Когда и насколько подешевеют столичные квартиры?

Рынку недвижимости хватило трех успокоительныхпилюль

Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса нарынок дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет.Банки решили не ввязываться в проблемные отношения с государством,добивая заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации.Заемщик, если и решается на отчаянный шаг продать квартиру, стараетсямаксимально завысить цену, дабы свести потери к минимуму.

В тоже время, волной истерических продаж ради спасения «хоть каких-тоденег» перед ожидаемой экономической бурей смыло самые дешевыеквартиры. И теперь варианты в стиле «гостинка на окраине города вмикрорайоне с плохим транспортным сообще-нием и инфраструктурой за$30-35 тыс. без ремонта» в большом дефиците.

Во-вторых, добавляет аналитик портала domik.uaМихаил Полынцев, многие продавцы просто сняли предложения с продажи,чем значительно сократили объем предложений.

В-третьих, аргументирует вице-президент Союза специалистов понедвижимости, директор АН «Кияни» Анатолий Топал, «с февраляактивизировался спрос, у народа еще есть деньги, но никто не хочетсвязываться с банками или застройщиками — проще купить уже готовуюквартиру». «Покупатель готов отдать за однокомнатную квартиру $50 тыс.,— комментирует Михаил Полынцев, но, все еще надеясь на удачу,спрашивает, нет ли квартиры за $35 тыс.?»

Свято место пусто не бывает

Однако покупатели тоже спешат, пусть и обещают прогнозы специалистовеще не одно «дно» на рынке. А вдруг это первое дно станет последним?Как известно, о достижении «дна» широкая общественность узнает тогда,когда несколько месяцев цены растут как на дрожжах.

Нынешнее ценовое равновесие наступило в конце марта.Инициаторы «перемирия» — продавцы, ранее с перепуга сбрасывающие цены,а сейчас, успокоившись, вернули их к январским значениям. Оптимизмадобавили бывшие вкладчики банков. Закрыв счета в банках и получивналичные на руки, они не могут найти деньгам достойное применение.Хранить деньги дома опасно, а оставить их даже в банковской ячейке —страшно. Альтернативные варианты — инвестиции в ценные бумаги — нерассматриваются априори. Остается только покупка недвижимости.

Что ожидает цены?

Возможно, что при сохранении стабильности валютного курса цены нанедвижимость действительно остановятся. И как знать, быть может,постоят на прежнем уровне и начнут расти?

Однако эксперты уверенны, что «дно» было толькопервым, и обязательно последует второе и даже третье. «Отечественныйрынок на дне достаточно инертен, т. е. вероятность проснуться в кризисес новыми, высокими ценами невысока, — комментирует Вячеслав Король,старший аналитик инвестиционной группы «АРТ-КАПИТАЛ». — К спекуляциямна рынке недвижимости наш рынок вернется через 3-4 года, до этоговложения в недвижимость будут рассматриваться преимущественно какдолгосрочные инвестиции, поэтому скачкообразный рост цен маловероятен.Цены на первичном и вторичном рынке будут еще снижаться как вдолларовом, так и в гривневом исчислении более 9 месяцев». Аргументы вэтом случае просты. Падение активов недвижимости началось гораздопозже, чем падение капитальных активов, и как замечает Вячеслав Король,«фондовый рынок уйдет в рост раньше по многим причинам какэкономическим, так и психологическим. Дальнейшему же падениюнедвижимости будет способствовать рост безработицы и ее высокий уровеньв состоянии депрессии, а также замороженность ипотечного кредитования.Поэтому в то время, когда на рынке акций можно будет уже зарабатывать,недвижимость будет на дне. Если предположить, что уровень цен ко днувернется к арендной самоокупаемости 9-12 лет (сейчас 18-25), тостоимость квадратного метра должна просесть до $800-1 000, т. е. на40-50% к уровню нынешних цен». При этом самый оптимистичный сценарийразвития событий увенчается $1 тыс. / кв. м, а пессимистический — $700- 800 / кв. м.

Индекс же ПФТС по оптимистическому сценарию недолжен пробить уровень 190-200, однако вероятность его просадки до140-150 п. достаточно высока. Оживление, то есть рост цен на рынкенедвижимости, в лучшем случае начнется через год - полтора.

«Без ипотеки покупка жилья не возобновится, — поддерживает мнениеаналитика риелтер Максим Захарченко, — падение продолжится вплоть доконца года». Не исключает эксперт и такого сценария, при котором ценыснизятся до уровня 2004 года, и даже до 2000, когда квадратный метрстоил $300. Только верится в такой прогноз с большим трудом.

Источник: Контракты