Как будет выкручиваться строительный рынок

Как будет выкручиваться строительный рынок
Но когда появилась такая возможность и я внимательно, как говорится, скарандашом в руках, прочитал этот закон, то просто ужаснулся... Сразупришло на ум выражение: кому война, а кому мать родна...

Наглая смесь неграмотности и лоббизма

Такой наглой смеси неграмотности (в прямом смысле этого слова) илоббизма интересов владельцев строительных компаний, я давно уже невидел.

Все свои проблемы они бесцеремонно намерены решить за счетгосударства, местных общин и рядовых граждан, инвестировавших средствав строительство жилья, к тому же взяв ипотечные кредиты и попав всложное финансовое положение – в результате не так мирового кризиса,как экономического невежества, популизма и коррупции правительственныхчиновников и центробанка страны.

Все лоббистские новеллы попали в данный закон неслучайно. Это делорук тех, кто на фоне шумных заявлений о «ежедневной настойчивой работепо поиску выхода из кризиса и о беспокойстве за судьбу страны» еецелеустремленно грабил раньше и намерен продолжать грабить. Ведь хорошоизвестно, что именно в кризисных условиях лицам, имеющимсоответствующие рычаги, легко обогащаться за счет государства, местныхобщин и рядовых граждан.

В связи с этим не мешало бы посмотреть, в какой фракции больше всего представителей строительной братии...

Подробный анализ закона занял бы не один десяток страниц, поэтомупрокомментирую лишь некоторые наиболее вопиющие его нормы, на которые яобратил внимание.

Начну, видимо, с откровенного ляпа, содержащегося в данном законе.

В статье 1 дословно написано следующее:

«1. Преодоление кризисных явлений в строительной отрасли и жилищномстроительстве осуществляется в соответствии с данным Законом путем:

выкупа у застройщиков и/или финансовых учреждений нереализованногожилья в объектах строительства, строившихся с привлечением средствфизических лиц в случае неспособности застройщиков продолжатьстроительство жилья в связи с недостаточным объемом средств дляформирования фондов социального и служебного жилья».

Догадались, что хотели сказать законодатели? Надеюсь, что да. Ноэто нелегко понять, продираясь сквозь безграмотность фразы, котораястала нормой украинского законодательства.

Кстати, эта формулировка повторяется еще раз – в абзаце седьмомподпункте 2 пункта 2 заключительных и переходных положений. Там,правда, поставили на одну запятую больше – после слов «физических лиц»,оставляя его таким же безграмотным и корявым.

В защиту правительства должен сказать, что эта глупость в текстезакона появилась уже после того, как он попал в Верховную Раду.

Государство помогает строителям за счет дураков?

И если бы единственным недостатком данного закона были ляпы инестыковки изменений с нормами законов, в которые они внесены... А тамтаких нестыковок множество...

К сожалению, ситуация гораздо хуже и отражает она откровенный цинизм тех, кто проталкивал данный закон.

В статье "Антикризисные меры власти: анализ нелепостей инепрофессионализма" я уже объяснял, что в условиях экономическогокризиса возобновить жилищное строительство с помощью стимулированияипотеки невозможно. Поэтому цели, которые ставили лоббисты закона,несколько иные.

На самом деле – и об этом открыто говорят в кулуарах парламента –представители строительного лобби ставили цель снять со строителейответственность за собранные деньги при непостроенном жилье.

Граждане возмущаются, что банки отказываются расторгать депозитныесоглашения до момента завершения сроков их действия. Так вот теперьстроительные компании, несмотря на взятые на себя обязательства построительству жилья, вообще могут не выполнять их перед теми, у коговзяли деньги.

В пункте 4 статьи 3 данного закона прямо указано, что до 1 января2012 года физические и юридические лица не могут расторгать соглашениясо строительными организациями, даже если те не выполняют своихобязательств.

Но если и удалось расторгнуть такое соглашение, то получить своиденьги можно лишь «после дальнейшей реализации такого объекта (частиобъекта) жилищного строительства».

Если же продать его не удается, то и деньги, соответственно, вы неполучите. А чтобы вы особо не суетились, предусмотрено положение,согласно которому «начисление и выплата застройщиком штрафных санкций,предусмотренных договорами, и взыскания средств, предусмотренныхстатьей 625 Гражданского кодекса Украины, на срок действия этой статьине производятся».

Правда, тут же, чтобы немного подсластить горькую пилюлю, сказано,что «этот запрет не применяется, если определенный срок принятия вэксплуатацию объекта строительства переносится больше чем на 18месяцев».

Вот только маленький пустяк – никто ведь не собирается сообщать опереносе именно на такой срок. А любые действия для защиты своих правможно будет предпринять только через 18 месяцев после того, как пройдетсрок, предусмотренный соглашением между тем, кто давал деньги, и тем,кто должен был построить жилье.

Эдакий беспроцентный кредит по меньшей мере на 18 месяцевгосударство предоставило владельцам строительных компаний. Правда, неза свой счет, а за счет тех, кто имел глупость поверить, что у нас вслучае невыполнения строительной компанией своих обязательствгосударство будет защищать ее права, а не того, кто фактическиобворован.

Причем государство, как всегда, действует по принципу правовогонигилизма, отбирая эти права задним числом. Ведь отмеченная нормараспространяется на все соглашения, в том числе и на те, которые былизаключены до вступления в силу данного закона.

Пока все будет вариться, компания успешно обанкротится

Однако для строительного лобби (или, точнее, строительной мафии),которое за взятки растащило почти все земли в больших и средних городахУкраины, беспроцентный кредит от физических и юридических лиц,полученный с помощью правительства и депутатов, оказался слишком малойдобычей. Потому оно рассчитывает получить значительный кусок еще и засчет центральных и местных органов власти.

Во-первых, согласно пункту 4 статьи 3 закона субъекты хозяйственнойдеятельности, осуществляющие строительство (застройщики), имеют правона отсрочку до 1 января 2012 года уплаты паевых взносов на развитиеинженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов ивзносов в целевые фонды местных бюджетов.

Правда, может случиться, что и в 2012 году органы местногосамоуправления ничего от них не получат. Потому что эти застройщики,получив всю прибыль и выведя ее в другие компании, могут еще до 2012года прекратить свое существование, например обанкротиться, кризисвсе-таки...

Во-вторых, в соответствии с пунктом 11 статьи 4 органы местногосамоуправления должны предоставить в пользование застройщикам земельныеучастки под строительство доступного жилья без проведения аукциона.

Таким образом, будут определять, кто получит эти земельные участки,сами чиновники в узком кругу особо приближенных к ним владельцевстроительных компаний. По какой цене они будут строить эти жилые дома,лучшее не спрашивать. Единственное, что остается в этом случае, – этопередать горячий привет нашим пламенным правительственным борцам скоррупцией.

При этом застройщиков освободят от паевого участия (взноса) наразвитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенныхпунктов. Кроме того, строительные компании смогут не очень беспокоитьсяо сроках такого строительства.

Проектные и строительно-монтажные работы на таких земельныхучастках они должны начать не позднее трех лет со дня предоставленияземельного участка, а вот по срокам окончания строительства никакихобязательств у них нет.

И если вокруг такого участка поставили забор и что-то начали тамделать, то договоры аренды на них подлежат возобновлению на те же срокии на тех же условиях, которые были предусмотрены настоящими договорамив порядке, установленном законом.

Вместо ареста – спонсорство?

Но и это еще далеко не конец подарков, сделанных строителям нашимправительством и проправительственным большинством парламента.

Как уже упоминалось, предусматривается – хоть это и сформулированоочень неуклюже, – что государство намерено выкупать у застройщиковнереализованное жилье в случае их неспособности продолжатьстроительство.

При этом в законе указано, что государственные средства будутнаправляться в первую очередь на завершение строительства объектов,которые отвечают определенным Кабинетом Министров требованиям и имеютследующую степень строительной готовности: в 2009 году – на достройкужилья со степенью готовности более 70 процентов; в 2010 году – надостройку жилья со степенью готовности более 50 процентов.
Вот тут возникает несколько вопросов.

А какой процент такого нереализованного жилья остался у этихзастройщиков – такой же, как степень строительной готовности? Даже еслион не меньше (хотя и это не исключено), то куда же делась прибыль отпродажи реализованных квадратных метров этих домов? Ведь ни для кого несекрет, что рентабельность строительства жилья, например в Киеве,достигала четырехсот процентов.

В других крупных городах она никогда не была ниже ста – стапятидесяти процентов. То есть, продав хотя бы пятьдесят процентов жильяв доме, компании, которые были заказчиками строительства, уже покрываливсе свои расходы на строительство.

Не менее интересный вопрос – а какая вообще выгода государству оттакого финансирования недостроек? Очевидно, что всю прибыль отзаоблачных цен на жилищную недвижимость уже получили компании, которыебыли заказчиками строительства.

А государство в лице центральных и местных органов власти лишьполучит квадратные метры по достаточно высокой себестоимости, которыедаже продать не сможет, потому что у людей денег нет, а ипотечноекредитование фактически умерло.

То есть государство будет выступать эдаким спонсором для владельцевкомпаний, собравших и не достроивших жилые дома, вместо того, чтобыарестовать их имущество и таким образом заставить их завершитьстроительство за свой счет и передать жилые квадратные метры темфизическим и юридическим лицам, которые уже заплатили за нихсобственные деньги.

Идите, судитесь со столом и двумя стульями

В связи с этой околостроительной вакханалией хотелось бы обратитьвнимание еще вот на что. Правительство и проправительственные депутатыприложили все усилия, чтобы сохранить возможности для обогащениястроительного лобби.

При этом они не предприняли ни одного шага, чтобы предотвратитьпоявление новых «элит-центров» и прекратить бесконтрольноеиспользование средств украинских граждан, привлеченных в жилоестроительство.

В 2003 году был принят Закон «О финансово-кредитных механизмах иуправлении имуществом при строительстве жилья и операциях снедвижимостью». Хоть он и был очень несовершенен, и написан ещекорявее, чем закон “О предотвращении влияния мирового кризиса...”, нопредусматривал определенную совокупность механизмов, призванныхзащитить права физических и юридических лиц, вкладывающих средства вжилищное строительство.

Основным таким механизмом было ведение лицензированным финансовымучреждением учета привлеченных средств и обеспечения контроля за ихиспользованием лишь на строительство конкретного жилого дома.

Это бы мешало использовать привлеченные средства на иные цели, чемсвязанные со строительством конкретного дома, поэтому строительныекомпании фактически заблокировали функционирование данного закона иначали использовать другую схему привлечения и последующегоиспользования средств на строительство – так называемые «жилищныеоблигации».

Эта схема предусматривает, что заказчики строительства выпускают вобращение «жилищные облигации» и продают их связанным с ними компаниямуправления активами. При этом цена, по которой они их продают, равнасебестоимости строительства.

Таким образом, они выводят всю прибыль на компании управленияактивами, которые пользуются льготами по налогообложению прибыли. А ужете продают жилищные облигации физическим лицам по реальной цене,которая еще недавно могла быть в три–пять раз выше себестоимостистроительства.

При такой схеме никакого контроля за привлеченными средствами нет,а взыскать средства за недостройку или несвоевременное завершениестроительства нет реальных возможностей.

Чаще всего под строительство каждого жилого дома строительныекомпании создают формально ничем с ними не связанное юридическое лицо,на балансе которого часто ничего, кроме столов и стульев, нет. Потомудаже выиграв все суды, физические и юридические лица ничего получить стаких юридических лиц не смогут.

Литвину на заметку

Так получилось, что изучать закон «О предотвращении влияниямирового финансового кризиса...» я начал за несколько дней до одной изтелепередач (16 февраля), куда был приглашен в качестве экономическогоэксперта. Главным гостем ток-шоу был Председатель Верховной РадыВладимир Литвин, который рассказывал, как настойчиво работают депутаты,спасая страну от экономического кризиса.

Как положительный пример он привел и данный закон. На моезамечание, что если народные избранники принимают такие законы, толучше бы они ничего не делали – вреда от этого государству и гражданамстраны было бы гораздо меньше, – Владимир Михайлович очень обиделся,заявив, что все готовы критиковать, вместо того, чтобы дать своипредложения.

Таким образом, хотел бы, чтобы господин Литвин расценивал эту моюстатью как небольшой анализ правительственно-парламентского творчества.

А вдобавок хотелось бы отметить, что перед принятием таких законов,их нужно сначала выносить на обсуждение общественности, учитыватьзамечания, а уж затем принимать. Тогда, может быть, меньше было попытокграбить государство и рядовых граждан со стороны правительственныхчиновников и олигархических группировок, составляющих основу этогопарламента.

Источник: city24



Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
Мы в социальных сетях
Курс валют
26.04.2024 1 USD 1 EUR 1 RUB
Покупка 39.39 42.32 0.00
Продажа 39.92 42.95 0.00
Все курсы наличных валют...
26.04.2024 1 USD 1 EUR 1 RUB
Покупка/продажа 39.67 42.52 0.43
Все курсы НБУ...
x
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее...
This website uses Cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more... Ознакомлен(а) / OK