Если дом не сдали в срок

Наказывать или спасаться?

Киевляне Оксана и Алексей Супру­ненко, год назад предъявившие иск к ООО«УКОинвестСтрой» с требованием выплатить пеню в связи с затягиванием сроков строительстваих дома, лишь недавно добились положительного решения: «Мы выиграли дело со второйпопытки (суд первой инстанции нам отказал). Уже подали документы в исполнительную службуи ждем выплаты причитающейся нам суммы». Правда, они даже не представляют, сколькопридется ждать этих денег и получат ли они их вообще. Успокаивает лишь то, что работы повозведению их дома медленно, но все же продвигаются. «Значит, деньги у застройщикаесть», — не теряет надежды Оксана Супруненко.

В случае же если стройка замирает более чем на три месяца, стремление «наказать» пенейили штрафом остановивших работу застройщиков, по мнению сведущих людей, — не самыйрациональный выход из ситуации. В данном случае не то что требование уплаты неустойки, нодаже возвращение вложенных в квартиру средств может оказаться делом малоперспективным.«Если строительство остановлено из-за отсутствия финансирования, это означает, чтоденьги, собранные у инвесторов, были использованы нерационально, разворованы или же присоставлении бизнес-плана и определении цены были допущены грубые просчеты, —комментирует один из юристов, специализирующихся на решении строительных споров. — Втаком случае нужно исходить из того, что у компании-застройщика денег нет, и требовать унее возврата инвестированных сумм, в т.ч. через суд, бесполезно. То же самое касаетсявыплаты неустойки. Как правило, застройщики созданы в форме ООО, т.е. учредители не несутответственности по обязательствам общества».

Оказаться в ситуации, когда и заселяться некуда, и наказывать некого, рискуют всебольше инвесторов новостроек. «Все компании, которые берут на себя функции комплексногозастройщика, не имея для этого ни нормальной финансовой базы, ни производственной,безусловно, обанкротятся, — уверен Анатолий Денисенко, президент ИСК «Авантаж»(Харьков). — Думаю, что в Харькове, как и по всей Украине, первые банкротства мелкихстроительных компаний из-за финансовых проблем произойдут уже в конце этого года». Всесилы инвесторов в данном случае должны быть брошены на завершение остановленногостроительства.

За счет «виноватого»

Найти «благодетеля», который за свой счет достроит замороженные дома, — задача неиз легких. «Крупные строительные компании, скорее всего, не будут брать на себяобязательства, не выполненные мелкими организациями, т.к. им это невыгодно, —считает г-н Денисенко. — Такие сделки могут быть осуществлены разве что в томслучае, когда еще на ранней стадии возникновения проблем с финансированием мелкаякомпания проанализирует ситуацию и решит продать свой проект более крупной. Но проблема втом, что адекватно посчитать стоимость строительства могут немногие — есть оченьмного затрат, которые непрофессионалы «не видят». На стадии же дефолта компании заменазастройщика и завершение строительства вряд ли возможны».

Впрочем, если банкротство компании — не заранее спланированная афера, надеждавозобновить строительство без дополнительного участия собственными деньгами у инвестороввсе-таки есть. Юрий Биденко, профинансировавший покупку квартиры в одной из столичныхновостроек, работы по возведению которой остановились еще в 2006 г., уверен, что шансызавершить его и другие замороженные недострои компании «Киеввысотстрой», признаннойбанкротом, достаточно велики: «В наших домах порядка 20-30% непроданной жилплощади. Поподсчетам банка, участвовавшего в финансировании застройщика, этого уже достаточно, чтобызакончить работы. Плюс у застройщика в собственности имеется земля. За счет этих активовможно достроить наши дома». По его словам, инвесторы остановленных строек не намереныдоплачивать за то, чтобы разморозить свое строительство. «Нам уже удалось подписатьмеморандум с ликвидаторами «Киев­высотстроя» о том, что строительство замороженных домоввозобновится, но с инвесторов не будут требовать дополнительных денег», — объясняетсвой оптимизм Юрий Биденко.

Найти замену застройщику без дополнительных финансовых вливаний со своей стороныудастся лишь тем, кто сможет предложить альтернативное финансирование (ситуации, когда уобанкротившейся компании остается непроданное имущество, очень редки). «Чтобы заменитьзастройщика, нужно предложить выгодные условия. В лучшем случае застройщик «бесплатно»придет на стройку, если остался достаточный объем непроданных квартир, за счет реализациикоторых по рыночным ценам можно завершить объект. Например, если дом построен наполовинуи в нем не проданы хотя бы 30% квартир, — считает Александр Субботин, партнерюридической компании «Тарасов и Партнеры». — Другой вариант — добиться отместных властей бесплатного выделения земельного участка для нового застройщика, которыйбы взамен взял на себя обязательства завершить начатое строительство».

Разом нас багато…

Если же подобными «приманками» по­страдавшие покупатели похвастать не могут, длязавершения замороженного строительства, скорее всего, им придется изыскивать собственныефинансовые ресурсы. «Если инвесторы понимают, что со строительной компании взять нечего,и большая часть из них готова участвовать дополнительными деньгами для достраивания дома,им нужно объединиться, например, в жилищно-строительный кооператив, который и выступитзаказчиком завершения строительства проблемного объекта, наймет генподрядчика и будетконтролировать весь ход оставшихся работ, — советует Александр Субботин. — Т.е.уже сами инвесторы будут полностью контролировать процесс финансирования и строительства.В качестве паев в ЖСК нужно внести свои имущественные права, предусмотренныедоговорами с обанкротившимся застройщиком (ФФС, КУА). В члены ЖСК можно и нужнопринимать даже тех, кто не готов доплачивать дополнительные взносы. Им кооперативобязуется вернуть деньги, вложенные в строительство по договору, а их квартиры он сможетпродать по рыночной цене».

Однако от плотного общения с городскими чиновниками пострадавшим инвесторам все равноне уйти. «Кооператив должен переоформить на себя все разрешения на строительство,проектную документацию. Эта процедура сложная, поэтому однозначно необходимо искать общийязык с местной властью и просить у нее помощи. Как правило, если эта помощь не касаетсяфинансирования из местного бюджета, а предполагает только поддержку в переоформлениидокументации, власти на местах готовы ее оказывать», — считает г-н Суббо­тин.

Кстати, объединяться в ЖСК эксперты советуют даже тем, кто осуществлял финансированиепроблемной стройки через ФФС, ведь если застройщик умудрился растратить деньгиинвесторов, не закончив стройку, то вина за это лежит и на «уполномоченномконтролере» — управляющем фонда.  

МНЕНИЕ. АЛЕКСЕЙ КОЗЫРЕВ . Директор казначейства ОАО «КБ «Хрещатик»

— По моим наблюдениям, на данный момент отставание от графиков строительствасоставляет в среднем от двух до восьми месяцев по жилым строительным объектам. Есть,конечно, и «рекордсмены» — те объекты, где отставание от графика строительства достигаетгода и более. В этом году из-за несвоевременного финансирования сроки строительстваувеличились на 10-35% по сравнению с запланированными строительными организациямиграфиками. В некоторых случаях сроки возведения объектов приходится увеличивать и на 50%.Единственным путем закрытия финансовых проблемы, на мой взгляд, может быть толькопривлечение других источников финансирования — например, снижение цены для увеличенияобъемов поступлений, изменения в проектно-сметной документации с целью снижения затрат пофинансированию оставшейся недостроенной части объекта. В некоторых случаях —согласованная продажа части имеющейся земли под строительство в обмен на средства,необходимые для достройки объекта. В худшем случае возможна заморозка строительства домомента нахождения источников финансирования.

МНЕНИЕ. ИГОРЬ ХАСИН . Адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»

— Если затягивание сроков строительства незначительное, дом возводится, техникаработает, в офисе застройщика работа идет без перебоев, можно особо не волноваться идумать только о взыскании неустойки, если договором право инвестора на ее взыскание неограничено. Если же застройщик оказался неплатежеспособным, прекратил оплату работподрядчиков, не выплачивает зарплату сотрудникам, техника на строй­площадке стоит иливообще отсутствует, нужно действовать оперативно. Механизм защиты зависит от формыинвестирования. Теоретически наиболее защищены инвесторы, профинансировавшие покупкуквартиры через фонды финансирования строительства, поскольку их интересы защищаетуправитель — финансовое учреждение, которое может поменять застройщика и продолжитьстроительство. Но на практике, как правило, управитель является связанным лицом сзастройщиком и проблемы у них общие. Инвесторы должны понимать, что, финансируястроительство, они не покупали квартиру, а фактически кредитовали застройщика подобязательство передать жилье после окончания строительства.

МНЕНИЕ. ДМИТРИЙ ПОДДУБНЫЙ . Директор ООО «Столичные строительные технологии»

— К сожалению, ряд строительных компаний не успели вовремя среагировать на резкий ростстоимости стройматериалов, что привело к временному торможению строительства. На мойвзгляд, крупные игроки могут несущественно замедлить строительство, но вряд ли стоитожидать срывов сроков возведения и сдачи домов. Для мелких же компаний, особенно тех,которые работают только с одним проектом, задержки строительства на три-шесть месяцевбудут характерным явлением. При этом замена не выполняющего свои обязательствазастройщика, которая возможна при покупке жилья через фонд финансирования строительства,в условиях, когда управитель ФФС является дочерней структурой заказчика или генеральногоподрядчика, вряд ли возможна. Разрешение строительным компаниям создавать «карманные» ФФСпривело к тому, что сегодня очень часто за проблемным строительным объектом стоитуправитель фонда как послушный инструмент для выполнения указаний строительнойкомпании.

МНЕНИЕ. СТАНИСЛАВ НАГАЕЦ . Заместитель начальника запорожского региональногоуправления ОАО «Родовид Банк»

— Серьезные проблемы у застройщиков возникнут на этапе текущей реализации квартири, соответственно, отразятся на формировании прибыли и планировании следующих объектов.На рынке «первички» очень весомую роль играло и играет финансирование благодаряспекулятивным сделкам — на этапе строительства купить подешевле, в момент готовностипродать подороже. Однако спад рынка купли-продажи недвижимости в целом (прекращениепрограмм долгосрочного ипотечного кредитования, повальный рост процентных ставок,усиление требований к платежеспособности клиентов всех категорий) привел к тому, чтоспекулятивные сделки на этапе строительства стали либо максимально рисковыми, либопопросту невозможными из-за отсутствия у спекулянтов достаточного количества средств. Вслучае нехватки ресурсов для окончания строительства возможны следующие вариантыдействий: финансирование за счет средств управителя либо ускорение процесса реализацииобъектов частным лицам (акции, скидки, льготы в кредитовании проекта).

Что делать, если строительство дома прекратилось?

Шаг 1  Направить письмо застройщику с требованием разъяснить причинызадержки.
Шаг 2  Направить письма в Госфинуслуг и управителю фонда
(для финансировавших покупку через ФФС), Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку(для инвести­ровавших через облигации) с просьбой проверить деятельностьзастройщика.
Шаг 3  Следить за объявлениями в официальных изданиях («Урядовий кур’єр»,«Голос України») об открытии производства по признанию компании-застройщикабанкротом.
Шаг 4  В случае открытия дела о банкротстве застройщика в течение месяцаподать заявление с требованиями к компании.
Шаг 5  Объединиться в общество или ЖСК, идти на переговоры с местнойвластью, выступить заказчиком завершения строительства.

Автор: Алиса Юрченко

Источник: