Сколько стоит домик в деревне?

Первая: две трети владельцевдомов — неважно, расположены ли они в коттеджных городках, в селах или всадовых товариществах — продают их в состоянии «после строителей», т.е. беззавершающей отделки. Такие предложения мы априори отметали, потому что стремимсякупить, въехать и сразу жить в комфортных условиях, не тратя время и деньги наремонт. Проблема вторая: большинство из тех, кто позиционирует жилье как вполнепригодное для немедленного вселения, во время «допроса с пристрастием»признавались, что последний раз хотя бы косметический ремонт в нем делался 7—10лет назад. Тоже, согласитесь, не греет перспектива созерцать ободранные обои иоблезший паркет! Итак, круг выбора сузился. Тем не менее и в нем мы нашлидостаточно приемлемых вариантов.

Покупаем домик в деревне

На расстоянии в 50—80 км от Киевахатками можно обзавестись за $8—10 тыс. Жить в них круглый год некомфортно:печное отопление, туалет — на улице, вместо ванной — летний душ, вода — изколодца...

Но! Зато их можно использовать взаменнайма домиков на базах отдыха. Цены на них в этом сезоне зашкаливают — 2,5—4тыс. грн. за 3 недели, а за все лето набегает 10—16 тыс. грн. ($1250—2000).

Купив домик, можно на все летобесплатно отправить детей дышать чистым воздухом, особенно если поблизостиимеются лес, озеро, речка. Плюс удобная возможность нейтрализовать тещу илисвекровь. Бабушки займутся садом и огородом, а это — дармовые овощи-фрукты.Выходит, покупка хаты в качестве базы для оздоровления оправдается за 5—6,5лет, если, конечно, не будет крупных расходов на ремонт.

Мы убедились: даже заочно дают скидки от $5 до 20 тысяч

Риелторы в разговоре с намипризнавались: спрос на дома сейчас в 8—10 раз меньше предложения. Учитывая ихзаинтересованность в оживлении почти мертвого рынка, смеем предположить, что иэта оценка радужная. Вероятно, потенциальных покупателей в десятки раз меньше,чем желающих обратить особнячки в банкноты. «Стало быть, владельцы «хатынок»должны быть мягкими и идти на ценовые уступки», — решили мы и с этой мысльюринулись торговаться.

Минус $5—8 тыс. Как и следовалопредполагать, наиболее упрямыми в смысле торга оказались собственникисравнительно недорогих и расположенных довольно далеко от столицы обита¬лищ.Очевидно, до них еще не дошло, что нужно любого клиента, как родного встречать.Наивные, они рассчитывают, что демократичная цена — залог того, что столичныежители их домовладения с руками оторвут. Итак...

«Разве $75 тысяч — это дорого задом на 120 кв. миз белого кирпича, со всеми удобствами, с ухоженным фруктовым садом в 25соток?» — кажется, непритворно возмутилась брокер Ольга, продающая усадьбу в с.Саливонки, что в 50 кмот Киева. Мы стали втолковывать, что — да, дорого, «невзначай» выведали, чтообъект ждет покупателя с начала лета и посулили, что по такой цене он будетстоять до новых веников. Почувствовав, что разговор сейчас прекратится, Ольгавыпалила: «Хозяева могут скинуть еще $5—7 тыс. — приезжайте, смотрите...»

На $5—6 тыс. дешевле мыобзавелись и 100-метровым особнячком в с. Заворичи, также удаленным отстольного града на 50 км.Это притом, что вначале его хозяин Петр Семенович никак не хотел опускаться сзаявленных $70 тысяч, вовсю расхваливая и деревянное, обложенное кирпичомродовое гнездо, и сад-огород площадью более 30 соток. И аж $8 тыс. спервоначальных $105 тыс. скостили нам за новенький коттеджик в 110 «квадратов»в с. Вороньков, «всего» в 40 км от Киева.

Минус $10—12 тыс. Душевнойженщиной оказалась Надежда Ивановна, владелица 140-метрового особнячка в с.Ялынка, что в 12 кмот столицы. «Он же у нас, как яблочко наливное, — расхваливала она товар, — ипросим всего $110 тыс. Многие интересуются, звонят, но не берут. Уступим и $5тыс., а может, даже $10 тыс., если друг другу понравимся».

Также «десяточку» удалосьвыцыганить за 3-этажный свежеотремонтированный дом площадью в 150 «квадратов»на дачном массиве Осокорки: в итоге плати ровным счетом $100 тыс. — вселяйся иживи. И озеро в двух минутах ходьбы, и до станции метро «Славутич» всего 5 км.

И аж $12 тыс. оказался готовымскинуть на стоимости своего дома Николай Григорьевич, житель с. Гоголев (25 км от Киева). Выходит,95-метровое строение вместе с обширным садом на 32 сотки обошлось бы нам всегов $78 тыс.

Минус 15—20 тыс. А наибольшихскидок удалось добиться от собственников и посредников, представляющих коттеджии дачи дороже вышеупомянутых. «Хозяин просит $150 тыс., но если вы готовыбыстро купить — ему деньги срочно нужны — то можно говорить о $135 тысячах», —осчастливил нас риелтор Олег, представляющий 130-метровую дачу в садовомтовариществе «Днепровский-2», что на Оболони.

Напоследок похвастаемсянаибольшим достижением. На целых $20 тысяч удалось сбить первоначальнозаявленную цену за дом в с. Артемовка, что в 20 км от Киева: в итоге мыприкупили 120-метровую двухэтажку и 12 соток при ней за $130 тыс.

Делаем выводы

Из многих десятков прозвоненныхвариантов лишь в одном случае мы услышали категорическое «нет» на вопрос оскидке. В глаза не видя потенциального клиента, владельцы и посредники готовыидти на уступки — нередко, как видим, солидные. А во время личной встречи отних почти наверняка и больших дисконтов можно добиться.

Притом есть все основаниясчитать, что нынешнее «умягчение» рынка частных домов — это лишь репетицияперед очередным серьезным их удешевлением. Ибо конкуренции с квартирами — дажеблизкими по стоимости и куда меньшими по метражу — коттеджи и дачи невыдерживают. Ведь все больше людей понимают, что содержать личную «крышу»становится гораздо накладнее, чем платить за жилье в многоквартирном доме.Особенно в условиях, когда «доброй традицией» у нас стало ежегодное подорожаниегаза и перманентное — бензина. А без них загородный особнячок не согреешь и кнему-от него не доедешь.

Сколько стоит жизнь в особняке

Мы посчитали, сколько должентратить хозяин небольшого особнячка на его содержание. Здесь нам помоглиопытные владельцы таких домов. Признаться, цифры поразили.

Проезд. Хорошо, если у вас нетнеобходимости ежедневно мотаться из пригорода в столицу — например, корпитчеловек за компьютером и скидывает готовую работу заказчикам по электронке. Нотаких — единицы, большинство каждый день ездит в Киев и обратно на своих авто.Прикинем расходы на бензин. Положим, дом находится в 20—30 км от столицы, плюспо Киеву до места работы — десяток километров. При стоимости бензина А-95 в 7грн./л и расходе 8—12 л/100 км за день накапает 30—40 грн. Но не будете же вывсе выходные сидеть барсуком в своей норе, захочется хоть пару раз за месяц вгости к столичным друзьям съездить, в кино или театр сходить. В итоге, проездтуда-сюда облегчит ваш кошелек на 750—1000 гривен в месяц.

Ток. Месячный минимум потреблениядля дома площадью 100—200 кв. м составляет 500—800 кВт/ч. «Больше всего естэлектронасос подачи воды, до 200 киловатт в месяц, — говорит «помещик» ОлегКононенко, имеющий на участке в с. Малая Александровка собственную скважину. —Электробойлер и 2 кондиционера в сумме сжигают до 300 кВт/ч». Итак, пристоимости киловатта в 24,36 коп. потратите на ток 122—195 грн. в месяц. На фонепрочих расходов не разорительно.

Охрана. В коттеджных поселках заохрану, а также уборку общей территории, вывоз мусора берут в среднем 800 грн.в месяц. Если же ваш особняк расположен в селе или вовсе стоит особняком, наотшибе, для защиты от воров есть смысл заключить договор с Госслужбой охраныили коммерческим агентством безопасности. Оснащение жилища электроннымисредствами сигнализации, датчиками разбития стекол и движения стоит от 3000грн. Это разовые затраты. А абонплата, как мы выяснили, обзвонив охранныефирмы, составляет от 350 грн. в месяц.

Ремонт. «Первые 3—4 года, покадом был новым, на ремонт я не тратился, — делится опытом Сергей Голубенко,владелец 180-метрового коттеджа в с. Новопетровцы. — Но потом начался период«полураспада». Сначала пришлось перекрыть просевший асфальт при въезде во двори возле гаража, потом — чинить крышу, которую во время урагана пробило упавшимдеревом. Плюс текущие расходы: раз в 2 года приходится чистить колодец,периодически подправлять забор и т.д. В среднем на ремонт трачу 3—4 тыс. грн. вгод — по 250—300 в месяц».

Отопление. Здесь поистине шоковыезатраты, а с 1 сентября они вырастут еще на 20% — таким будет подорожание газадля народа. С помощью хозяина дома на 160 «квадратов» в с. Лесники ВалерияЗагоруйко мы вычислили стоимость обогрева: «Я убедился, что норма потребления безсчетчика в 11 куб. м/кв. м площади завышена, у меня по счетчику уходит 8«кубов», то есть 1280 кубометров на 160 кв. м». С октября, по новым расценкам,это будет обходиться в 878 грн./месяц. (сейчас 732 грн.)

Резюме. Итак, обязательныйминимум расходов на содержание небольшого особняка с учетом проезда, расходовна топливо, электричество составит 1604 грн. В перспективе, когда придетсяраскошеливаться на ремонт, это будет почти 2000 грн. Если учесть, что сейчассредняя киевская зарплата после вычета подоходного налога составляет 2790 грн.,то даже цифра 1604 грн. «кусается». Впрочем, если в семье и муж, и женаполучают, скажем, по 4—5 тыс. грн., то в таком случае вполне возможно позволитьсебе жизнь в особнячке. Тем более что это даже дешевле, чем снимать 1-комнатнуюквартиру в Киеве.

Осенью цены еще упадут

Мы попросили экспертовспрогнозировать, что будет со cпросом и ценами на индивидуальные дома вближайшие месяцы — положим, до конца осени. Мнения разделились диаметрально.

Цены будут расти. Директор помаркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко утверждает:«Цены достигли дна, снизившись с начала кризиса почти в два раза, и уже небудут падать. Да, спекулянты ушли с этого рынка. Но осенью — а это традиционныйсезон оживления — должен вырасти спрос со стороны тех, кто давно хотел купитьдом, но откладывал, надеясь на «смешные» цены. Думаю, их не будет: $1000 за«квадрат» в готовых домах и коттеджах в пределах 10—30-км зоны — реальная цена.Продавцы не станут отдавать жилье себе в убыток, лучше дождутся, пока спроспойдет вверх. Думаю, в течение осени стоимость даже повысится на 5%. У народана руках много денег — это и наличные сбережения, и депозиты, которые людизабирают из банков».

Вторит предыдущему ораторудиректор центра «Мегокон-В» Владимир Винокур: «Только те, кому срочно нужныденьги, могут еще уступать, но таких владельцев домов будет все меньше.Остальные либо снимут их с продажи, либо начнут плавно повышать цены, как этопроисходит с квартирами на «вторичке». В условиях, когда курс гривни скачетвверх-вниз, вложения в жилье, особенно если это дома с землей — лучший способсохранить деньги. Логично предположить, что спрос и цены начнут плавно расти,на 1—2% в месяц».

В этих доводах полно уязвимыхмест. Скажем, когда в январе нацвалюта прыгала больше всего (вплоть до $/10грн.), покупка жилья почти полностью прекратилась. Далее, средний размердепозитов, по данным Нацбанка, составляет 30 тыс. грн. — сняв такие деньги,разве что собачью будку можно купить, а не дом. А большинство из имевшихсолидные наличные сбережения и собиравшиеся купить жилье, уже сделали этовесной или вначале лета — тогда был микровсплеск спроса, ныне угасающий.

Стоимость рухнет! «Будутвынуждены продавать себе в убыток и владельцы коттеджных поселков, и отдельностоящих домов, — возражает руководитель информационно-аналитического портала«Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Потому что со спросом —абсолютный штиль, а дна падения цен я не вижу — это бездонная бочка. Если можноговорить о небольшом временном оживлении покупок дешевых квартир на «вторичке»,то прогнозировать его в отношении частных домов или коттеджей я бы не стал.Ведь если на квартиры хотя бы немногие банки начали давать ипотечные кредиты,то на частные дома — никто. Уверен, что этот сегмент рынка выйдет из кризисапоследним и случится это не в нынешнем году. В течение осени цены должныпросесть еще на 10—20%, т.е. и по объектам, выставленным «по справедливымценам» — на $100—200 за «квадрат».

Согласен с неизбежностьюудешевления директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк: «Смотрят дома многие, втом числе у нас, но не покупают. Не уверен, что даже снижение стоимости на $200— до $800/кв. м — оживит рынок. Но зато уверен, что такое падение цен в течениеосени должно произойти. Владельцам деваться некуда: многим надо кредиты настроительство дома возвращать, другие хотят переехать в квартиру, чтобы меньшетратить на содержание жилья».

А вот это реальный сценарий:покупатели станут диктаторами и продавцам придется принимать их условия.Значит, дом на 100 кв. мбудет стоить $80 тыс., а на 150 «квадратов» — $120 тыс.

Риски: не дай себя обмишурить

О рисках покупки нам рассказалиюрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев и столичный адвокат Михаил Крулько.

1. По ст. 20 Земкодекса и ст. 30Гражданского кодекса покупатель получает право собственности на дом и землю дляего обслуживания. Но если на участок выдан госакт старого образца, могут бытьподделки — окажется, что вы купили только дом, но не прилежащий земельныйнадел. Выход: пусть продавец получит кадастровый номер на участок, а нотариуспри удостоверении сделки проверит, что дубликатов на него в едином госреестренет.

2. Распространенноемошенничество: дом куплен/построен в браке, а от второй половины нет разрешенияна его продажу. Впоследствии супруг(а) требует расторгнуть сделку, посколькуего/ее имущественные права нарушены. По суду домовладение у вас могут отобрать,продавец должен вернуть деньги, а... их уже нет. Компенсировать из своихдоходов — ясно, мизерных, — он их будет десятки лет. Выход: требуйтенотариально заверенного согласия супругов на совершение сделки.

3. Вам предлагают занизитьуказанную в договоре цену объекта — скажем, со $150 до 50 тыс., чтобы уменьшитьуплату в Пенсионный фонд и госпошлину (по 1%), с $3 до $1 тыс. Затем оспариваютсделку и... По суду вы можете претендовать только на возвращение указанной вдоговоре суммы. Выход: не экономьте, фиксируйте реальную сумму покупки, иначеможете потерять десятки тысяч долларов.

Итак, для уменьшения рисковтребуйте: правоустанавливающий документ на дом и госакт на землю с указаниемцелевого назначения — под жилстроительство. Плюс должны быть указаны границыучастка с привязкой к местности (выделение в натуре).

Нужна и свежая справка-характеристикаиз БТИ о том, что дом соответствует утвержденному проекту и самовольныхперепланировок в нем не проводилось.

Если в доме зарегистрированынесовершеннолетние дети, необходимо разрешение на его продажу опекунскогосовета.

Наконец, требуйте согласиямужа/жены на продажу дома и участка (независимо от того, на кого ониоформлены), если данной недвижимостью они обзавелись в браке.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня