Как расширить жилплощадь за счет подвала

«Я присоединил нежилой подвал к своей квартире: выкупил, а потом начал официальный процесс реконструкции, — рассказал «ВД» программист Михаил, успешно завершивший переоборудование «подземелья» в девятиэтажке «под себя» несколько лет назад. — Сделал зал, где принимаю гостей. Здесь есть место для танцев, стоит длинный обеденный стол, камин. Тогда покупка и обустройство подвала обошлись мне где-то в $15 тыс. При этом из нежилого фонда подвал не выводил».

Подвальным этажом считается тот, в котором больше половины высоты помещения под землей. Под что использовать подземные площади, зависит от широты фантазии и толщины кошелька. Это может быть что угодно: от подсобки, погреба до бильярдной и даже мини-спортзала с тренажерами. Нельзя лишь официально обустроить в подвале жилье. «Жилой фонд в подвальных помещениях запрещено организовывать, согласно Жилищному кодексу. В целом же человек, обладая собственностью, в том числе и подвальной, может делать в ней все, что не запрещено законом и не мешает третьим лицам», — комментирует Кристина Фамова, директор юридической фирмы «Рада-Право».

Законодательство в вопросах реконструкции и использования подвалов весьма скользкое и изменчивое. К примеру, всего несколько лет назад можно было сделать вход непосредственно из квартиры в присоединенное подвальное помещение. «Нынче нельзя сделать из подвала и квартиры на первом этаже единый «организм», — подчеркивает Кристина Фамова. Правила застройки, запрещающие объединять не только подвал и квартиру, но даже просто две квартиры, расположенные одна над другой, действуют с 2005 года. На практике особо находчивые и не слишком законодательно «целомудренные» умудряются найти выход и из этой ситуации — к примеру, оформляют документы на объединение помещений «задним числом», когда это не было запрещено, и узаконивают через суд. Законопослушные граждане используют подвалы как отдельные помещения с внешним входом.

В целом обустройство подвала — процесс «сверхнервоемкий». Для начала нужно узнать статус помещения: у кого оно на балансе и кому принадлежит. Сейчас, по закону, сообществу собственников в многоквартирных домах принадлежат все вспомогательные помещения, в том числе и подвалы, предназначенные для обслуживания дома. Так что если подвал находится в коллективной собственности всех жильцов, идея заполучить его может оказаться нереализуемой: потребуется согласие большинства. Если помещение «самостоятельное», что определено в проектной документации на дом и зарегистрировано в БТИ, «добро» должно дать то учреждение, на балансе которого находится подвал.

Пережившие узаконивание перепланировки подвального помещения насчитывают до десяти «кругов ада», которые пришлось пройти: ЖЭК, жильцы, проектные организации, геодезисты, районная администрация, главный архитектор города, пожарники, санстанция, нотариальная контора, БТИ… Везде оплаты, штрафы, горы бумаг, очереди, взятки (последняя статья расходов зависит от количества знакомых чиновников в соответствующих структурах).

Тем не менее подвальные площади значительно дешевле жилых: разница в ценах на «подземелье» и квартиру на первом этаже одного и того же дома может достигать 30-50%. Так, в столичном доме эконом-класса, где квартира б/у площадью 95 кв.м продается за $158 тыс. ($1,7 тыс./кв. м), подвал размером 30 кв. м стоит $27 тыс. ($900/кв. м). Покупка обжитых «подземелий» в престижных районах может потянуть и на $2-3 тыс. за кв. м. «Стоимость подвальных помещений зависит от места расположения. Если это полуподвал или цокольный этаж в доме в центре города, с окнами и хорошим освещением, то цены на него могут даже превышать стоимость некоторых квартир, особенно на окраинах города. В целом же разница в стоимости подвала и квартиры в одном и том же доме составляет 15-20%, иногда даже больше, в зависимости от состояния подвального помещения», — отмечает Руслан Безуглый, генеральный директор АН «Украинский дом». По словам посредников, для личных целей люди выкупают чаще небольшие подземные помещения — в среднем площадью 15-30 кв. м.

Переоборудование подвалов с отделкой, устранением сырости (специализированные компании уже давно научились бороться с этим недостатком подвалов) и наполнением интерьера обойдется где-то в треть, а то и половину стоимости покупки помещения. Львиную долю затрат на реконструкцию занимает ее узаконивание. Если задумана перепланировка, придется привлекать специализированную проектную организацию, разрабатывать и согласовывать проект. В итоге покупка и законное переоборудование подвального помещения площадью 30 кв. м. обойдется в $40-50 тыс. Но и это еще не все.

«Мы когда-то собрались присоединить к квартире подвал, пошли в ЖЭК и оказалось, что платить за него надо как за жилую площадь, ежемесячно. Больше нас эта идея не посещала», — делится киевлянка Татьяна, которая так и не решилась на покупку подвального помещения. Юристы подтверждают: коммунальные платежи за подвал рассчитываются по тарифам, применяемым при оплате жилья. Так что только содержание 30-метрового подвала в месяц равно стоимости двух партий бильярда (40-50 грн./час) или одночасового посещения бани (около 100 грн./час). В итоге для заядлых любителей «сразиться на киях» или попариться хотя бы раз в неделю обустройство в подвале собственной бильярдной или бани «окупится» лет эдак через 20.

Чтобы легально заработать на переоборудованном помещении, разрешая воспользоваться им заинтересованным лицам за отдельную плату, собственнику придется зарегистрироваться в качестве субъекта хозяйственной деятельности. «Если человек получает доход больше четырех раз в течение календарного года и не платит налоги, это считается незаконной хозяйственной деятельностью», — подчеркивает юрист Марина Кудряшова. Зато подвал, законно приобретенный и обустроенный, как и любое недвижимое имущество, может принести солидную прибыль при перепродаже: только за 2006 год самые неказистые подвальные помещения подорожали на треть.

— Жильцы многоквартирных домов часто хотят расширить свои «квадратные метры». Освоение подвальных площадей с некоммерческой целью возможно, но только под нежилые функции. Это значит, что спальню или детскую из подвала сделать нельзя. В соответствии с пожеланиями и увлечениями собственника подвал можно превратить в сауну, хранилище, винный погреб, бильярдную и т.д. Если планируется перенос порой неэстетичных труб и проводов, собственника ждет нелегкий процесс согласования с соответствующими инстанциями. Возможно, нужно будет вносить изменения в паспорт фасада дома. Нужно будет позаботиться также о шумо- и гидроизоляции. Для комплексного решения всех этих задач необходимо привлекать специализированную проектную организацию, а в некоторых случаях — специалистов целого проектного института.

Вадим Кириенко. Начальник отдела недвижимости ИКК «Конэкс»

— Если люди покупают подвальное помещение, которое находится под их квартирой, для личных нужд, это, как правило, небольшие площади. Выкупить их можно, если такой подвал не связан с коммуникациями дома. Разница между стоимостью квадратного метра квартиры и подвала сейчас может достигать 50%, но все зависит от самого помещения. Подвалы — это настолько «эксклюзивный» товар, что нельзя оценивать их одинаково. Есть предложения по $2-10 тыс., есть дешевле. В последнее время подвалы дорожают так же стремительно, как и вся недвижимость. В прошлом году цены на подвальные помещения выросли на 30%, более престижные площади в цокольных и полуподвальных этажах подорожали на 100%. Хотя особенного спроса на подвальные помещения не наблюдалось.