Цены и на "первичку", и на "вторичку" должны скоро вырасти

Новострой со скидкой

Покупатели вновь стали интересоваться новым жильем, говорятзастройщики, поэтому цены на квартиры в новостройках должны скоровырасти. Сильнее всего цены просели осенью-зимой прошлого года, асейчас цены выровнялись, уверяют представители строительных компаний.По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости УкраиныАндрея Шульги, стоимость квадратных метров ниже сегодняшней неопустится.

Строители традиционно находят множество аргументов в пользутого, что возводимое ими жилье должно подорожать. Например, дефицитнового жилья. Из-за кризиса большинство строек остановились. "Нетпредпосылок для удешевления. В этом году в столице будет сдано максимум500 тысяч метров квартир, тогда как в прошлые годы было до 1,2-1,4миллиона. Возникнет дефицит квартир, и цены не опустятся", - цитируетгазета "Сегодня" слова пресс-секретаря ХК "Киевгорстрой" Зои Федорчук.

Тут девелоперы подменяют причину и следствие. Стройки всталииз-за отсутствия денег и у строителей, и у покупателей. Чтобы хотькак-то оживить рынок, летом застройщики пытались привлечь клиентовразнообразными скидками. При покупке в рассрочку размер скидки наквартиру в строящемся доме составлял 5-7%, при оплате полной суммы,дисконт мог достигать 30% заявленной стоимости жилья.

Несмотря на летние скидки, желающих покупать квадратные метрыдаже в достроенных домах не прибавилось. Многие строительные компаниивынуждены продлить акции лояльности и осенью.

Сделок на первичном рынке практически нет, утверждают вконсалтинговой компании SV Development. "В летние месяцы на первичномрынке недвижимости Киева совершалось от двух до трех десятков покупок,причем большинство из них - по тем домам, которые уже достроены, но невведены в эксплуатацию, потому что не получены какие-то документы. Этоне рынок, - цитирует "Власть денег" аналитика SV Development СергеяКостецкого. - Ситуация на "первичке" остается достаточно сложной иусугубляется еще и тем, что цены на квартиры на вторичном рынкепрактически такие же, как в строящихся объектах (раньше быласущественная разница)".

Частные владельцы новых квартир в уже готовых домах выставляютсвое жилье на продажу и готовы уступать до 10% стоимости. Строительнымкомпаниям придется поступать также, уверены эксперты. Сейчас немногопретендентов даже на самое дешевое новое жилье. Ведь у тех, ктораздумывает о покупке недорогой квартиры в новостройке, своих денег наэто не хватает, а ипотечных кредитов на рынке нет и появятся они ещенескоро.

"Вторичка" идет вниз

Надежды риелторов на то, что стоимость квартир на вторичномрынке летом вырастет, не оправдались. По данным столичных порталовнедвижимости, в августе "вторичка" упала на 1-2%. Количество сделок поКиеву в августе по сравнению с июлем снизилось в два раза - до 50 вмесяц.

Традиционно цены на "вторичные" квартиры продавцы выставляют вдолларах. Поэтому многие специалисты связывают удешевление жилья иснижение количества сделок с летней девальвацией гривны. И отмечают,что если доллар подорожает еще больше, то рынок просто "замрет",поскольку продавцы будут не готовы уступать больше 10%.

Есть и противоположное мнение: цены из-за девальвации все-такипойдут вниз. "Рынок жилья инертен, поэтому они снизятся в течение 1,5-2месяцев, ведь владельцы квартир продают их, чтобы потом за вырученнуюсумму купить лучшее жилье с доплатой, - приводит "Сегодня" словадиректора АН "Конкорд" Леонида Косачева. - Значит, если на 10% вырославалюта, такое же удешевление квартир мы увидим к ноябрю: 1-комнатныеподешевеют на 5 тысяч долларов, 2-комнатные - на 7 тысяч, 3-комнатные -на 9 тысяч долларов".

Еще одна причина для снижения цены на "вторичку" - отсутствиеипотечных кредитов. Для покупки не "убитой" однокомнатной квартиры внестаром доме понадобится 40-60 тысяч долларов, а на руках упокупателей - не больше 30 тысяч. Ипотечных займов в валюте не будет вближайшие 3-5 лет, говорят банкиры. Они не рискуют начать кредитованияна падающем рынке, так как не могут спрогнозировать, сколько будетстоить залоговая квартира в ближайшем будущем. Кроме того, у банков нет"длинных" денег, из которых можно выдавать ипотеку, ведь украинцысейчас открывают депозиты в основном не дольше, чем на год.

Студенты и рабочие не помогли

Из года в год студенты-первокурсники помогали риелторамоправдать осеннее повышение цен на аренду жилья в Киеве. Мол, выходцыиз регионов, поступившие на учебу в столицу, в сентябре массовоначинали снимать жилье. В этом году надежды на студентов неоправдались.

Более того, рассказы о наплыве студентов в сентябре - простобайка. "Студенты старших курсов, арендовавшие жилье, даже если уезжалина лето, квартиры не освобождали, а потому повлиять на цену не могли, -цитирует "Газета по-киевски" аналитика SV Development СергеяКостецкого. - Выпускники или разъезжались по домам, или же, если решалиостаться в Киеве, начинали подыскивать себе жилье сразу после выпуска,т. е. в мае-июне, а не в сентябре.

Первокурсники же стараются подыскать жилье сразу после своегозачисления, еще летом. У их родителей денег стало гораздо меньше,поэтому немногие иногородние студенты могут себе снимать квартиру вКиеве. Молодые люди или селятся в общежитиях, или подыскивают жилье нев самой столице, а в пригородах. При этом стараются снимать не целуюквартиру, а комнату, зачастую - вскладчину.

Так же поступает еще одна категория клиентов риелторскихагентств - приезжие рабочие. Многие "заробитчане" из регионов раньшетрудились на строительных площадках и на производственных предприятиях,которые либо сократили число персонала, либо вообще остановились.

Спрос на рынке аренды существенно ниже предложения. По даннымSV Development, сейчас в столице сдается около 30 тысяч квартир, ареальных сделок о съеме жилья в месяц заключается всего 500. Инымисловами, на одного потенциального квартиросъемщика приходится 60арендодателей.

Количество сдающихся в аренду пустых квартир увеличиваетсяблагодаря спекулянтам. Ранее они скупали квадратные метры с намерениемпродать их позже и дороже. Теперь купленные на пике цен квартирыпродавать не выгодно. Поэтому такое жилье сдают в наем по низким ценам,лишь бы приносило какой-то доход.

В условиях превышения предложения над спросом хозяева жильявынуждены идти на уступки: фиксировать цену в гривне, оплачиватькоммунальные услуги, лишь бы постоялец не ушел.

Поскольку платежеспособный спрос стоит на месте, а предложениеувеличивается, цены на аренду жилья должны осенью просесть минимум на10%. Если падение будет продолжаться такими же темпами, возможно, черезнекоторое время стоимость жилплощади спустится с небес на землю.

Автор: Сергей Пасюта