Рынок недвижимости Украины: покупать или продавать?

Не на все 100% конечно,но все-таки — покупают и продают жилье сейчас в основном только те, укого есть неотложная необходимость. Начиная с ноября, рынок жилья и всеего участники после ошеломляющей гонки резко притормозили.

Спустя полгода, когда кризис уже практически расставил все точкинад “і”, эксперты рынка начали приходить в себя и анализироватьсложившуюся ситуацию.

Ликвид, не ликвид?...

Первое, что сразу же бросается в глаза не только экспертам, но иобывателям — резкое падение цен на рынке вторичного жилья. По мнениюпервого вице-президента Союза специалистов по недвижимости Украины(ССНУ) Игоря Однопозова, произошедшее снижение цен являетсяпросто-напросто “противоестественным”.

По его словам, стоимость недвижимости нельзя определять только еесебестоимостью, а лишь соотношением цен на основные товары-услуги иреальной заработной платы. Иначе говоря, уровень “дороговизны” жизнисоответствует уровню “ценности” недвижимости.

Поэтому, по его мнению, не может импортный холодильник стоить 1 тыс. долл., а квартира 10 тыс. долл.

“При значительном росте цен на основные товары-услуги,замораживании заработной платы многократное падение цен выглядитпротивоестественным, вызванным субъективными, а не объективнымипричинами”, — считает И.Однопозов.

Он добавил, что одной из причин ежегодного роста цен нанедвижимость являлась ее высокая ликвидность. В отсутствие полноценногофондового рынка недвижимость и депозиты были единственными ликвиднымиактивами украинцев. В то же время наличие ипотечной квартиры икредитной машины ошибочно позволяло причислять заемщика к “среднемуклассу”.

“Кризис же выявил дисбаланс ликвидности рынка недвижимости, воснове которого лежит замена реальных возможностей потребителя на егонадежды и пожелания, а также значительная спекулятивная составляющая”,— сказал И.Однопозов 13 апреля в Киеве на пресс-конференции.

По его словам, после начала кризиса в разряд неликвидных вложенийпрактически сразу попали земельные участки 10-километровой зонымегаполисов, котеджные городки, элитные особняки, 3-4 комнатное жилье60-70-х годов.

В остальных сегментах 2-3-х кратное снижение стоимости активоввызвало вялый покупательский интерес и кратковременную активизациюрынка. По мнению эксперта, дальше началась широкомасштабная кампания подискредитации рынка недвижимости, особенно земли, занижения ееликвидности.

По словам И.Однопозова, это выражается во внушении покупателю, чтонеоправданно “раздутые” цены падают, поэтому “торопиться не следует”.Людям советуют “срочно избавляться” от недвижимости, апотребителя-инвестора, ставя в пример отдельные непоказательные, явнозаниженные трансакции, предупреждают, что рынок “бесперспективный”,“лежащий”.

При этом, как отмечает эксперт, никакой альтернативны недвижимости как ликвидному товару не предлагается.

“Существует опасение, что недвижимость таким образом пытаются“опустить”, а затем скупить по бросовым ценам… А кто будет скупать этодешевое жилье — можно будет увидеть уже через полгода”, — сказалИ.Однопозов.

Однако, по мнению киевского независимого риэлтера Алексея, в первуюочередь снижение цен на недвижимость связано с отсутствием “собственныхденег” у покупателя.

“Какого-либо сговора считаю, на рынке нет, так как продаватьквартиры по боле низкой цене не выгодно ни брокеру, ни владельцу,купившему ее дороже или вложившему в ее ремонт. Снижение цен будетпродолжаться до начала возобновления банками ипотечного кредитования.Без денег нет продаж. Нет продаж — стимуляция рынка падением цен”, —сказал “ОстроВ” Алексей.

Он также добавил, что вторичное жилье более подвержено падениюстоимости из-за состояния жилых фондов. Проще говоря, когда цены нанедвижимость росли семимильными шагами, то в каком состоянии находитсяэта самая недвижимость было не так уж важно. А в период отсутствияспроса цена стала приближаться к объективной.

Отчасти солидарна с этим мнением и аналитик киевской консалтинговойкомпании “Канзас” Ирина. По ее словам, недвижимость дешевеет вдолларовом эквиваленте, но цены в гривнах не столь значительно упали.

“Да, цены снизились, потому что снижается рынок. Если мы говорим овторичном рынке, то цены порой снизились более чем на 50%, некоторыеснизились на 10-30%. Но это не значит, что недвижимость сталанеликвидным товаром. Просто сейчас рыночная стоимость недвижимостистала меньше. Недвижимость — это не бумажка, это всегда вложение, внезависимости от того, кризис или не кризис”, — сказала “ОстроВ”аналитик.

Еще одно обстоятельство — это стагнация рынка.

“Пытаться анализировать реальную сегодняшнюю ситуацию на рынкенедвижимости очень сложно в связи с отсутствием самого рынка”, — заявилпрезидент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

По его словам, единичные сделки, которые проходят на вторичномрынке недвижимости, назвать оживлением нельзя. Это подтверждает икиевский риэлтер Алексей, который рассказал “ОстроВ”, что в данноевремя среди его клиентов 96% продавцов, 2% покупателей и 2% клиентов,которые требуют гибкого подхода: оплата за квартиры в виде земли,депозитов или обмен с вариантами доплаты.

Представители ССНУ отметили, что сегодня многие говорят обоживлении рынка “неликвида”, но это не совсем так. Огромное количествообъявлений о продажах дешевых квартир в реальности оказывается ловушкойдля покупателей и только отпугивает участников рынка. Вдействительности же количество сделок на украинском рынке жилья, понеофициальным данным, уменьшилось в 10-15 раз по сравнению с Iкварталом 2008 года.

“Связывать кризис на отечественном рынке недвижимости с зарубежнымифакторами нецелесообразно. На сегодняшний день ситуация в Германии,Испании и других странах Европы уже стабилизировалась”, — заявилА.Рубанов.

Эксперты также отметили, что в элитном секторе недвижимости продажасейчас практически “заморожена”. Но по достаточно объективным причинам— когда произошел обвал цен, стало невыгодно продавать дорогие квартирыпо низким ценам, поэтому такие сделки на данный момент простоостановлены.

Копить или тратить?

Анатолий Топалов, вице-президент ССНУ предоставил итоги первогоквартала 2009 года и тенденции на рынке недвижимости в отдельныхгородах Украины:

Киев — рекордное падение цен произошло в сегменте однокомнатныхквартир — на 44%. Если в І квартале 2008 года квадратный метр воднокомнатных квартирах стоил 3333 доллара, то в І квартале 2009-гоцена снизилась до 1878 долларов. Цены на двухкомнатные квартиры упалина 39%, трехкомнатные — на 38%. На первичном рынке цены в долларахупали незначительно, а в гривнах из-за скачка доллара поднялись на 29%в центре Киева, на 25% — на правом берегу, на 24% — на левом берегу.

Луганск — за январь-март падение цен на 1-2 комнатные квартирысоставило около 45%. Тенденция — дальнейшее понижение цен на 3-хкомнатные квартиры, абсолютная остановка рынка новостроя, снятие спродаж элитного жилья. С начала апреля наблюдается активизация рынка —совершаются сделки по дешевым квартирам, есть одиночные сделки на 3комнатные квартиры. В данное время выкупается дешевый сегмент, безроста цен.

Хмельницкий — за январь-март падение цен на вторичное жилье: наоднокомнатные квартиры снижение стоимости около 12-15%, 2-х комнатныеквартиры — 15-17%, 3-х комнатные — 25-30%. Тенденции — в первой декадеапреля впервые за последние полгода рост цен на вторичном рынкесоставил 3-5% на квартиры дешевого сегмента.

По данным регионального риэлтерского центра, на первичном рынкежилья продолжает сохраняться тенденция к снижению цен. Так, с началаапреля цены на первичное жилье в Хмельницком снизились на 300-500грн./кв.м.

Эксперты это связывают с тем, что некоторые строительные компаниираспродают жилье в домах, у которых близится срок сдачи в эксплуатациюи доля непроданных квартир составляет 30-50%.

Севастополь — в январе падение цен на все виды недвижимости. Наоднокомнатные в январе-феврале — падение на 12% в центре, на 27% наокраинах. На 2-х комнатные — падение цен составило 30-40% в зависимостиот района, 3-х комнатные — 35-40%.

В конце марта в начале апреля произошла остановка падения цен по нижнему ценовому сегменту и выкуп дешевого жилья.

Что касается прогнозов общих для всей Украины, то здесь экспертыпрактически в полном неведении. Но прогнозируют, что падение цен нарынке жилья будет продолжаться, однако значительно меньшими темпами.

“Во ІІ квартале 2009 года ожидается спад на 2% в месяц по каждому сегменту рынка”, — резюмирует Рубанов.

Аналитик компании “Канзас” также считает, что недвижимость будетпродолжать дешеветь, но какими темпами неизвестно. Здесь есть оченьмного факторов, которые могут повлиять на это.

“Если доллар поднимется, например, до 15, то тогда будет такойскачок, как в октябре-ноябре 2008 года. По поводу первичного рынканичего не могу точно ничего сказать. Некоторые компании могут снизить,но не радикально — на 50% они не упадут.

Они будут предлагать скидки, но это будет касаться только жилья, укоторого высокая степень готовности и застройщик, которому доверяют. Апродажи все равно вряд ли будут, даже если снизят цены, потому чтоденег у людей нет”, — считает она.

По мнению первого вице-президента ССНУ И.Однопозова, бесконечный“обвал” даже в условиях рецессии и дальнейшего ухудшения экономическойситуации маловероятен. А стабилизация рынка недвижимости возможна уже в2010 году, а через 3-5 лет цены на недвижимость как высоколиквидныйтовар, могут вернуться к докризисному уровню.

Как считает аналитик Ирина, частичное возобновление активности нарынке недвижимости возможно в случае, если цены опустятся до тогоуровня, когда у людей появятся пассивные деньги.

“Очень много людей, которые имеют 30-50 тыс.долл. Полгода назад затакую сумму нельзя было купить квартиру, а сейчас об этом можно реальноподумать, если мы говорим о вторичном рынке”, — пояснила она.

Советы экспертов рынка потребителям практически сходятся. Первыйвице-президент ССНУ И.Однопозов считает, что если необходимо решатьсвои жилищные вопросы, то он бы советовал покупать — “чего тянуть, ценыупали”. Если же речь идет о покупке недвижимости как вложении, то лучшеподождать.

“Недвижимость на сегодняшний день неликвидный товар”, — считает он.

Независимый риэлтер Алексей считает, что если есть в наличии своиденьги, то лучше скупать социальное жилье — однокомнатные квартиры, 2-хкомнатные, гостинки, так как к началу подъема со дна именно оно быстреевсего наберет вес.

“Если есть недвижимость, то конечно не продавать сейчас. Потому чтосейчас это просто не удастся — рынок переполнен, предложение превышаетспрос, и в этом сейчас нет смысла. Нужно продавать только в случаеострой необходимости. Те, у кого есть деньги, можно приобретать, но впринципе, я считаю, что дна еще нет. Можно пока присматриваться,прицениваться”, — считает аналитик консалтинговой компании “Канзас”.

В общем, однозначного алгоритма выгодного поведения на рынке жильясегодня нет. Каждый должен принимать собственное решение, исходя изсвоих потребностей и возможностей.

Источник: