- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Когда обвалятся цены на украинскую недвижимость?
Подорвет доллар
Традиционно«вторичка» у нас продается за доллары. Именно девальвация гривни вавгусте на 5%, до 8,5 грн./$, стала катализатором удешевления. А уже заначало сентября курс рухнул на 10% в сравнении с июлем — «зеленый» вобменках дешевле 8,9 грн. не найдешь. Значит, и стоимость «вторички»адекватно упадет? «Нет, многие продавцы не захотят настолько скидыватьцены, они, скорее, будут снимать квартиры с торгов, — считает директорАН «Виктория» Анатолий Карпа. — Кто хочет быстро продать, уступят до3%. На серьезные, до 10%, пойдут лишь единичные продавцы. Поэтому,думаю, к зиме возникнет ступор, как это было в конце 2008-го и начале2009-го: сделок почти не будет». (Добавим: в прошлую зиму, когда ужебыл ступор, продавались лишь немногие квартиры и по ценам вдвоеменьшим, чем осенью. Тогда же можно было найти «гостинки» за рекордные$25 тыс.).
Директор АН «Конкорд» Леонид Косачев возражает:«Подорожание доллара повлияет на цены. Правда, рынок жилья инертен,поэтому они снизятся в течение 1,5—2 месяцев, ведь владельцы квартирпродают их, чтобы потом за вырученную сумму купить лучшее жилье сдоплатой. Значит, если на 10% выросла СКВ, такое же удешевление квартирмы увидим к ноябрю: 1-ком. подешевеют на $5 тыс., 2-ком. — на $7 тыс.,3-ком. — на $9 тыс.». Аналогичное снижение предрекает глава жилфондаконсалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая, но с поправкой: онопроизойдет лишь к декабрю.
... И отсутствие кредитов
«Я бы нестал жестко связывать подорожание доллара с ценами на квартиры, —говорит президент Союза специалистов по недвижимости Киева ИгорьОднопозов. — Платежеспособный спрос падает, по Киеву в августе посравнению с июлем — в 2 раза, до 50 сделок в месяц. Но здесь важнее —то, что банки почти не дают ипотеку. Именно это приведет к падению цендо декабря на 10%». Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк считает,что из-за отсутствия ипотеки такое удешевление возможно уже к ноябрю.
В том, что даже те единичные банки, которые заявляюттакую услугу, как ипотека, не выдают ее, корреспондент «Сегодня»убедился на собственном опыте: несмотря на высокую «белую» зарплату ихорошую кредитную историю, ему в первых числах сентября отказали випотеке (над ответом думали в течение 4-х недель). Причин отказакредитный менеджер не назвал: мол, не в его полномочиях. Но добавил,что сейчас проходимость очень низкая: из десяти заявок дают добротолько на 1—2. По неофициальной информации, ипотеку свернули даже«последние из могикан» из-за того, что банки ожидают обвала рынканедвижимости. И в этом их понять можно: в случае, если цены на жильерухнут, многие заемщики будут просто присылать «звенящие письма», вкоторых будут вложены ключи от квартиры.
Резюме
Финансовый аналитик ВикторТыркало считает: «Если доллар и дальше будет расти, многие заемщикипросто не смогут погашать кредиты — пойдет массовый выброс на рынокзалоговых квартир, что скажется на средних ценах жилья. Процессудешевления будет плавным — думаю, ценовое дно мы увидим осенью2010-го, к тому времени цены просядут на 30%». А вот президент Центраантикризисных исследований Ярослав Жалило уверяет: «Уже к февралюстоимость жилья может упасть на 30%: из-за отсутствия спроса многиепродавцы и на «первичке», и на «вторичке» дрогнут и скинут стоимость.Это и будет ценовое дно: после выборов политическая ситуацияисправится, экономика начнет выходить из кризиса, акционеры смогутделать денежные «вливания» в банки, а значит, оживится ипотека ипадение цен прекратится».
Самые доступные
Здесь уже есть из чего выбирать, тогда как еще парумесяцев назад дешевка буквально улетала. И сегодня, как мы убедились,наиболее «демократичные хатки» быстро уходят: можно не успеть ухватитьоблюбованную. Зато на смену им появляется все больше аналогичных поцене «крыш».
1-комнатные
Летом подобное жилье стоило $42—44 тыс.
2-комнатные
А в июле самые дешевые «двушки» шли по $57—65 тыс.
3-комнатные
В июле цена «трешек» стартовала с $72—75 тыс.
Новострой: осеннее удешевление неизбежно
Мертворожденным оказался закон о предотвращениивлияния кризиса на строительную отрасль. На доведение до ума готовых на70% и более домов строители хотели получить 14 млрд грн. госкредитов,Кабмин в итоге пообещал 3,9 млрд, а выделил всего 1 млрд. И то незастройщикам и не гражданам-инвесторам, а Государственному ипотечномуучреждению на покупку жилья для бюджетников. Да и этот транш Ющенкосчел незаконным. Значит, строителям придется рассчитывать только насебя. Что будет с ценами на новье?
«Не думаю, что до конца года будет удешевлениеквартир в готовых домах, — считает гендиректор девелоперской компанииТММ Николай Толмачев. — Кто мог дать скидки, уже дали их, а остальныебудут держать цены, поскольку вводимых в эксплуатацию объектовстановится все меньше, они уже не покрывают выведение из оборотаветхого жилфонда». «Нет предпосылок для удешевления, — вторитпресс-секретарь ХК «Киевгорстрой» Зоя Федорчук. — В этом году в столицебудет сдано максимум 500 тыс. метров квартир, тогда как в прошлые годыбыло до 1,2—1,4 млн. Возникнет дефицит квартир и цены не опустятся».
Но есть и противоположное мнение — думается, болееобоснованное. «Сейчас немногие берут даже жилье экономкласса по 10 тыс.грн./кв. м, — утверждает эксперт корпорации «Антар групп» Роман Зинец.— Спрос и платежеспособность граждан падают, так что, думаю, к концугода цены просядут еще на 10—15%, т.е. на 1000—1500 грн.». «Не менеечем на 5—10% подешевеют квартиры экономкласса, поскольку спрос на нихуменьшается, особенно из-за отсутствия ипотеки, — считает независимыйэксперт Руслан Кизлайтис. — Почти никто из претендентов на«демократическое» жилье не может купить его за счет личных денег, безкредитов, а их нет».
«Кроме того, в продаже полно квартир у частников вуже введенных в эксплуатацию домах, — дополняет независимый экспертЯрослав Цуканов. — По ним можно выторговать до 10%. Эта ценоваяконкуренция заставит застройщиков уступать столько же». РусланКизлайтис называет красную цену квадратного метра в Киеве — $700—800.
Многие владельцы квартир, сдающих их внаем, видятКиев городом любви: почти треть указывают почасовую оплату, от 30 грн.Примерно четверть рассчитывают на командировочных — им не толькопостель и домашний уют обеспечивают за 200—250 грн. в сутки (это в 1,5раза дешевле, чем койка в более-менее приличной гостинице), но и печатьна командировочном бланке поставят. Но посуточная аренда — всего лишьэпизод. Важнее долгосрочный наем и то, как изменится его цена.
"Коммуналка" не сыграла
Несмотряна то что тарифы на жилкомуслуги в Киеве с июля выросли в среднемвдвое, это не сказалось на удорожании найма жилья. «Сейчас большинствохозяев берут на себя оплату жилкомуслуг, лишь бы не лишиться клиентов,поэтому цены найма не выросли, — говорит директор АН «Эвент» ВалентинЯковенко. — Предложение превышает спрос в 8—10 раз, поэтому условиябудут диктовать арендаторы. И рост курса доллара стал проблемой хозяев,а не постояльцев, тем более что аренда уже с весны номинируется вгривнях. Я считаю, что наем квартир должен подешеветь за осень до 10%,а кто из владельцев этого не сделает, те их не сдадут».
«Напротив, стоимость аренды должна вырасти хотя бына уровень инфляции, т.е. до конца года — на 5%, а то и на 10%, еслидоллар и дальше будет расти, — оппонирует директор АН «Золотые ворота»Алексей Холмецкий. — На все цены растут, и люди будут готовы меньшетратить на вещи и продукты, но жилье снимать».
Это очень сомнительный прогноз! В условиях, когдапредложение найма растет, а зарплаты и спрос — нет, повышение цен найманевозможно.
Подвели
Лопнули надеждыквартиросдатчиков на то, что спрос обеспечат приезжающие в Киевстуденты. «Я сама сдаю «единичку» и недавно снизила цену с 2500 до 2300грн., только бы студент-постоялец не ушел, — говорит глава АН «Новыйадрес» Татьяна Котенко. — Подвели студенты с ростом спроса, они всебольше снимают квартиры и даже комнаты в складчину. И заробитчане неедут — в столице мало работы для них, ведь оживления деловой активностине происходит. Считаю, что на таком провале спроса к концу осенистоимость найма еще на 10% просядет, кроме самых дешевых вариантов».Солидарна с этим мнением Светлана Борисенко из АН «Киевскаянедвижимость»: «К зиме брокеры будут бегать по снегу, чтобы хоть на 10%дешевле сдать жилье».
По всему выходит, что цены «единичек» должны упасть минимум на 200 грн., «двушек» — на 250, а «трешек» — на 300.
Самые доступные
Многие дешевые варианты — «заманухи». Цель — клиентазаарканить, а потом, сославшись на то, что жилье уже ушло, предложитьвариант лучше, но... дороже. Однако и реальных доступных квартирстановится больше.
Комнаты
А летом такие предложения были на 100 грн. дороже.
1-комнатные
Летом такие «хаты» стоили на 100—150 грн. больше.
2-комнатные
Месяц назад такое жилье стоило на 150—200 грн. больше.
3-комнатные
Снижение с начала лета — 200—250 грн.
Землю покупают богачи и простаки
За август стоимость участков по разным районамКиевщины упала от 0,5% до 1,7%. Оно и не дивно: предложений — завались,а спроса — с гулькин нос.
Очевидно, не оправдаются надежды продавцов земли нато, что с сентября оживет спрос на их наделы и, соответственно,остановится падение цен . «Осенью число сделок обычно росло, а этотсезон будет провальным, — говорит президент Земельного союза УкраиныАндрей Кошиль. — Нет банков, дающих кредиты на покупку участков.«Помещиком» стать легко — часто люди, купившие землю в кредит, икрестьяне, получившие наделы по распаеванию, уступают до трети цены, нопокупок крайне мало. Думаю, за осень цены просядут еще на 10—15%: на$200—600/сотка, в зависимости от удаленности участка от Киева».
«Этот рынок практически мертвый, почти никто ничегоне покупает, — утверждает директор АН «Золотые ворота» АлексейХолмецкий. — Землю берут только богачи и простаки, которые думают, чтоцены уже достигли дна, а это неправда, они еще опустятся. Чтобыпривлечь клиентов, владельцы земли снизят цены за осень минимум на 10%,но и эта скидка вряд ли сработает». А вот ведущий аналитикконсалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает:«Число сделок выросло за лето с 300 до 1000 в месяц. И все же ценыбудут плавно снижаться, на 1—2% в месяц. Ведь только на Киевщинепродается более 50 тыс. участков — этого хватит минимум на 5 лет».
Резюме
Итак, если вы хотитеприобрести надел — ждите, земля еще будет дешеветь до того момента,пока банки не реанимируют кредитование покупки участков. А произойдетэто позже, чем возобновится ипотека для квартир, ибо земля считаетсяболее рискованным залогом.
Источник:
