Как избежать переплаты при страховании ипотеки

Кому это выгодно?

Приобретая жилье в кредит, каждый заемщик сталкивается с необходимостьюстраховать не только купленные метры жилплощади, но и собственную жизнь. Таковысегодня требования банков, вполне закономерно беспокоящихся за сохранностьквартиры или дома, которые становятся залогом по кредиту, а также за жизнь издоровье заемщика, которому только что ссудили кругленькую сумму. На первыйвзгляд, требования вполне обоснованные, ведь если с приобретенным жильемчто-либо случиться или же заемщик утратит платежеспособность, банк попросту неполучит своих кровных. Проблема лишь в том, что заемщики нечасто уделяютвнимание выбору страховщика, традиционно основным аргументом в пользуподписания договора становится размер ежемесячных выплат по кредиту. Сумма жестраховых взносов не указывается ни в одном рекламном буклете по ипотечномукредитованию, не фигурирует она и в ходе консультаций с кредитным менеджером.Страховая компания считается третьей стороной в договоре, которая формальноникак не связана с кредитором. В то же время полный страховой пакет при покупкенедвижимости в кредит может доходить до 1% стоимости жилья. Это значит, чтоприобретая жилье за $150 тыс., заемщик вынужден платить до $1,5 тыс. только застраховку. Не удивительно, что продажа страховых полисов при ипотечномкредитовании становится чем дальше, тем выгоднее. Несмотря на формальноеудешевление страховых взносов, итоговые суммы только растут, поскольку банкирыпредъявляют к заемщикам все больше требований, стараясь минимизировать своириски.

Наиболее выгодна продажа таких полисов самим страховым компаниям. Во-первых,серьезные неприятности с квартирами и домами случаются сравнительно реже, чем,скажем, с автомобилями, а значит, возмещать убытки приходится нечасто. Затоучитывая то, что срок кредитования жилья обычно достаточно долгий (10–25 лет),страховщики с каждой сделкой, как правило, получают постоянного клиента на весьэтот период.

Немногим заемщикам в процессе погашения кредита приходит в головусменить страховую компанию. Третий фактор, способствующий росту этого рынка —обязательный характер ипотечного страхования. Как правило, банк предлагаетбудущему заемщику на выбор несколько аккредитованных страховых компаний иливовсе одну, в которой он обязан застраховать купленное жилье, а зачастую ижизнь.

Кредитор всегда прав

Согласно действующему законодательству при страховании залогового имущества, втом числе недвижимости, страхователем выступает заемщик, тогда каквыгодоприобретателем — кредитор. Это означает, что расходы на страхованиеимущества ложатся на плечи заемщика, а распоряжаться деньгами, полученными отстраховой компании по наступлению страхового случая, будет банк на своеусмотрение. Приведем простой пример: в квартире случился потоп, в результатечего пострадало внутреннее убранство помещения и мебель. Страховая компаниячестно выплатила сумму убытков, но не владельцу квартиры, а банку, который,собственно, и решает, отдать вам полученную сумму или внести ее в счетпогашения кредита.

Единственное преимущество такой схемы состоит в том, чтохозяину квартиры не придется самостоятельно вступать в дискуссии с менеджерамистраховой компании, в случае если по каким-либо причинам последняя попытаетсяувильнуть от выплат. Варианты распределения выплат от страховщика обычнооговариваются в кредитном договоре, и это еще один повод внимательно ознакомитьсяс этим документом перед тем, как поставить свою подпись.

От чего страхуемся

Различные финансовые учреждения имеют разные требования относительно страховогопакета, который должен приобрести клиент. Объектами страхования выступают саможилье, жизнь заемщика и право собственности заемщика на приобретаемое жилье(так называемое титульное страхование). Беспокойство кредитора относительножизни и здоровья клиента вполне объяснимо, ведь от его платежеспособностизависит своевременное погашение кредита. В случае же если с застрахованнымзаемщиком случается несчастье, убытки банку компенсирует страховая компания.

Титульное страхование, как правило, не распространяется на объекты недвижимостина первичном рынке. Смысл такого страхования в том, чтобы защитить правасобственности заемщика на приобретаемое жилье. Например, если вы покупаетеквартиру на вторичном рынке, теоретически может появиться лицо, готовоеоспорить сделку купли-продажи и предъявить права на квартиру. В результатепокупатель лишается права собственности на жилье, а банк — залога.

Разумеется, при желании клиент может самостоятельно расширить переченьстраховых рисков. Например, если банк требует застраховать лишь стеныприобретаемого жилья, никто не мешает вам по личной инициативе застраховать ещеи внутреннюю обстановку, мебель, бытовую технику и прочее. Разумеется, все этоприведет к увеличению суммы платежей в пользу страховой компании.

СОВЕТ

Даже если финансовое учреждение — кредитор позволяет заемщику самостоятельновыбрать страховую компанию, не стоит обращаться в сомнительные фирмы,предлагающие свои услуги по ценам, которые заведомо ниже рыночных. Выбираястраховщика, стоит обращать внимание на срок работы компании на рынке и объемывыплат. В противном случае покупатель рискует получить в довесок к погашениюкредита еще и затраты на восстановление жилья в случае его повреждения.

Как сэкономить

Как и в любой другой сфере, в ипотечном страховании для заемщика существует рядспособов минимизировать свои затраты без дополнительных рисков. Учитывая, чтопокупатель приобретает целый перечень страховых полисов, их количество можноуменьшить, разумеется, с согласия финансового учреждения, которое выдаеткредит. Стараясь пойти навстречу заемщику, банки часто разрешают уменьшитьстраховое покрытие, например, разрешают страховать только стены квартиры, безвнутренней отделки, что значительно удешевляет страховой пакет.

Это возможно,например, если в оценочную стоимость квартиры, на основе которой определяетсясумма кредита, внутренняя отделка не включена. Сразу уточним, что оценочнаястоимость определяется чаще всего аккредитованными при банке оценочнымикомпаниями.

Отдельно стоит упомянуть о сроках страховки. Согласно условиям большинствабанков страховать залоговое жилье заемщик обязан на весь срок действиядоговора. То есть если вы взяли кредит на 15 лет, то обязаны будете каждый годпродлевать страховку, в противном случае кредитор может настоять на досрочномвозврате средств, в том числе и в судебном порядке.

Другое дело, что никто необязывает покупателя тратить на услуги страховых компаний одну и ту же сумму.Большинство банков разрешает уменьшать страховую сумму до текущей суммызадолженности. Например, если недвижимость стоит $150 тыс., из которых владелецдолжен банку примерно 50%, то и страховать жилье можно не на всю сумму, а на50%. С другой стороны, нужно отдавать себе отчет в том, что сэкономив таким образомна страховке, вы рискуете недополучить деньги при наступлении страховогособытия. В этом случае страховая компания компенсирует лишь 50% ущерба.

Особое внимание следует обратить на условия страхового договора, если вынамерены погасить кредит досрочно. Сразу же после расчета с кредиторомпокупатель может больше не страховать недвижимость. Но при досрочномрасторжении страхового договора практически ни одна страховая компания невыплачивает потраченную клиентом сумму в полном объеме. Чаще всего 20–30% суммывы недополучите, именно этот момент стоит уточнить в условиях страховогодоговора.

Различные финансовые учреждения имеют разные требования относительно страховогопакета, который должен приобрести клиент. Объектами страхования выступают саможилье, жизнь заемщика и право собственности заемщика на приобретаемое жилье(так называемое титульное страхование). Беспокойство кредитора относительножизни и здоровья клиента вполне объяснимо, ведь от его платежеспособностизависит своевременное погашение кредита. В случае же если с застрахованнымзаемщиком случается несчастье, убытки банку компенсирует страховая компания.Титульное страхование, как правило, не распространяется на объекты недвижимостина первичном рынке. Смысл такого страхования в том, чтобы защитить правасобственности заемщика на приобретаемое жилье. Например, если вы покупаетеквартиру на вторичном рынке, теоретически может появиться лицо, готовоеоспорить сделку купли-продажи и предъявить права на квартиру. В результатепокупатель лишается права собственности на жилье, а банк — залога. Разумеется,при желании клиент может самостоятельно расширить перечень страховых рисков.

Комментарии экспертов:

Юлия Дуб, начальник отдела страхования имущества ЗАО Страховая компания Столица:

Интерес отечественных страховых компаний к страхованию залогового имуществаобъясняется несколькими причинами. Одна из них та, что наряду с динамичнымразвитием отечественного страхового рынка и результативностью страховойдеятельности, уровень страховой культуры населения по-прежнему остается низким.И это несмотря на проведенную «селекцию» среди страховых компаний и ихстремление строить свою деятельность в правовом поле. Продолжает ощущатьсястепень недоверия, невосприятие и определенная инертность конечного потребителястраховых услуг, которого зачастую просто «вынуждают» страховаться.

Одним из таких «принуждающих» органов является банк, который по договорустрахования залоговой (ипотечной) недвижимости является выгодоприобретателем инапрямую заинтересован в получении гарантий в случае наступления страховогособытия, а именно в получении денежной компенсации в случае невозврата кредита.

Как стратегический партнер ООО КБ Столица наша страховая компания предлагаетсвоим клиентам оформление договора. И хотя основные условия договорастандартны, основными преимуществами являются индивидуальный подход к каждомуклиенту, гибкий подход при разработке ценовой политики и страховых тарифов, и,главное, гарантированные выплаты при наступлении страховых случаев.

Елена Сидоренко, начальник управления развития банковских программ страховойкомпании Нова:

При оформлении кредита, предметом залога которого выступает квартира, банкподвергает себя определенному риску, связанному с самим имуществом иплатежеспособностью клиента, поэтому требует договор страхования не толькозалогового имущества, но и личного заемщика на случай инвалидности (I, IIгруппы), смерти. В некоторых банках практикуется также подписание договоратитульного страхования на потерю прав собственности в случае неправильногооформления сделки, неучтенных прав совладельцев или несовершеннолетних детей ит. д.

При заключении такого договора страхования страховая компания дляпринятия риска на страхование проводит экспертизу документов, после чегопринимается решение о заключении договора страхования. При несоответствиидокументов страховая компания может отказать в заключении договора титульногострахования.

Страховая компания «Нова» аккредитована в 26 банках, благодаря чему мы можемпосоветовать своим клиентам, в какой банк лучше обращаться для получениякредита. Среди других преимуществ нашей компании: договор о страховании несодержит ссылку на правила страхования, что позволяет клиенту получить полнуюинформацию об условиях страхования. Дополнительно клиент по желанию можетрасширить страховое покрытие (например, застраховать не только квартиру, но иотделку, мебель). Наши менеджеры присутствуют во время сделки в банке,предоставляя полную информационную поддержку по вопросам страхования.