- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
Что нужно знать ипотечному должнику, чтобы банк не отобрал квартиру?
Куда "идут" цены?
Летние ожидания увеличения цен на недвижимость многие эксперты уженазвали провальными. Тенденции осени – прямо противоположны: цены нанедвижимость начали движение вниз. К февралю стоимость квадратныхметров, по оценкам некоторых аналитиков, может упасть процентов натридцать. А если и доллар не прекратит своего роста по отношению кгривне, то на рынок недвижимости массово хлынет залоговое имущество, покоторому заемщик уже не сможет погашать кредиты. За нынешний год, поданным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках возросна 10 млрд. гривен и составляет уже около 22 млрд. гривен.
Своеобразные выплаты
Банкиры же все чаще признают, что если бы не реструктуризациядолгов, проблемных кредитов было бы на треть больше. Кредитные каникулы— когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, пролонгациясроков займа (с 15 до 20 лет), перевод долларового кредита в гривневыйс сохранением процентных ставок, изменение графика выплат и т.д.позволяют если не уменьшить, то хотя бы приостановить рост количествапроблемных кредитов. Однако на сегодняшний день никто в стране не можетпредоставить достоверной информации о количествах дефолтов частных лиц,отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечнойассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.
- Невыплаты по ипотечным кредитам увеличиваются в связи с тем, чтоу людей объективно нет возможности выплачивать кредиты, это объясняетсяснижением уровня доходов и увеличением безработицы, - говорит эксперт.- Банки сотрудничают с коллекторскими организациями и это на данныймомент является самым эффективным способом погашения задолженностей. Нов связи с тем, что коллекторская деятельность не урегулированазаконодательно, конфликтов и проблем избежать не удается.
Закон всему виной
Взаимоотношения кредитора и должника в отечественномзаконодательстве урегулировано не в полной мере. Взыскать долги поипотеке кредитор (банк) может двумя путями – судебным и досудебным.Судебный путь, исходя из существующей в Украине практики, чреват дляипотекодержателя (банка) целым рядом способов затягивания процедуры состороны ипотекодателя (заемщика). В арсенале у заемщиков гораздо большемеханизмов для предотвращения или усложнения процедуры взысканиязалогового имущества, чем у банков. Затянуть отчуждение имущества можнопутем возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя (заемщика) или еголиквидации. Можно обратиться в суд с иском о признании ипотечногодоговора недействительным с применением обеспечительных мер. Ко всемупрочему, должника спасает еще и невозможность выселения жильцов изжилых помещений из-за отсутствия жилых помещений, относящихся к фондужилья для временного проживания. Ну, нет у нас закона, позволяющеговыбросить семью должника, особенно если в его семье естьнесовершеннолетние дети, на улицу. Судебные процессы могут длитьсядостаточно долго, вплоть до совершеннолетия детей. Однако должник всеравно остается должником. И его обязанность выплатить кредит может бытьлишь отложена во времени, а не отменена полностью. Посему банки всечаще рассматривают процесс досудебного взыскания залогового имущества.В тонкости этого механизма нас посвятила адвокат юридической фирмы«Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус.
- Для реализации процедуры внесудебного взыскания залоговогоимущества необходимо выполнение двух условий: нарушение должникомобязательств по основному договору или нарушение условий ипотечногодоговора. Также внесудебное взыскание может быть инициировано приналичии
специальной оговорки в ипотечном договоре или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, - поясняет юрист.
Вывод
Итак, отобрать квартиры или жилые индивидуальные дома у заемщикабанк может двумя путями: приобрести переданную в ипотеку недвижимость вчастную собственность или путем отчуждения заложенного имущества впользу третьих лиц. Первый вариант усложняется тем, что банк не можетпозволить себе больше 25% активов, представленных объектаминедвижимости. При осуществлении же отчуждения в пользу третьих лиц,банку необходимо, прежде всего, получить справку в БТИ (или в регионах– выписки из реестра прав собственности), которая выдаетсяисключительно собственнику квартиры. А банк, соответственно, лишен этойвозможности. Препятствием для получения справки также может являтьсяналичие самовольных реконструкций и перепланировок, осуществленныхжильцами. Кроме того, банк обязан уведомить о предполагаемой процедуреотчуждения недвижимости всех заинтересованных лиц заблаговременно, за30 календарных дней.
Таким образом, многочисленные технические нюансы делают практическиневозможными реализацию отчуждения объекта недвижимости и в пользутретьих лиц. Поэтому на сегодняшний момент ряд банковский учрежденийпытается реализовать именно внесудебное обращение взыскания переданногов ипотеку имущества путем приобретения в частную собственность.Алгоритм действий банка при этом следующий. Банк должен зафиксироватьфакт нарушения обязательств должника. Затем уведомить его оненадлежащем исполнении условий ипотечного договора и о своем намеренииосуществить внесудебное обращение взыскания. Последнее условие может ине применяться, то есть должнику могут и не сообщить об этом, если нетугрозы, что имущество будет уничтожено или испорчено (должником). Далее- сформировать оценочную стоимость объекта недвижимости (квартиры). Ещедо перерегистрации в БТИ, путем депонирования средств в нотариальнойконторе, банк должен вернуть должнику разницу суммы средств междустоимостью объекта недвижимости и фактическим долговым обязательством.А затем уж банк обращается в БТИ с пакетом документов, среди которыхнепременно должен быть правоустанавливающий договор об удовлетворениитребований кредиторов либо ипотечный договор, в котором присутствуетоговорка о внесудебном обращении взыскания.
Даже если банк сумел безукоризненно провести процедуру внесудебногоотчуждения залогового имущества, для должника и в этом случае еще невсе потеряно. Он может уже на этапе получения из БТИзарегистрированного правоустанавливающего документа, инициироватьсудебный процесс, например, в части оспаривания оценочной стоимостинедвижимости и т.д. Те же, кто решил таким образом приобрести залоговуюнедвижимость, должен помнить, что основной проблемой данной сделкиявляется факт отсутствия государственной регистрации сделки нотариусом(договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре. С однойстороны законодательство не содержит требования об обязательнойрегистрации данной сделки (как например, в случае с договором дарения),а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация обизменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться напоследующих сделках с недвижимостью.
Еще одной проблемой, как для банка, так и для нового собственниказалогового имущества, может стать выселение лиц, проживающих в этойжилой недвижимости. Выселение (в случае отсутствия их добровольногосогласия) может быть произведено только по решению суда в силу статьи109 Жилищного кодекса Украины. Выселение несовершеннолетних детей, дажеесли они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществленоисключительно при согласии органа опеки и попечительства при условиипредоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшимижилищными условиями (законы Украины «Об охране детства», «Об основахсоциальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»).
Несмотря на все сложности как судебного, так и внесудебногоотчуждения залоговой недвижимости, механизмы работы с должникамисовершенствуются с каждым днем. Та же Украинская национальная ипотечнаяассоциация (УНИА) совместно с профильными объединениями разрабатываетрекомендации для законодателя по совершенствованию отношений междукредитором и заемщиком. Естественно, больше переживая об интересахкредиторов (банков). Безусловно, полноценные рыночные отношения скоросотрут остаточные фрагменты социальных ориентиров в отечественнойзаконодательной базе. Хотелось бы, чтобы законодатель, шлифуяюридическую плоскость отношений между банками и гражданами, наградилзаемщиков не только обязанностями, но и соответствующими правами. Так,международный опыт показывает, что заемщику необходимо предоставитьправо самому реализовать предмет ипотеки, ведь он в данном случаенаиболее мотивирован, чтобы продать залоговое имущество по наибольшейрыночной цене. Если уж без смены собственника решить проблемуипотечного договора не представляется никакой другой возможности…
Автор: Виктория ВЛАДИНА
Источник:
Летние ожидания увеличения цен на недвижимость многие эксперты уженазвали провальными. Тенденции осени – прямо противоположны: цены нанедвижимость начали движение вниз. К февралю стоимость квадратныхметров, по оценкам некоторых аналитиков, может упасть процентов натридцать. А если и доллар не прекратит своего роста по отношению кгривне, то на рынок недвижимости массово хлынет залоговое имущество, покоторому заемщик уже не сможет погашать кредиты. За нынешний год, поданным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках возросна 10 млрд. гривен и составляет уже около 22 млрд. гривен.
Своеобразные выплаты
Банкиры же все чаще признают, что если бы не реструктуризациядолгов, проблемных кредитов было бы на треть больше. Кредитные каникулы— когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, пролонгациясроков займа (с 15 до 20 лет), перевод долларового кредита в гривневыйс сохранением процентных ставок, изменение графика выплат и т.д.позволяют если не уменьшить, то хотя бы приостановить рост количествапроблемных кредитов. Однако на сегодняшний день никто в стране не можетпредоставить достоверной информации о количествах дефолтов частных лиц,отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечнойассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.
- Невыплаты по ипотечным кредитам увеличиваются в связи с тем, чтоу людей объективно нет возможности выплачивать кредиты, это объясняетсяснижением уровня доходов и увеличением безработицы, - говорит эксперт.- Банки сотрудничают с коллекторскими организациями и это на данныймомент является самым эффективным способом погашения задолженностей. Нов связи с тем, что коллекторская деятельность не урегулированазаконодательно, конфликтов и проблем избежать не удается.
Закон всему виной
Взаимоотношения кредитора и должника в отечественномзаконодательстве урегулировано не в полной мере. Взыскать долги поипотеке кредитор (банк) может двумя путями – судебным и досудебным.Судебный путь, исходя из существующей в Украине практики, чреват дляипотекодержателя (банка) целым рядом способов затягивания процедуры состороны ипотекодателя (заемщика). В арсенале у заемщиков гораздо большемеханизмов для предотвращения или усложнения процедуры взысканиязалогового имущества, чем у банков. Затянуть отчуждение имущества можнопутем возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя (заемщика) или еголиквидации. Можно обратиться в суд с иском о признании ипотечногодоговора недействительным с применением обеспечительных мер. Ко всемупрочему, должника спасает еще и невозможность выселения жильцов изжилых помещений из-за отсутствия жилых помещений, относящихся к фондужилья для временного проживания. Ну, нет у нас закона, позволяющеговыбросить семью должника, особенно если в его семье естьнесовершеннолетние дети, на улицу. Судебные процессы могут длитьсядостаточно долго, вплоть до совершеннолетия детей. Однако должник всеравно остается должником. И его обязанность выплатить кредит может бытьлишь отложена во времени, а не отменена полностью. Посему банки всечаще рассматривают процесс досудебного взыскания залогового имущества.В тонкости этого механизма нас посвятила адвокат юридической фирмы«Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус.
- Для реализации процедуры внесудебного взыскания залоговогоимущества необходимо выполнение двух условий: нарушение должникомобязательств по основному договору или нарушение условий ипотечногодоговора. Также внесудебное взыскание может быть инициировано приналичии
специальной оговорки в ипотечном договоре или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, - поясняет юрист.
Вывод
Итак, отобрать квартиры или жилые индивидуальные дома у заемщикабанк может двумя путями: приобрести переданную в ипотеку недвижимость вчастную собственность или путем отчуждения заложенного имущества впользу третьих лиц. Первый вариант усложняется тем, что банк не можетпозволить себе больше 25% активов, представленных объектаминедвижимости. При осуществлении же отчуждения в пользу третьих лиц,банку необходимо, прежде всего, получить справку в БТИ (или в регионах– выписки из реестра прав собственности), которая выдаетсяисключительно собственнику квартиры. А банк, соответственно, лишен этойвозможности. Препятствием для получения справки также может являтьсяналичие самовольных реконструкций и перепланировок, осуществленныхжильцами. Кроме того, банк обязан уведомить о предполагаемой процедуреотчуждения недвижимости всех заинтересованных лиц заблаговременно, за30 календарных дней.
Таким образом, многочисленные технические нюансы делают практическиневозможными реализацию отчуждения объекта недвижимости и в пользутретьих лиц. Поэтому на сегодняшний момент ряд банковский учрежденийпытается реализовать именно внесудебное обращение взыскания переданногов ипотеку имущества путем приобретения в частную собственность.Алгоритм действий банка при этом следующий. Банк должен зафиксироватьфакт нарушения обязательств должника. Затем уведомить его оненадлежащем исполнении условий ипотечного договора и о своем намеренииосуществить внесудебное обращение взыскания. Последнее условие может ине применяться, то есть должнику могут и не сообщить об этом, если нетугрозы, что имущество будет уничтожено или испорчено (должником). Далее- сформировать оценочную стоимость объекта недвижимости (квартиры). Ещедо перерегистрации в БТИ, путем депонирования средств в нотариальнойконторе, банк должен вернуть должнику разницу суммы средств междустоимостью объекта недвижимости и фактическим долговым обязательством.А затем уж банк обращается в БТИ с пакетом документов, среди которыхнепременно должен быть правоустанавливающий договор об удовлетворениитребований кредиторов либо ипотечный договор, в котором присутствуетоговорка о внесудебном обращении взыскания.
Даже если банк сумел безукоризненно провести процедуру внесудебногоотчуждения залогового имущества, для должника и в этом случае еще невсе потеряно. Он может уже на этапе получения из БТИзарегистрированного правоустанавливающего документа, инициироватьсудебный процесс, например, в части оспаривания оценочной стоимостинедвижимости и т.д. Те же, кто решил таким образом приобрести залоговуюнедвижимость, должен помнить, что основной проблемой данной сделкиявляется факт отсутствия государственной регистрации сделки нотариусом(договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре. С однойстороны законодательство не содержит требования об обязательнойрегистрации данной сделки (как например, в случае с договором дарения),а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация обизменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться напоследующих сделках с недвижимостью.
Еще одной проблемой, как для банка, так и для нового собственниказалогового имущества, может стать выселение лиц, проживающих в этойжилой недвижимости. Выселение (в случае отсутствия их добровольногосогласия) может быть произведено только по решению суда в силу статьи109 Жилищного кодекса Украины. Выселение несовершеннолетних детей, дажеесли они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществленоисключительно при согласии органа опеки и попечительства при условиипредоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшимижилищными условиями (законы Украины «Об охране детства», «Об основахсоциальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»).
Несмотря на все сложности как судебного, так и внесудебногоотчуждения залоговой недвижимости, механизмы работы с должникамисовершенствуются с каждым днем. Та же Украинская национальная ипотечнаяассоциация (УНИА) совместно с профильными объединениями разрабатываетрекомендации для законодателя по совершенствованию отношений междукредитором и заемщиком. Естественно, больше переживая об интересахкредиторов (банков). Безусловно, полноценные рыночные отношения скоросотрут остаточные фрагменты социальных ориентиров в отечественнойзаконодательной базе. Хотелось бы, чтобы законодатель, шлифуяюридическую плоскость отношений между банками и гражданами, наградилзаемщиков не только обязанностями, но и соответствующими правами. Так,международный опыт показывает, что заемщику необходимо предоставитьправо самому реализовать предмет ипотеки, ведь он в данном случаенаиболее мотивирован, чтобы продать залоговое имущество по наибольшейрыночной цене. Если уж без смены собственника решить проблемуипотечного договора не представляется никакой другой возможности…
Автор: Виктория ВЛАДИНА
Источник: