Инвестируем в зарубежную недвижимость

В пользу преимуществ инвестиций в зарубежную недвижимость говорят пять неоспоримых факторов:

1. Недвижимость даже теоретически не может обесцениться так сильно, как акции или другие инвестиционные инструменты. Она имеет негативный коэффициент корреляции – рост или падение рынка недвижимости практически всегда не совпадает с развитием и ростом фондовых рынков. Риск потерять деньги практически сведен к нулю, так как при заметном падении цен владельцы обычно не продают объекты, а сдают их в аренду.
2. Недвижимость эффективнее других инструментов защищает инвестиционный капитал. По сравнению с акциями и облигациями у недвижимости низкая ликвидность. Это спасает инвесторов от соблазна быстрого закрытия позиций, который возникает на высоколиквидном фондовом рынке при резком падении котировок.
3. Недвижимость – единственный инвестиционный инструмент в мире, который способен сам себя выкупать. Вы покупаете недвижимость, оплатив при покупке 20-30% ее стоимости, и получаете арендный доход, которого хватает, чтобы покрыть ипотечные платежи.
4. Недвижимость приносит прибыль, как с точки зрения роста капитала, так и с точки зрения сдачи объекта в аренду. Сдача недвижимости в аренду неплохая альтернатива пенсионным фондам. Главное правильно выбрать объект. Он должен быть высоколиквидным и привлекательным для арендаторов.
5. Наличие зарубежной недвижимости обеспечивает упрощение визовых процедур. Многие покупатели недвижимости в Европе используют ее в дальнейшем как базу для путешествий.

Итак, на что обратить внимание, выбирая жилье под сдачу в аренду?

Не стоит слепо доверять пустым обещаниям — попробуйте самостоятельно оценить, насколько успешно в будущем будет работать то или иное жилье:

1. Оцените ликвидность. Ошибочно начинать оценку с перспектив роста цен на недвижимость в данном регионе. Этот критерий не является основополагающим. Допустим, в Панаме на вторичном рынке сегодня нулевая ликвидность, тем не менее, на бумаге цены растут на 50% в год. Если продать недвижимость невозможно, то инвестиция теряет смысл. Наиболее эффективный способ – обращение в банк. Узнайте сколько заемных средств банк готов предоставить вам под залог этой недвижимости. Если объект неликвиден, в кредите вам откажут, ведь задача банка оценить свои риски, если вы не вернете деньги.
2. Нарисуйте портрет арендатора. Стоит найти статистику за 5-10 лет и выяснить национальную принадлежность туристов, приезжающих в данный регион. В Европе в основной массе курортное жилье снимают европейцы. Вложение в объект, который нравится всем русским, — престижную виллу на первой линии – самая большая ошибка. Это будет большой кусок неликвида, который невозможно сдать. Европейцы выбирают комфортное жилье со стоимостью аренды около 250 евро в неделю и не готовы переплачивать за непосредственную близость к морю или позолоченные дверные ручки.
3. Изучите регион. Обязательно посмотрите, какую долю по туризму занимает выбранная страна в своем регионе. За информацией можно обратиться в World Travel and Tourism Council (www.wttc.org) — эта независимая организация вкладывает сотни миллионов в свои отчеты, которые считаются одними из лучших в мире. Посмотрите исследования по приросту количества туристов, эти прогнозы на будущее часто сбываются. Скачать их можно бесплатно.
4. Узнайте, как распределен рынок аренды в выбранной стране. Отдыхают везде, а рынок аренды распределен очень избирательно. Европейцы за экономный туризм. Приезжать на отдых не по путевке, а самостоятельно арендовать жилье получается значительно дешевле. Изучите регион и выберите места, куда летают дискаунтеры из Европы. Для туриста авиаперелет – существенная часть бюджета, если же он обходится в 35 евро, то слетать на море можно даже в выходные.
5. Выбирайте то, на что спрос. Есть простое правило: чем меньше объект, тем выше его ликвидность, а значит, тем проще его сдать. На горнолыжных курортах высоколиквидны и очень хорошо сдаются в аренду шале 40–50 м2 с одной спальней. На море идеальный вариант — апартаменты в пределах 80 м2 на две спальни. Для инвестиций более интересны объекты, уже оборудованные всем необходимым, не требующие от покупателя лишних хлопот: оборудованная кухня с посудой, бытовая техника, надежная мебель и так далее.

Чем серьезней Вы подойдете к анализу, тем меньше рисков и больше доходности будет заложено в вашей инвестиции.

Источник: IntermarkSavills