Свой европейский дом

«Большой» считается сумма от $10 тыс. Более того, при покупке дорогого объекта и предварительном открытии счета покупателем, его обязательно спросят о легальности происхождения денег. Еще одной особенностью покупки недвижимости за границей является продолжительная процедура оформления и регистрации прав собственности. Например, во Франции – до трех месяцев и дольше. Это, по мнению специалистов, полезно для покупателя, поскольку в этот промежуток времени проверяется законность сделки и проводится полная техническая экспертиза объекта. То есть покупатель застрахован от неприятных неожиданностей после покупки.

Испания

Тут наиболее популярное направление – Канарские острова. Это связано с климатом (в Средиземноморье сезон заканчивается на Новый год) и выгодным месторасположением, по сравнению, например, с Карибами. Кроме того, высокий спрос отмечается на Балеарские острова, где покупка недвижимости преобладает над арендой. На островах покупатели предпочитают небольшие апартаменты – с одной-двумя спальнями. Также спросом пользуются недорогие предложения: 150-200 кв. м (три-четыре спальни) за $500 тыс. В сегменте сделок около EUR 1,5 млн. выделяются Мальорка и Ибица, в частности, продажи на Мальорке за последнее время выросли на 10%. Благодаря международному аэропорту, 17 полям для гольфа и 22 маринам (стоянки для яхт), а также постоянному дефициту новых объектов, цены остаются стабильными. При прочих равных условиях цена жилья на островах по сравнению с материком будет минимум на 20–30% ниже. Минимальная цена апартаментов на испанских курортах Коста Дорадо, Коста Бланко EUR 120–150 тыс., на островах есть варианты за 80 тыс. Это минимальные планки на недвижимость в курортных местах с инфраструктурой. В Испании распространена ситуация, при которой стоимость недвижимости, указанная в Escritura Publica – официальный документ о владении недвижимостью, который затем передается в банк для последующей регистрации в Registro de Propiedad, – занижается на 10–20%. Оригинал эскритуры покупатель получает по завершении всех формальностей вместе с выпиской о сопутствующих затратах. Делается это с целью снижения налогов, однако в случае последующей перепродажи может привести к определенным проблемам.

Кипр

Самое важное нововведение – новый закон по возврату части НДС в размере 10% от стоимости объекта. Это касается владельцев, которые живут на Кипре постоянно, имеют гражданство или постоянный вид на жительство и приобретают недвижимость тут впервые. Каждый иностранный гражданин, купивший любой объект недвижимости, имеет право получить вид на жительство. Это касается и всех его прямых родственников. Относительно визового режима: в настоящее время для въезда на Кипр необходима виза. В 2008 году Кипр вступит в Шенгенскую зону и одновременно с кипрской будет действовать и Шенгенская виза, а 1 января 2008 г. евро заменит национальную валюту Кипра – кипрский фунт.

Все вышесказанное, а особенно последнее – серьезные предпосылки для очередного скачка цен на кипрскую недвижимость. Сегодня общий рост цен на кипрскую недвижимость составляет 15% в год. Это меньше, чем на недвижимость в Киеве, но больше чем в Испании и других европейских странах, а самое важное, это уверенный рост и безопасное вложение. На Кипре, как и в большинстве западноевропейских государств, действует правило, разрешающее иностранным гостям проживать в стране не более 90 дней в течение полугода. Консульские отделы посольства Кипра в любой стране мира, в том числе и в Украине, выдают визы только одного типа – гостевые. Визы всех остальных категорий, дающие право на более длительное проживание, оформляются непосредственно на Кипре – для этого нужно подать заявление в соответствующий департамент, представить требуемые документы и пройти определенные процедуры.

Турция

Квартира или дом оплачиваются единоразово только в ситуации покупки на вторичном рынке или – в редком случае – нового жилья, но уже готового к заселению. Для строящихся объектов действует обычная рассрочка с фиксацией цены. Пропорции для жилья на «нулевом цикле» примерно таковы: 50% – первый взнос, оставшаяся половина вносится частями в течение следующих 12 месяцев – примерно столько занимает возведение 5–6-этажного дома. Для всех прочих покупателей стоимость квадратного метра, естественно, корректируется в соответствии с рыночным спросом (за год в среднем на 20%). Если речь идет о том, чтобы просто «придержать» понравившийся объект на период решения организационных вопросов, залог составляет ?1500-2000. В случае отказа от «брони» эти деньги, естественно, не возвращаются. В положительном случае – идут в счет оплаты квартиры.

Франция

Недвижимость на Лазурном берегу доступна далеко не каждому. Нередко стоимость недвижимости исчисляется там десятками миллионов евро. Цена обычной трехкомнатной квартиры в Ницце стартует с отметки ЕUR 400 тыс., а стоимость апартаментов с видом на Залив Ангелов может достигать ЕUR 3,5 млн. Все дело в «узости» предложения: Лазурный берег застроен полностью и существует только вторичный рынок.

Словения и Хорватия

Недвижимость в Словении стоит практически столько же, сколько и в Киеве. Наиболее привлекательным местом покупки «жилых метров» является столица Любляна и горнолыжные курорты. Цены на жилье в этих местах стартуют с отметки $1700 за 1 кв. м. В других регионах – от $1000 за 1 кв. м. Несмотря на строгую визовую политику, иностранцы могут покупать здесь жилье, однако есть ограничения: как физлица приобрести недвижимость могут только граждане ЕС. Для этого им надо получить разрешение в словенском Министерстве иностранных дел. А вот жителям постсоветского пространства, как и в Чехии или Болгарии нужно учредить фирму, но ее директором обязательно должен быть гражданин Словении, а фирма должна «работать», то есть платить налоги. Отдаленные районы Хорватии, скажем, возле венгерской границы, могут порадовать низкими ценами на недвижимость – там квадрат жилья стоит всего EUR 300–500. На побережье цены в 3–4 раза выше. На аренде недвижимости в Хорватии тоже можно неплохо заработать: средняя арендная ставка на побережье составляет ЕUR 50–60 в сутки. Легче сдавать в аренду объекты в Истрии и прилегающем к ней Кварнере – самых западных участках побережья. Труднее – в Южной Далмации, в окрестностях Дубровника – туда сложнее добраться итальянским и немецким автотуристам. Расходы на оформление в Хорватии составляют примерно 10% стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

Приятные нюансы

Квартиры в большинстве стран Средиземноморья достаются покупателю не просто с чистовой отделкой, а уже частично меблированными. Как правило, установлены сантехника и надежная входная дверь, имеется кухонная мебель с мраморной столешницей (этот материал в Турции, например, достаточно дешев и им повсеместно отделаны даже подъезды), есть встроенные шкафы в холлах, иногда – освещение, кондиционеры и крупная бытовая техника. И все это уже включено в стоимость, которую вам объявили еще на «нулевом» цикле строительства.

Мнение эксперта

Консультации по поводу покупки недвижимости за рубежом имеют право предоставлять только немногие юридические конторы Украины. Кроме того, получить грамотные объяснения и комментарии по интересующему вопросу можно в юридических отделах тех посольств или консульств стран, где находится ваша недвижимость. Комментирует юрист юридической фирмы «Магистр & Партнеры» Ярослав Олейник
«24»: В каких странах Средиземноморья иностранец может приобрести землю?
Ярослав Олейник: В целом можно говорить о тех странах, где право подобной покупки не запрещено законом места регистрации недвижимости, а наличие такого запрета нужно смотреть и анализировать в каждом отдельном случае. Следует отметить, что есть несколько оснований для покупки земли:
а) прямая покупка, когда земельный участок выступает как объект сделки;
б) косвенная покупка, когда земельный участок приобретается при покупке соответствующего сооружения находящегося на нем.
Но планируя обзавестись домом в Средиземноморье не стоит забывать, что покупка недвижимости за границей гражданином Украины требует получения индивидуальной лицензии НБУ.

Многие зарубежные банки требуют доказать легальность происхождения денег. Насколько это реально для украинца, который, как правило, скрывает свои реальные доходы?
«Тяжесть доказывания» легальности доходов зависит от гибкости законодательства места осуществления соответствующей банковской деятельности и степени «чистоты» таких доходов. Нужно также понимать, при каких операциях банкам нужно доказать легальность происхождения денег. Одно дело, когда речь идет о переводе денег, а другое – когда речь идет об анализе финансового состояния субъекта при проведении с ним, например, кредитных операций. В последнем случае банки могут учитывать наличие активов у определенного субъекта, его репутацию и другие факторы, указывающие на его открытость и финансовое состояние.

Можно ли дарить или передавать по наследству купленную за рубежом недвижимость? Что для этого необходимо?
Конечно, можно. Например, для осуществления сделки по купле-продаже или дарению недвижимости необходимо в первую очередь руководствоваться законодательством места регистрации недвижимости, а для передачи такой недвижимости по наследству можно написать соответствующее завещание, удостоверенное нотариусом, или ничего не делать, в результате чего наследники получат наследство по закону при совершении определенных действий. 

C какими юридическими рисками связано приобретение жилья за рубежом?
Пожалуй, самым существенным риском в этом случае будет недостаточное понимание законодательства места регистрации соответствующей недвижимости. В то же время такой риск снимается, если в качестве консультанта по приобретению недвижимости выступит юридическая компания, имеющая достаточный опыт в проведении таких сделок.

Куда обращаться украинцу в случае аферы или юридических проблем с недвижимостью за рубежом?
Самым эффективным будет обращение в уполномоченный суд. Скорее всего, придется обращаться в суд по месту регистрации недвижимости, если другая возможность не предусмотрена правом места регистрации недвижимости.

По материалам http://24.ua