Как купить залоговую квартиру

"Человек, пожелавший приобрести недвижимость, находящуюся в залогенашего банка, сначала получает возможность осмотреть квартиру на месте,затем, если цена согласована, с ним заключается договор купли-продажи.После этого имущество выводится из залога и передается новомупокупателю.

Деньги, полученные от него, идут на выплату кредита.Непокрытый остаток ссуды погашается, согласно закону "Об ипотеке", засчет другого имущества неплатежеспособного заемщика", - описываетмеханизм продажи заложенной недвижимости начальник отдела сопровождениязалоговых операций БМ Банка Дмитрий Осыпа.

Второй вариант - когда испытывающий финансовые трудностизаемщик не желает расставаться с жильем. В таком случае банк вынужденобратиться в судебные инстанции - ведь, согласно закону "Об ипотеке", вУкраине обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется только наосновании решения суда, исполнительного предписания нотариуса илисогласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (тоесть банка-кредитора).

Пути продажи не исповедимы

Мера эта крайне непопулярна и среди должников, и среди банков.Последние стараются не доводить дело до суда, ведь в случае продажиквартиры/дома на аукционе они понесут существенные издержки. Это -комиссионные, взимаемые Государственной исполнительной службой (ГИС)(она проводит реализацию конфиската), плата организатору торгов (бирже)и вознаграждение эксперту, который оценивает предмет ипотеки. "У ГИСкомиссия - фиксированная, это 10% цены продаваемого жилья, -рассказывает начальник отдела по работе с залоговым имуществом ПартнерБанка Александр Ляховский. - Плата организатору торгов обычно непревышает 5%. Стоимость работы эксперта по оценке - 500-1000 грн., еслиречь идет о продаже жилой недвижимости (квартиры)". Т. е. общие затратыбанка при реализации недвижимости "с молотка" составят приблизительно15% - это та сумма, которая будет отнесена на валовые затратыфинучреждения.

Когда банк и неплатежеспособный заемщик расходятся "мирно", тоони обычно согласовывают и стоимость продаваемой заложенной квартирыили дома. Если же решение вопроса передается суду, то последний и будетопределять стоимость недвижимости - на основании акта оценки,проведенной независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензиюФонда госимущества и аккредитованным ГИС. Затем устанавливаетсяначальная цена реализуемого на аукционе залога.

По законодательству она не может быть ниже 90% его общейстоимости. Но, если аукцион признан несостоявшимся (то есть, если нанем присутствовало меньше двух человек, необходимых по закону, или поиным причинам), то проводится повторный конкурс (не менее чем черезмесяц). И на нем уже начальная цена может быть существенно ниже - неменьше 65% стоимости недвижимости. Таким образом, расширяется кругпотенциальных покупателей.

И в том, и в другом случае покупатель заложенного жилья можетсущественно выиграть в цене, ведь банк, дабы избежать нагромождениянеликвидных активов, идет на существенные уступки. Однако приобретениенедвижимости на аукционе может быть более выгодно из-за сложностей снахождением информации о его проведении. По законодательству,организатор торгов, выбранный ГИС для реализации конфиската, обязансообщить о дате конкурса за 15 дней до его начала. Опубликоватьсоответствующее объявление организатор торгов может в разных средствахмассовой информации, не обязательно популярных (главное, чтобы поместонахождению продаваемого залога).

Понятно, что организатор торгов экономит и размещает анонс опредстоящем аукционе в малоизвестных СМИ. Поэтому найти продаваемые "смолотка" квартиры, если специально не заниматься их поиском,затруднительно. Это сужает круг претендентов и, соответственно, снижаетдавление на цену на аукционе.

Куда податься за покупкой

Скидка при покупке недвижимости "с молотка" может быть оченьпривлекательна. Например, на сайте "Украинской Интернет Биржи" былосообщение о продаже Партнер Банком четырехкомнатной квартиры в Киеве,на ул. Тростянецкой (Дарницкий район) за $110 тыс. По словам А.Ляховского, текущая рыночная стоимость такой квартиры приблизительно на30% выше. "Сейчас мы продаем двухкомнатную квартиру в центральной частигорода на ул. Леси Украинки за $200 тыс., - рассказывает агент понедвижимости компании "Благовест" Виктор Глушин. - А один коммерческийбанк, сотрудничающий с нами, готов продать на аукционе трехкомнатную за150 тыс. грн. и, возможно, еще 5 тыс. уступит, чтобы побыстрее от нееизбавиться".

Чтобы принять участие в конкурсе, нужно сделать следующие шаги.Во-первых, подать заявку организатору торгов и сделать гарантийныйвзнос - это 5-10% оцененной стоимости жилья, который будет учитыватьсяпри покупке. Затем, если удастся победить в конкурсе, нужно подписатьпротокол ведения аукциона (торгов) - в нем указывается сумма и номерасчетов, на которые победителю следует внести деньги за приобретенноеимущество. После этого, не позже десяти дней со дня утвержденияпротокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, выходных ипраздничных дней, победитель рассчитывается за приобретенное напубличных торгах имущество. В то же время государственный исполнительсоставляет акт о проведенном аукционе. Имея копии этих двух документовна руках - протокол и акт - победитель аукциона уже может считатьсясобственником недвижимости. Остается только зарегистрировать правасобственности в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Однако не стоит забывать, что приобретение жилья на аукционе -это "палка о двух концах". С одной стороны, как уже было сказано выше,покупатель может рассчитывать на хорошую скидку. С другой - покупкатакого жилья сопряжена с большими юридическими рисками. В законе "Обипотеке" сказано, что "ипотекодержатель, ипотекодатель, должник илилюбой другой участник публичных торгов вправе в течение трех месяцев содня проведения торгов обжаловать их результаты в суде поместонахождению недвижимого имущества".

Проще говоря, уже после приобретения выставленной на продажуквартиры у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. "Именно этов первую очередь отталкивает интересующихся покупкой недвижимости "смолотка", - рассказывает В. Глушин. - Например, вы купили квартиру нааукционе, успели уже сделать там ремонт, обустроились, а тут один изучастников аукциона подает аппеляцию, которую удовлетворяет суд…".

Интерес к покупке конфискованного жилья в последнее времясущественно угас также из-за стабильно снижающихся цен на недвижимость.Дело в том, что подготовка к аукциону обычно занимает довольно многовремени - это месяцы, вплоть до полугода (притом, что стоимостьпродаваемого залога уже определена и меняться не может). Раньше, когданедвижимость стремительно дорожала, этот факт "играл на руку" желающимкупить жилье на конкурсе (особенно спекулянтам): за несколько месяцеврыночная цена квартиры вырастала, но продавалась она по фиксированнойцене. Сейчас этот механизм уже неактуален.

Источник: