Первичка начинает дешеветь. Вторичка замерла в ожидании

Согласно исследованию строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», за август жилье на «первичке» подешевело в среднем на 1,3%. Причем квартиры эконом-класса — на 2,3%, бизнес-класса — на 0,6%, премиум-класса — на 1,4%. А два новых дома на начальной стадии строительства выставлены на 10% ниже среднерыночной цены. Руководитель отдела маркетинга компании Владимир Германов утверждает, что сейчас спрос — около нуля, и для его оживления строителям придется медленно, хотя бы на 1—1,5% в месяц, снижать планку стоимости. Кто-то к концу года скинет 3%, а кому-то и 10% придется уступить: последнее под силу крупным компаниям, имеющим много объектов. Жадные проиграют — клиенты уйдут к более «щедрым».

Примечательно, что доселе бывшие дефицитом «единички» эконом-класса сейчас — в ассортименте. Последние резервы брошены в бой! Возможно, это позволяет ХК «Киевгорстрой», главному игроку на рынке соцжилья, рассчитывать на оживление спроса и удержание цен: во всяком случае, пресс-секретарь компании Зоя Федорчук сказала, что планов удешевления нет.

Президент корпорации «Познякижилстрой» Артур Мхитарян также говорит, что у них речь об уступках не идет, клиентов хватает. А вот мелкие компании, испытывающие нехватку покупателей, могут скинуть и 10—20%.

Гендиректор девелоперской компании Николай Толмачев считает, что застройщикам, имеющим проблемы с реализацией, придется снизить цены на 5—10%.

Уже в ближайшем будущем, по словам главного консультанта консалтинговой компании RED, большинство продавцов новостроя «подвинутся» на 1,5—2% и продолжат уступки, если эта мера не сработает. А для многих станет правилом недавно появившаяся практика снижения сразу на 10—12% при условии 100%-й предоплаты квартиры.

Пригород

Почти все эксперты полагают, что «демократизация» цен в столице аукнется и на новье в городах-сателлитах. Им возражает начальник инвестотдела компании «НовоБудова» Дмитрий Колиснык. Мол, здесь застройщики заранее и прекратили повышать цены, и они сейчас в 1,5—2 раза ниже киевских: от 5 тыс. грн./кв. м — в Бородянке, Гостомеле и Бузовой, от 7 тыс. — в Борисполе, от 8 тыс. — в Ворзеле, Ирпене, Вышгороде и Броварах. Достойная конкуренция столице!

Благодарим всех читателей, откликнувшихся на призыв «Сегодня» назвать замороженные стройки жилья. К сожалению — простите, наверное, все-таки к счастью — среди долгостроев не выявлено свежих, появившихся в результате кризиса на рынке ипотеки. Посему наш рейтинг долгостроев мы составили из самых одиозных и скандальных.

1. ул. Семьи Сосниных, 4-а.

2. Святошинская пл, 1.

3. «Днепровские башни» по ул. Бальзака.

4. пр. Науки, 66-70.

5. Ул. Лаврухина, 8.

6. ул. Здолбуновская, 13.

7. ул. Березняковская, 36.

8. ул. Генерала Карбышева, 1-а.

9. ул. Булгакова, 13.

10. ул. Борщаговская, 208.

1. ул. Семьи Сосниных, 4-а («Киеввысотстрой»).

2. Святошинская пл, 1 («Академмістечко»).

3. «Днепровские башни» по ул. Бальзака («ВНИПИтрансгаз»)

4. пр. Науки, 66-70 («Житловик»)

5. ул. Лаврухина, 8 («Галичинабуд»)

6. ул. Здолбуновская, 13 («Градострой», ICD Investments)

7. ул. Березняковская, 36 ( «Укринвестбуд»)

8. ул. Карбышева, 1-а. («Укринвестбуд»)

9. ул. Булгакова, 13. («Промстрой»)

10. пр. Правды, 80-82 —«Алекс Буд».

Что делать тем, кто имел несчастье вложить деньги в эти стройки? Как рассказал нам Владимир Германов из компании «Киев Житло-Инвест», можно попробовать вернуть взносы через суд, плюс пеню (2 учетные ставки НБУ, т.е. 24% годовых) за каждый год просрочки введения дома. Правда, это может длиться годами. Поэтому многие решают проблему иначе: пытаются перебросить «ярмо» со своей шеи на другую — переуступают права собственности на долгостроящуюся квартиру. Поэтому прежде, чем покупать квартиру по переуступке, 10 раз проверьте, не втягивают ли вас в долгострой.

Премьер Тимошенко выдала постановление КМ о резком сокращении отчислений и сборов со строителей, что должно привести к падению цен на квартиры в новострое. Но инициатива почему-то не вызвала восторга в стане строителей. Ибо премьер не учла главное: не исполнительная власть, а местные Советы решают, сколько шкур драть с застройщиков: им это постановление — до лампочки.

По словам премьера, сейчас 49,5% стоимости строительства — незаконно введенные поборы: 7—20% жилья — обязательная передача городу (в натуральном выражении), 2% квартир — для служебного пользования (ага, дворники в них живут. — Авт.), по 10% от себестоимости — деньги на развитие социальной инфраструктуры, строительства и подключение дома к электросети, 2,5% — на развитие пожарной безопасности. А «судьбоносное» постановление предписывает на все про все брать с застройщиков всего 4% от себестоимости «метров». Лафа!

Реакция столичных властей была предсказуема. Секретарь Киевсовета Олесь Довгий заявил, что отмена паевого участия строителей (тех самых «поборов». — Авт.) не приведет к снижению цен на жилье, а лишь сорвет программы социально-экономического развития. Мол, премьера ввели в заблуждение министры, лоббирующие интересы крупных застройщиков. А замглавы КГГА Михаил Голица уточнил, что в столице выполнение постановления КМ вовсе невозможно, поскольку, по закону, Киев имеет особый статус, дающий право самостоятельно определять все отчисления.

Собственно, размер отчислений может самолично регулировать любой Совет, хоть «хацапетовский», и Кабмин ему — не указ. Но давайте послушаем самих участников рынка.

Пожалуй, наиболее мягко высказался глава компании «ХХI век» Лев Парцхаладзе: все ныне строящееся жилье уже обложено сборами по старым нормам, а если их урезать, то удешевления квартир можно ждать только через 2—3 года, когда будут возведены дома по новым правилам.

По словам замгендиректора компании ТММ Алексея Говоруна, если резко уменьшатся отчисления со строителей в местные бюджеты, возникнет вопрос, как города будут развивать транспортную и социальную инфраструктуру и за счет чего наполнять жилфонд (а только в Киеве в квартирной очереди стоят 130 тыс. человек. — Авт.) Поэтому если постановление и сработает, то возникнут проблемы иного рода.

Кроме того, что КМ не вправе диктовать городам размеры отчислений, по мнению ведущего специалиста компании «МС-Майстер» Анатолия Богданова, инициатива нереальна еще и потому, что она приведет к резкому подорожанию земли под строительство: так местные власти будут компенсировать потери поступлений в бюджеты. Как следствие, цены на жилье не упадут.

Никаких расчетов под постановление нет, цифры отчислений некорректны, ведь реально даже в Киеве отчисления составляют 20—30%, в зависимости от расположения дома, в других городах — еще меньше, а не 50%, как утверждает премьер, — резюмирует начальник отдела маркетинга компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. Если же в приказном порядке будет попытка внедрить новацию КМ, то это приведет лишь к увеличению числа и сумм взяток чиновников за право строить.

Итак, налицо очередная сомнительная попытка Юли укротить цены. Цель ясна — поднять подупавший рейтинг: выгорит дело — слава мне, а нет — виноваты «враги». А реальность этого решения можно оценить по «первому пришествию» Тимошенко на премьерство в 2005-м, когда ее админрегулирование цен на бензин вылилось сначала в дефицит, а затем в резкое подорожание. С обещанным же мясом по 16 грн./кг и вовсе вышел казус — оно, вспомним, подчинилось не премьеру, а законам рынка (точнее, базара) и продолжало дорожать.

Вторичка

«Туды-сюды» — так можно охарактеризовать рынок «беушного» жилья. Ведь в августе «средняя температура по больнице» колебалась, притом треть категорий квартир все-таки дешевела. Другое важнее: покамест не наступило осеннее оживление спроса, на которое уповают продавцы и риелторы, имеющие процент с продаж/покупок. Тут ситуация полностью зависит от покупателей: если они не «проснутся» и не кинутся брать квартиры, те будут дешеветь.

Почти никто не прогнозирует возможность повышения стоимости. Из опрошенных экспертов только директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк полагает, что до октября могут на 4—5% подорожать 1—2-комнатные «хаты», на которые с начала осени спрос растет, ибо люди переключаются с рискованной «первички» на «вторичку».

Не будет подорожания, возражает директор АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский. Поскольку спрос, по сравнению с сентябрем 2007-го, упал в 4—5 раз. Повышение натолкнется на жесткий отпор покупателей, ожидающих обвала цен, а ведь именно они, имеющие деньги, диктуют правила игры. В итоге жадные продавцы останутся наедине со своим товаром. Такие сейчас массово снимают объекты с продажи, тщетно надеясь на рост дороговизны.

Директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич считает, что до октября цены вообще не изменятся: потенциальные покупатели, ожидавшие осени и убедившиеся, что обвала цен нет, поддержат приунывших продавцов заключением сделок.

Снижение

Вероятно, это более реальный вариант. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, на «вторичке» — застой, традиционного осеннего оживления пока не видно. Но резкий обвал цен исключен ввиду того, что отложенный спрос (люди хотят купить, но пока не могут) велик и ограничен только трудностями в получении ипотечных кредитов. Поэтому в сентябре в среднем на 1—2% снизятся цены только на «неликвид» типа малометражных хрущевок и брежневок, а к концу осени падение на них может достигнуть 5—10%.

«Первым звоночком» назвала нынешнее 0,5—1%-е снижение цен на малометражные 2—3-комнатки руководитель департамента жилфонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. Яркий показатель падения спроса — отсутствие очередей на получение справок в БТИ, где еще в 2007-м нужно было записываться за 2—3 дня. Покупатели «спят» — и правильно делают: чтобы рынок оживился продавцы, должны скинуть цены на 5—7%.

Аренда наконец "устаканилась"

Как и прогнозировала «Сегодня», за август в столице съемные «единички» и «двушки» эконом-класса (наиболее востребованное пристанище) подскочили на $20—50. В итоге за $500, если повезет, найдете разве что плохонькую однокомнатную на окраине. «Боль-мень» приличные идут от $550—600, а двухкомнатные — соответственно от $650—700. Но теперь можно перевести дух: по единодушному признанию риелторов, в августе сформировались цены, которые устоят минимум полгода.

Директор АН «Аякс» Борис Егизарян считает, что ажиотажный спрос на жилье эконом-класса за счет поступивших в столичные вузы студентов-провинциалов и сезонного притока «заробітчан» закончился. Все, кто хотел, уже сняли жилье, поэтому арендодатели не смогут далее взвинчивать цены. Подняться на 10% может только «элитка» ценой от $2000/мес., ибо в сентябре в Киев едут из регионов иногородние топ-менеджеры компаний, идет ротация и в посольствах, чьи сотрудники снимают дорогие «крыши».

Невзирая на то, что спрос на дешевые 1—2-комнатные квартиры на порядок превышает предложение, ценам расти дальше некуда: постояльцы просто не могут платить больше, — утверждает начальник отдела аренды жилой недвижимости группы компаний «Планета Оболонь» Татьяна Котенко.

Директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль поведала, что все дешевые 1—2-комнатные с рынка вымели, а запросы на них велики. Но и цены достигли пика возможностей клиентов. Выход для бездомных — ждать октября, когда появится больше предложений за счет съезжающих арендаторов.

Участки дорожают, но брать их рисковано

В отличие от квартир, земельные участки под Киевом уверенно дорожают. Но и тут растут риски, что вы купите «кота в мешке» и затем не сможете построить комфортабельный дом или с выгодой перепродать надел: последнее актуально для спекулянтов, переключившихся с уже неперспективного рынка квартир на покупку-продажу наделов.

Давеча исследовательская компания MPP Consulting дала рейтинг самых рискованных вложений. Возглавляет список покупка земли — якобы беспроигрышный вариант, гарарантирующий немалый «навар» при перепродаже. Ведущий специалист консалтинговой компании SV Developmetnt Сергей Костецкий согласен с заключением коллег, но с серьезной оговоркой: риск оправдан наибольшей прибыльностью. Он отмечает, что рынок земли действительно рискованный не только в смысле вложения «лишних» денег и последующей перепродажи, но и в смысле покупки надела для индивидуального жилищного строительства.

Чтобы не попасть впросак, нужно убедиться, что продавец — единственный владелец: у него должен быть госакт на право собственности нового образца — по старым может быть выдано несколько госактов. И это — «цветочки». «Ягодки» — оценить сам участок. Тут важна не только близость автотрассы, природных красот (реки, леса, озера) и даже не только расположение рядом газопровода и электролинии, сколько возможность к ним подключиться: разрешения могут и не дать.

Между тем спрос на участки не просел. Мало того — растет, особенно на удаленные от Киева наделы в Фастовском, Бородянском, Барышевском и Кагарлыкском р-нах, где земля недооценена. За сентябрь это приведет к росту цен на дальних рубежах на 7—8%, а в среднем по Киевщине — на 2,5%.

По словам президента Земельного союза Украины Анрея Кошиля, среднее подорожание участков за всю осень составит всего 5—10%. А неудобья, лишенные вышеназванной инфраструктуры, могут и подешеветь на 10—20%. Причина: даже те немногие банки, которые кредитовали покупку земли, сократили либо вовсе прекратили выдачу займов, поэтому не стоит ждать, что будет ажиотажный сезонный спрос.

До 10% среднего подорожания к концу года прогнозирует аналитик консалтинговой компании «Канзас» Ирина Денисенко. Притом дорогие районы (Киево-Святошинский, Обуховский, Броварской, Бориспольский, Вышгородский) покажут всего 3—5 % роста. А вот пока недооцененные, на уже упомянутых «куличках», вырастут на 10—15%.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня