Покупаем земельный участок: практические советы

Когда и что покупать?

Наилучший сезон для покупок весна или осень, особенно после дождя. Межсезонье поможет выявить «особенности» дороги, которая ведет к потенциальному участку и в случае, если вы все же решите купить участок, может стать надежным аргументом при торге.

Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку, регистрацию. Всего существует семь категорий земель - сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, и, наконец, земли поселений. Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Лучше брать участки с целевым назначением под жилищное строительство (они находятся только в пределах населенных пунктов). Во-первых, под их покупку банки охотнее дают кредиты.
Во-вторых, легче проверить пригодность земли для строительства, особенно если вы планируете подземный гараж: достаточно опросить соседей-селян, нет ли подтопления их погребов грунтовыми водами. Если — да, то никакая гидроизоляция не спасет ваше авто от "плавания". Земля за селом/поселком может быть выделена под дачу или садоводство. На ней тоже можно строиться, но если рядом нет уже готовых "хаток", некого будет и расспросить.

Тут надо заказывать геологическую экспертизу, чтобы убедиться в отсутствии "плывунов", угрожающих разрушением вашему будущему дому и определить близость залегания воды. В-третьих, у дома в чистом поле нет почтового адреса, в нем нельзя зарегистрироваться. И, если он станет вашим единственным местом жительства, получится, что вас как бы и нет: ни почту не принесут, ни пенсию, ни документы на домашний адрес оформить не удастся. Плюс проблема коммуникаций: дороги до "полевых" участков обычно, "убитые", а линии электропередач и газопроводы зачастую — далеко.

Заверните

Первое с чего начинается сделка - это получение и проверка имеющихся у продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства. Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет - узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке.

Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить - в нем указано кем и когда выдано свидетельство; на основании каких документов; кто является собственником земли; сколько земли выдано; статус участка (не все участки пригодны для строительства); кадастровый номер участка. К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны количество соток, категория земли, сведения о частях земельного участка, план границ участка. `В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке). Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако, бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан.

От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка - договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве. Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю. Если Вы покупаете участок в садовом товариществе, то подписанную председателем товарищества справку об отсутствии задолженности. Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если психическое здоровье продавца вызывает у Вас сомнения, затребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной. При общении с продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продается сейчас. Многие граждане самовольно прирезали себе дополнительные площади.

Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует - получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договора купли-продажи и т.д. На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.). В стародачных местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, т.к. пользование земельными участками там осуществляется исторически. Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового плана существенно усложнит и задержит сделку.

В зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним, осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок. Желательно проследить историю земли начиная с документов о первичном выделе земли.

От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешенного использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от ее начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдет полтора - два месяца, а затраты составят 500 гривен, а в сложных можно не успеть и за полгода и расстаться с тысячами долларов.

Будьте бдительны!

Бывает, на один участок из-за злоупотреблений местных Советов выдано по несколько госактов старого образца. Купив такой надел, рискуете, что его у вас отсудят. Дабы иметь дело с единственным собственником, требуйте у него госакт на землю нового образца, зарегистрированный в госпредприятии "Центр земельного кадастра" (ЦЗК). Этот документ имеет индивидуальный номер, дубликаты исключены.

Что на отчуждение земли нет ограничений (она не заложена, не находится под арестом), выяснится во время обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи: нотариусы имеют доступ к соответствующей базе данных. Обязательна и экспертная оценка стоимости участка, ее проводят лицензированные оценщики, которых несложно найти через интернет либо на доске объявлений в любом райуправлении земельных ресурсов.

Важно выяснить, что вам продают именно тот надел и того размера, которые указаны в госакте и технической документации. Ведь смещение реальных координат хотя бы на 0,5—1 м грозит вам потерей драгоценной площади и/или судами с соседями. Для спокойствия можно нанять землеустроительную фирму, схема поиска — та же, что и оценщиков. Она с помощью спецоборудования, включая электронные рулетки, теодолит, спутниковые GPS-приемники вычислит и задокументирует четкие координаты надела.

Автор: Андрей Кладченко

Источник: investway.in.ua