово не выгонять людей на улицу, в надежде на помощь НБУ, МВФ и сознательность людей. Но ведь очевидно, что ВСЕ банки наше государство спасти не сможет (и не захочет) и многим финучреждениям придется искать финансовые ресурсы самостоятельно. И не для того, чтобы еще больше разбогатеть, а чтобы выжить. Значит, в ближайшее время неплательщикам ипотечных кредитов придется столкнуться с тем, что "долг платежом красен". В ближайшее время стоит ожидать того, что банковские учреждения будут усиливать давление на должников вплоть до выселения из квартир, являющихся предметом залога. А пока будут проходить предусмотренные Законом процедуры, пройдет некоторое время. Как раз, к осени и можно прогнозировать появление на рынке первой очереди квартир, реализация которых проходит в принудительном порядке, а не в добровольно-согласительном, как сейчас. Вот эти квартиры и начнут активное давление на цены! Ведь банкам нужны будут деньги! Хоть какие-нибудь. Появление таких квартир на рынке даст дополнительный толчок ценам вниз… А дальше - эффект снежного кома… Если такой сценарий реализуется, то падение цен на квартиры в 3-3,5 раза от сегодняшнего уровня в течение ближайших 1,5-2 лет – вполне реально!

К изложенным соображениям стоит добавить еще и то обстоятельство, что банки, учтут сегодняшнюю неприятную для них ситуацию, и вряд ли начнут активное ипотечное кредитование населения и мелкого бизнеса в ближайшие 5-6 лет. Даже в том случае, если мировой финансовый кризис действительно завершится в 2010 году, как это прогнозируют некоторые западные эксперты. Ведь доходность такого вида кредитования не соответствует рискам, в сравнении с другими источниками их заработка.

Как поведут себя банки

Прежде, чем начать кредитование физических лиц, банки станут кредитовать более привлекательный для них сегмент: корпоративный. И только когда у банков станет денег больше, чем требуется корпоративному сегменту, только тогда банки возобновят кредитование высокорискового для них сегмента: мелкого бизнеса и, потом уже, физических лиц. Не трудно догадаться, что за 1-2 года таких ресурсов у украинских банков не появится. А без массового кредитования населения, существенного роста спроса на жилье быть не может. Значит, и цены будут благополучно стремиться к уровню, на котором спрос подкреплен финансовыми возможностями потребителей, не требующих кредитных ресурсов.

Что касается непосредственно цен на квартиры, то можно прогнозировать их падение до уровня, когда усредненная стоимость 1-комнатной квартиры в Харькове составит $8-10 тыс., 2-комнатной - $13-14 тыс., 3-комнатнной - $18-20 тыс. Почему именно такая стоимость? Во-первых, это тот уровень сумм, который типичный представитель среднего класса может заплатить за квартиру без привлечения заемных средств. Во-вторых, при таком уровне цен, становится выгодным приобретение квартир для целей получения дохода от сдачи в аренду. Конечно, аренда и сейчас приносит доход. Но в сравнении с сегодняшним соотношением цен на квартиры с арендными ставками, получаемый от аренды доход не является экономически обоснованным. Вот и получается, что при достижении указанных величин начнет проявляться отложенный спрос.

Названный уровень цен относится исключительно к вторичному рынку жилья. Ведь в отличие от первичного, на нем действуют именно рыночные механизмы ценообразования. Рынок нового жилья сложнее. В этом сегменте основным определяющим фактором цены является себестоимость строительства, а не рыночная стоимость. По крайней мере, тогда, когда цены нужно снижать, а не повышать. Строители не будут строить, если цена продажи готового жилья не будет превышать затраты на его строительство, как минимум, на 30-40%. А вот здесь уже слишком много будет зависеть от того, пойдет ли государство на снижение налогов, уменьшение величины отчислений во всевозможные фонды?

Ведь иными методами невозможно снижение себестоимости строительства. А снижать себестоимость придется! Ведь согласно изложенному прогнозному уровню, стоимость продажи 1 м² должна быть на уровне $250-350 (в частности, для Харькова). Можно, конечно, продолжать предлагать и по $1000 за метр, но кто по таким ценам будет покупать? Сейчас же, если учитывать звучащую в различных источниках информацию, себестоимость строительства колеблется на уровне $600-700/м². Уменьшение себестоимости в 2-3 раза - задача крайне сложная, и без решительных, продуманных, скоординированных действий власти, производителей стройматериалов и строителей, невыполнимая.

Источник: РБК-Украина
Комментариев (22)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Отсортировать по дате Вниз
bznmftxaomm  (аноним)  28.05.2011, 14:10
Оценка:  0
bznmftxaomm
RgU7HX xnadnxysxyal
Prudy  (аноним)  25.05.2011, 20:12
Оценка:  0
Prudy
That saves me. Tnhaks for being so sensible!
qvvaytbloi  (аноним)  25.05.2011, 13:50
Оценка:  0
qvvaytbloi
Tr7ExF ghedzfdenxvg
Retta  (аноним)  25.05.2011, 01:50
Оценка:  0
Retta
Haha. I woke up down today. YouВ’ve ceheerd me up!
Kaylynn  (аноним)  24.05.2011, 20:14
Оценка:  0
Kaylynn
AFAIC that's the best anwesr so far!
гость  (аноним)  09.09.2009, 20:38
Оценка:  0
гость
Бред..... как бы не хотелось, в этой стане никогда нормальных цен не будет, к сожалению.....
гость  (аноним)  06.04.2009, 19:44
Оценка:  0
гость
Эксперты, кто-то старше 25 есть?
kds  (аноним)  04.03.2009, 00:08
Оценка:  0
kds
цены падают на хреновое жильё.
товарищ за 400000 не мог купить двушку на печерске в новом доме
теперь как л. будет жить в 3к на харьковском
Dra4unya    11.03.2009, 17:28
Оценка:  0
Dra4unya
бедный, нам всем, его искренне жаль... действительно как л. за 400000 жить на Харьковском, тяжелая судьба. Люди которые за 40тыс. не могут позволить себе купить жилье ему обязательно посочувствуют...
kom  (аноним)  04.03.2009, 00:06
Оценка:  0
kom
Все недовольные п-дуйте за границу ,вас там очень ждут...
frank  (аноним)  27.02.2009, 10:08
Оценка:  -3
frank
Самая неприятная часть Киева - жители троещины и борщаговки, там стремно ходить вечером, потому и цены дешевле всего обычно. И обитатели этих районов живут здесь уже многие десятилетия если не ошибаюсь.
Те же кто переселился в Киев за последнее десятилетие - обычно самая предприимчивая и культурная часть регионов, которая на это заработала...
Реклама
Мы в соцсетях
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь