Рынок недвижимости замер

Вперед в прошлое

Игроки рынка недвижимостипо-прежнему расходятся во мнениях по поводу достижения ценового дна.Так, председатель комитета по информационным технологиям Ассоциацииспециалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Гусельников считает,что из-за того, что рынок был «перегрет», об обвале стоимости жильяговорить вообще некорректно. Одни (среди них и застройщики, и риэлторы)во всех своих проблемах – ни продать, ни купить - обвиняют прессу с ееожиданиями падения цен. Другие полагают, что уже можно говорить онекоей стабилизации стоимости квадратного метра, особенно на вторичномрынке, и пророчат «положительную динамику» и незначительный рост рынка.(По данным консалтинговых компаний, в июне стоимость жилья как напервичном, так и на вторичном рынке колебалась в пределах 0,5%). Ещеряд экспертов считает, что о стабилизации можно говорить только в томслучае, если будет рост количества сделок хотя бы в каком-то ценовомсегменте. Это может наступить ближе к осени.

С одной стороны,никто не желает «упадничества» экономике страны, а с другой – и шансулучшить свои жилищные условия упустить не хочется.

Старшийаналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк прогнозирует, чтосвое дно рынок достигнет тогда, когда уровень цен на жилье опустится допоказателей середины 2005 года (именно в это время в Украину пришлидешевые валютные ресурсы, и началось искусственное перегревание рынка).«Мы близки к дну рынка. Нам еще 10% можно ожидать падения цен», -считает он.

Запас прочности

Покопавшись в архивах риэлторских компаний, можнобез труда обнаружить, что на начало июня 2005 года средняя стоимостьквадратного метра на киевской «вторичке» составляла 1400 долл. (наначало июня 2009 года – 1500 долл.), на первичном рынке – 930 долл. (виюне 2009 г. – 1194 долл.). То есть, судя по статистике, если навторичном рынке дна осталось ждать уже недолго, то на «первичке» ещеесть «запас прочности».

Участники рынка или не хотят, или немогут опускать цены, зацепившись за определенный уровеньрентабельности, уверен Е. Гребенюк. Он выделяет три группы нынешнихпродавцов: первой - очень нужно продать по любой цене, чтобырассчитаться по кредитам (цены 2002-2003 годов), вторая группа хочетпродать по существующим ценам, третья – продавцы элитной недвижимости,которые ждут выгодных цен.

Застройщики опустились до себестоимости

Застройщикиже с такими прогнозами не согласны. Не смогут они снизить цены доуровня 2005 года, потому что задавлены непомерными отчислениями наразвитие социально-транспортной инфраструктуры города. Да, для тех, ктосегодня начнет стройку, они снижены антикризисным законом, но те,которые достраивают, вынуждены платить.

Генеральный директорФинансово-строительной компании «Пагода» (Киев) Клавдия Бондареваотметила, что если себестоимость в 2005 году была объективно одна (былидешевле строительные материалы, отчисления городу в несколько разменьше), то на сегодня стоимость строительства квадратного метравозросла в несколько раз.

«Поэтому говорить о том, что мысейчас сможем вернуться к ценам 2005 года, будет неправильно... Сейчасмы должны городу отдавать 7-20% бесплатного жилья. Мы должны платить 5%стоимости строительства. Мы должны платить возросшие отчисления насоциальное развитие города. К сожалению, эти проценты не отменены», -поясняет она. Более того, из-за падения спроса многие строители ужепошли на снижение своей прибыли. «Анализируя стоимость квадратногометра на разных площадках, я понимаю, во что могла обойтись застройщикуземля, какие инженерные сети он должен бесплатно проложить для города,какие отчисления он должен отдать городу. Я понимаю, что та цена,которая предлагается застройщиком, практически равна себестоимости», -отмечает К. Бондарева.

По ее словам, цена на первичное жилье вгривне осталась на прежнем уровне «не потому, что застройщики хотятполучить 200-400% рентабельности. Все уже практически опустились досвоего дна», к той реальной себестоимости, которую они должны получитьдля того, чтобы возместить затраты и рассчитаться по кредитам. При этомэксперт добавила, что не ожидает резкого снижения стоимости жилья напервичном рынке. (Сегодня средняя стоимость жилья эконом- ибизнес-класса на первичном рынке Киева составляет 8-15 тыс. грн. за 1кв. м).

Надежда на депозит

Какой бы привлекательнойценой не заманивали покупателя, а если собственных денег нет, то ирассчитывать на квартиру нечего. На быстрое восстановление ипотекиособой надежды не питает никто. Говорят - в ближайшие два года непредвидится. Это еще по оптимистическим прогнозам…

«Тумассовую ипотеку, которую мы наблюдали еще год-два назад, мы увидим ещене скоро. У банков нет нормальной ресурсной базы и нет нормальныхмеханизмов по секьюритизации. Вряд ли они будут предложены внациональных рамках», - считает генеральный директор девелоперскойкомпании «Европа» Сергей Елисеев.

Эксперты утверждают, чтобанки, у которых водится «лишняя» гривневая ликвидность, не спешатдавать кредиты, поскольку не могут составить реальной стоимостизалогового имущества (квартиры). Они тоже не знают, достигли ли ценысвоего дна. А в случае ожидаемой осенью второй волны кризиса, можетнаступить массовый выброс на рынок залоговых квартир, от чего невыиграют ни банки, ни заемщики. Одна надежда – на депозиты (пресловутые90 млн. долл.) и запасы средств внутри страны.

VIPы нашего времени

Риэлторышутят, что приравнивают нынешнего покупателя недвижимости к “оченьважным персонам”, ведь за стоимость хрущевки можно купить продвинутоеавто.

Оказывается, портрет современного покупателя недвижимости недалеко ушел от докризисного.

«Тот контингент людей, который покупал раньше квартиры, они же покупают и сейчас», - отмечает К. Бондарева.

Однакопокупатели стали более осторожными в своих решениях и болеетребовательными к качеству, особенно при покупке на «первичке»: одниждут осени в надежде, что цены на жилье все-таки упадут, а другиенапуганы остановкой строительства.

Неизменной осталасьструктура потребителей домов в коттеджных городках. По словам С.Елисеева, коттеджи как покупали для жилья, так и покупают. «У наспортрет клиента практически не изменился. Более того, ипотечноекредитование никогда не превышало у нас 30% общего числа сделок», -добавил он.

Генеральный директор ТМ «DreamHouse Ukraine»Владимир Лимаков считает, что в этом году рынок ушел ввысококачественное дорогое жилье, рассчитанное на покупателей ссобственными средствами. В то же время, есть спрос на коттеджи(площадью 150-300 кв. м) стоимостью 30-150 тыс. долл., а предложения вэтом сегменте нет. По его словам, наиболее востребованы сейчас коттеджинебольшой площади, рассчитанные на семью из трех человек, дляпостоянного проживания или отдыха в выходные дни.

Назад в будущее

Где же искать спасения для строительного рынка – в "прошенных" иностранных инвесторах, или стоит копнуть внутренние ресурсы?

Помнению К. Бондаревой, начатые дома таки будут достроены. Помочь в этоммогут средства иностранных инвесторов, предприятий, имеющих доступ кбюджетным деньгам, или компаний, которые могут финансироватьстроительство за счет прибыльности других направлений деятельности.

Гендиректор«Пагоды» считает, что сегодня оживился интерес иностранных инвесторов кучастию в бизнесе украинских застройщиков. При этом они готовы входитьв бизнес, приобретая контрольный пакет акций строительных компаний. Поее словам, застройщики будут готовы идти и на 50%, и даже больше, лишьбы достроить объекты и сохранить бизнес.

Конечно, могло быпомочь и государство. Нет, не программой достройки жилья, астроительством инженерных коммуникаций и дорог, которые занимаютльвиную долю в себестоимости строительства.

Аналитики рынкаполны оптимизма: они полагают, что сейчас самое время предложить новыемеханизмы строительства жилья и искать возможности внутри страны,поскольку не нужно быть пророком, чтобы сказать, что продажанезавершенных домов ушла в историю.

Но есть еще одно«ноу-хау». Так, Е. Гребенюк считает, что самое время вспомнить осберегательно-строительных кассах (финансовое учреждение сограниченными функциями, работающее как касса взаимопомощи) для людей,которые хотят строить жилье. А, может, действительно пришло время«канувших в Лету» кооперативов?.