- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Столичная недвижимость: не продается, не сдается
Впрочем, к апрелю, когда неимоверными усилиями, на гранифокуса, национальная валюта была "загнана" в рамки более-менееприличных значений, прекратилось и безостановочное падение на рынкенедвижимости.
Более того, на рынке жилья случилось неожиданное оживление, и киюню со столичного рынка недвижимости были буквально сметены (илипереоценены) практически все гостинки за 30-35 тысяч и полноценныеоднокомнатные за 40-45 тысяч американских долларов.
Столичные (и не только) риелторы запасаются шампанским впредвкушении нового долгосрочного роста цен на квадратные метры.Заскучавшие без работы и без денег торговцы недвижимостью зачастуюотваживаются даже советовать продавцам квартир немедленно подниматьцены еще.
За последний месяц цены на многие объекты в Киеве действительновыросли. В среднем на 10 тысяч у.е. подорожали малометражные гостинки -своеобразная разменная монета на рынке, на 10-20 тысяч у.е. - одно- идвухкомнатные квартиры в советских "чешках". Обладатели же такназываемого совмина (очень тесного и морально устаревшего, но чутьболее качественного по сравнению с "чешками" жилья в бывшихведомственных домах) "дооценили" свое "сокровище" сразу на 25-30 тыс.у.е. Некоторые квартиры в довольно неприглядном состоянии, но в центреподнялись и на 50 тыс. у.е.
Вместе с тем значительно, иногда и на десятки тысяч долларов,снижались цены на относительно качественное жилье в престижных районах,зачастую с отличным ремонтом, причем некоторые варианты предлагались совстроенной кухонной мебелью и бытовой техникой.
Такой феномен объясняется весьма просто: даже пониженные сначала экономического кризиса в стране цены на то, что продавцы у насназывают элитным жильем, тем не менее остались на неадекватных уровнях.За те деньги, которые продавцы желают банально "выманить" у покупателей(к примеру, за двушки в одной из сданных в эксплуатацию многоэтажных"свечек" у станции метро "Левобережная" или на Оболони), можноэлементарно приобрести несколько аналогичных по метражу апартаментовили одну виллу в престижных районах столиц многих стран Евросоюза.
Не секрет, что эти страны несоизмеримо выше и по уровню, и покачеству жизни. Их население, несмотря на финансовый кризис (который,впрочем, там мало кто замечает), с достаточным оптимизмом смотрит вбудущее.
Таким образом, резкий рост цен на квартиры низшего ценовогосегмента и не менее резкое падение цены предложения на рынке элитныхквартир уравновесили индексы цен. Именно поэтому ценовые индексы,которые отслеживаются на популярных интернет-порталах недвижимости, нерванули резко вверх, а показали умеренный в пределах статистическойпогрешности ценовой рост.
Тем не менее целый ряд факторов указывает на то, что риелторыявно поторопились открывать бутылки с игристым напитком, а рынокнедвижимости нашей страны еще далек от "ценового дна".
Паршивая овца все стадо портит
Не экономическая целесообразность и не адекватные цены наквадратные метры загнали немногочисленных покупателей на рынок жилья вапреле-мае текущего года. Покупкам способствовал просто страх за своиличные финансы и неуверенность в завтрашнем дне.
Миллионам сограждан не так давно пришлось стать невольнымиучастниками программы "фактор страха по-украински", они вступили внеравный бой (и многие выиграли его) с некоторыми украинскими банками.Это только в Америке или в странах ЕС в случае неплатежеспособностифинансового учреждения вкладчик через недельку-вторую получает чек навсю причитающуюся ему по вкладу сумму. В нашей же стране получилораспространение "ноу-хау" с введением так называемых временныхадминистраций в проблемные финансовые учреждения с последующимзамораживанием вкладов на полгода. К слову сказать, пресловутые шестьмесяцев действия запрета на выдачу вкладов в большинстве банков -финансовых неудачников заканчиваются в августе-сентябре. Скорее всего,вкладчиков упомянутых учреждений и после окончания этого срока ожидаетв лучшем случае лишь выплата очень незначительной части вклада идальнейшая "заморозка" основной суммы с туманными перспективами.
По официальным данным, эквивалент около 94 (!) млрд. грн. изъятиз отечественной финансовой системы гражданами и только около 1 млрд.из этой суммы возвратился в систему в апреле после временнойстабилизации курса гривни.
Нетрудно догадаться о планах граждан, изъявших упомянутые миллиарды.
Начнется ли массовый возврат вкладов в банковские учреждениястраны? Нет, не начнется. Ведь до сих пор для того, чтобы получить своинесколько тысяч гривен, необходимых для лечения, даже пенсионерамприходится проходить унизительные многонедельные "комиссии", где оченьсерьезные и, вероятно, высокооплачиваемые люди решают, достоин ливкладчик получить свои же деньги на лечение (и это при наличии полногопакета заверенных медицинских документов). Даже эквивалент одной тысячидолларов (даже по медицинским показаниям) вырвать сейчас из некоторыхфинансовых учреждений Украины чрезвычайно проблематично. Создаетсявпечатление, что назначенные распоряжаться деньгами чиновники извременных администраций уже считают эти средства своими, вернее,государственными.
Есть такая народная мудрость: "паршивая овца все стадо портит".Количество таких "овец", еще недавно раскидывавших авантюрные кредитына жилье направо и налево и одновременно обеспечивавших своих хозяевличными сверхдоходами, в нашей стране постоянно увеличивается. Именнопоэтому о полномасштабном возобновлении доверия к банковской системе неможет идти и речи. Банковская система скомпрометирована всерьез инадолго.
В условиях безостановочного снижения уровня жизни в стране иуменьшения реальных заработных плат и доходов часть снятых с банковскихсчетов денег, безусловно, будет проедаться. Часть уйдет на "затухающий"рынок продажи авто, часть будет потрачена на импортную бытовую технику,вследствие чего сальдо внешней торговли товарами еще долго будет нас"радовать" резко отрицательными значениями.
Те же, у кого на руках оказалось несколько десятков тысячиностранных денежных знаков, обратили свой взгляд как раз на рынокнедвижимости, что и послужило поводом для оптимизма операторов рынка.Поэтому и "расхватали" в основном самые дешевые варианты, а на то, чтоосталось, хозяева жилья резко повысили цены.
Тем не менее совсем скоро, не исключено - уже осенью текущегогода, в крайнем случае в течение следующего года, рынок недвижимостиУкраины все равно рухнет повторно. Причем обвальные тенденции коснутсявсех видов жилья.
Вторая волна
Есть целый ряд обстоятельств, которые делают вторую волну снижения цен на квадратные метры попросту неизбежной.
1. Падающая экономика, дырявый бюджет, подозрительно завязший внеподъемных долгах "Нефтегаз" и заигравшиеся банкиры требуют огромной ипостоянной необеспеченной эмиссии гривни. Таким образом, девальвациянациональной валюты - лишь вопрос времени. Валютные цены на квадратныеметры, как показали события прошлого года, автоматически падают (снекоторым временным лагом) вместе с девальвацией гривни. Значит,валютная стоимость квадратного метра будет падать, и некоторыекоррективы в этот процесс может внести лишь вероятность крупныхнеприятностей американского доллара на мировых рынках, на что впоследнее время прозрачно намекают Россия и Китай.
2. Характерно и то, что на данный момент цены на рынкенедвижимости по сравнению с пиковыми значениями прошлого года упалитолько в валютном исчислении и практически лишь на процент девальвациигривни. В гривневом исчислении цены на квадратные метры остались или напрежних значениях, или даже превышают докризисный уровень. Но и временамассового потребительского загула, когда, к примеру, в каждом25-метровом мобильном салоне сразу два-три банка имели своепредставительство и тут же штамповали кредиты, когда ипотечные кредитывыдавались едва ли не лицам без постоянного места жительства, уженикогда не вернутся.
Пока что Украина остается одной из беднейших стран Европы смизерным валовым доходом на душу населения, с низкой оплатой труда, седва ли не тотальной системой коррупции, которая препятствуетпроникновению долгосрочных неспекулятивных инвестиций в страну, счрезмерным энергопотреблением, с несовременной неинновационнойэкономикой, а значит, цены на рынке жилья Украины не могут бытьевропейскими. Следовательно, нас ожидает не только сильная "валютнаядевальвация" квадратного метра, но и некоторое уменьшение его цены вгривневом исчислении.
3. Стоимость квадратного метра и в столице Украины, и врегиональных центрах зашкаливает за все мыслимые и немыслимые границыпотенциальной окупаемости квартиры. Виртуально окупаемость жильяопределить довольно просто. Достаточно раскрыть два раздела,посвященных недвижимости, в одном из наиболее популярных столичныхрекламных изданий и сравнить условную квартиру из раздела "продажа" саналогичной по метражу, расположению и параметрам из раздела "аренда".Не трудно определить, что окупаемость почти всех объектов (с учетомхотя бы минимальных вложений в периодические ремонты и обновлениемебельного минимума, но при условии беспрерывной сдачи в аренду),представленных на рынке столичного жилья, составляет в среднем не менее20-25 лет. Напомним: в "допузырные" времена почти любая столичнаяквартира окупалась за 7-10 лет.
Понятно, что нельзя уравнивать окупаемость жилья нацивилизованных европейских рынках и на нашем едва ли не средневековом(учитывая недешевые факторы коррупции в землеотводах и разрешительныхпроцедурах, а также неустойчивость финансовой системы, что сводит кминимуму альтернативы вложений в недвижимость). Тем не менее 20-25 лет- уж слишком. Ведь это даже больше, чем безнадежная квартирная очередьна получение бесплатного благоустроенного жилья в советские времена.
4. Привлекательность инвестиций в жилье будет понижаться и помере повышения стоимости содержания жилого фонда и повышения тарифнойпланки по коммунальным услугам. Громоздкие, неэффективные жилищныеорганы все свои проблемы, в том числе и повышения личногоблагосостояния работников жилищно-коммунального хозяйства, и далеебудут решать исключительно за счет собственников жилья. Уже сейчасцифры в ежемесячных квитанциях на оплату квартирных расходов шокируют икиевлян, и жителей других городов страны.
5. Ну и, наконец, в какой-то момент на рынке недвижимостизакономерно отыграют проблемы банковского сектора. Если сейчас, не впоследнюю очередь благодаря мощнейшему строительному лобби, высшийзаконодательный орган страны продуцирует законы, направленные наподдержку несостоятельных владельцев квартир, купленных на ипотечныеденьги, то совсем скоро игра может пойти в обратную сторону.
Рада против вкладчиков
Закон "О защите имущественных прав граждан в период выходаэкономики Украины из состояния финансового кризиса", которымпредлагалось ввести мораторий на изъятие банками жилья у заемщиков,испытывающих проблемы с погашением ипотеки, фактически означал бымедленное, но безвозвратное крушение отечественной банковской системы вцелом, так как банков, не увязших в проблемной ипотеке, в странеосталось совсем немного.
Впрочем, закон, ставящий в привилегированное положение около400 тысяч ипотечных заемщиков и дискриминирующий около 12 миллионоввкладчиков отечественной финансовой системы, на деньги которых,собственно говоря, и происходит весь пир на рынке недвижимости, по всейвероятности будет ветирован президентом и вряд ли будет принят повторнов первоначальном виде.
Рано или поздно и крайне популистски настроенные законодатели,и банкиры должны прийти к общему знаменателю, который состоит в том,что давление на должников-ипотечников все равно будет возрастать, анеподъемные (по кредиту) квартиры будут таки попадать на рынок испособствовать понижению общего уровня цен на нем.
Таким образом, даже при возобновлении ипотечного кредитования,которого с некоторой озабоченностью ожидают потенциальные покупателиквартир, рынок недвижимости Украины в обратную сторону не развернется.Слишком высоки будут проценты по ипотеке с учетом рисков банковскойсистемы, и слишком осторожно будут относиться к заемщикам представителитех банков, которые все-таки выживут.
Впрочем, и до широкомасштабного (не под конкретные проекты)кредитования еще далеко. Так, на днях пресс-служба одного из банковпервой десятки, принадлежащего иностранным владельцам, сообщиласледующее:
"Планируется, что в 2009 году в Украине новые кредитованиябудут приостановлены, портфель розничных и корпоративных кредитовреорганизован, а усилия, связанные со взысканием кредитов, будутнаращиваться. Затраты в Украине будут сокращены (закрытие 100 филиалови сокращение рабочих мест). На других же развивающихся рынках будутпредприняты усилия по привлечению новых клиентов".
Иными словами, предусмотрительные "забугорные" банкиры боятсянашей страны, непредсказуемости нашего политикума и непрогнозируемостинашей экономики.
Новые тысячи пустующих офисов и квартир с псевдоэлитнымремонтом, которые не то что продать, но и в аренду будет сдатьневозможно, - вот что ожидает украинский рынок недвижимости, если ценына квадратные метры и далее будут искусственно удерживаться нанеадекватных уровнях.
Кстати, на некоторые интернет-сайты, где объявления о продажестоличных квартир публикуются с фотографиями, вскоре не исключенмассовый приток посетителей, однако не с целью прицениться к будущейпокупке, а просто посмеяться. Чего стоит одно из последних предложенийинтернет-ресурса с объявлением о продаже квартиры в Киеве в Печерскомрайоне, но далеко не в престижной центральной части города, почти за 2млн. евро. Пикантности предложению придает тот факт, что вместо ценныхпород дерева на полу дешевенький ламинат, а обстановка в квартирепо-настоящему аскетична. Не менее впечатляют и некоторые другиефотопредложения, где со ссылкой на евроремонт присутствуют голые, плохопошпаклеванные стены, со страшненькой плиткой - а-ля Советский Союз - всанузле.
Еще минимум 30% падения
Для того чтобы механизм рынка как вторичного, так и первичногожилья (а вместе с ними и национальная экономика) закрутился в привычномрежиме, необходимо дополнительное как минимум 30-процентное (отсегодняшней цены) снижение валютной стоимости квадратного метра, что ипроизойдет совсем скоро.
Причем, как ожидается, "посадка" явно переоцененных квадратныхметров так называемого элитного жилья в процентном отношении будетнамного жестче, чем "посадка" тех же квадратных метров в квартирахэкономкласса. Ведь если в экономсегменте даже сейчас, в периоджесточайшего экономического кризиса, движение не прекращено, то рынокдорогих квартир практически полностью заморожен. Все меньше желающихрасстаться с сотнями тысяч долларов за жилье только потому, что, какуказывается в квартирных объявлениях, в жилище находится дешевый300-долларовый китайский кондиционер, или подключен Интернет, иликвартира оснащена металлопластиковыми окнами, которые в богатых странахустанавливают лишь самые бедные слои населения либо исключительно вофисах. А ведь именно этими дешевыми аргументами многие хозяевапродаваемых квартир мотивируют свое желание заполучить за них суммы,превышающие среднюю заработную плату рядового украинца за многиедесятилетия...
Автор: Вадим Башта
Источник:
