Пять правил выбора хорошего риэлтора при покупке-продаже жилья

1. Найдите риэлтора по рекомендациям друзей, лучше – нескольких

Высокопрофессиональный риэлтор со стажем более десяти лет вообще не ищет себе клиентов. И даже не ждет, скажем, в офисе их появления. Он переходит «из рук в руки», от одних клиентов к другим – по знакомству, в порядке рекомендации. О хорошем риэлторе (а равно об особенно плохом риэлторе) в Киеве нетрудно услышать сразу несколько рекомендаций от разных людей. А потому с этого нехитрого способа поиск риэлтора можно и начинать.

Однако ограничиваться рекомендациями друзей, разумеется, было бы весьма опрометчиво.

2. Первое, что следует проверить при личной встрече с риэлтором – его документы как юридического лица

В случае предприятия (с ограниченной ответственностью или акционерного) в уставе должны быть прописаны как один из видов деятельности: «информационно-посреднические и консультационные услуги при купле-продаже, аренде, мене, дарении недвижимости» (формулировка приблизительная, может варьироваться, но слова «информация», «консультация», «недвижимость» должны присутствовать). В случае частного предпринимателя в свидетельстве о регистрации СПД могут быть вписаны только «информационно-посреднические и консультационные услуги». Только такая запись налагает на риэлтора ответственность за предоставляемую вам информацию.

Кстати, никакой другой ответственности, собственно, риэлтор по закону не несет. Закон о риэлторской деятельности после нескольких слушаний принят не был и давно глубоко похоронен в парламенте. Соответственно, государственное лицензирование этой деятельности не введено (к счастью для риэлторов, ибо лицензии будут стоить многие тысячи гривен). Потому для законодательства такого понятия как «риэлторские услуги» не существует, а риэлтор лишь предоставляет информацию, только за достоверность которой и может по закону отвечать. Поиск и проверка документов, обеспечение просмотров квартир, составляющие 99% работы маклера, законом не контролируются пока никак.

При этом по всем формулировкам нотариально заверенных сделок несут ответственность только участники сделок (а по статье 635 Гражданского Кодекса, даже договор задатка должен быть нотариально освидетельствован как «предварительный договор», хотя многие риэлторы задатки регистрируют лишь на бланках с печатями своих фирм). И лишь в случае нарушения закона в формулировках ответственность налагается и на нотариусов. Но не на риэлторов, которые в основных актах нотариального освидетельствования купли-продажи жилья вообще не фигурируют.

3. Необходимо проверить данные о риэлторском предприятии по месту его регистрации, указанному в его уже просмотренных (лучше- скопированных) вами документах

Для этого следует лично посетить районную администрацию вашего города (в городах без районов – городскую администрацию) и получить у чиновников консультации: действительно ли здесь зарегистрирован и не снят с регистрации СПД (ООО, ОАО, ЗАО) имярек (об этом выдается официальная справка). А в идеале и проконсультироваться: что об агентстве говорят профильные чиновники, с которыми представители агентства регулярно общаются.

4.Стоит поинтересоваться, входит ли «ваш» риэлтор в профессиональные ассоциации

Конечно же, риэлтор (фирма) «в свободном полете», не вошедшая в существующие объединения агентств, не является заведомо мошеннической. Однако и исчезнуть такая фирма все-таки может легче, чем фирма-член объединения (каждое из которых избирало свой состав, в том числе, по принципу честности и законопослушности). В Киеве на данный момент существует четыре ассоциации: два Киевских Центра Недвижимости (КЦН) – «Профессиональная ассоциация КЦН» и «Объединение фирм (агентств) КЦН», а также Союз специалистов по недвижимости Киева и Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Некоторые фирмы входят даже в несколько ассоциаций.

Следует также учесть, что вхождение фирмы в такой союз означает наличие единой базы данных квартир (домов), что значительно увеличивает выбор, который риэлтор может вам предложить. Помимо того, союзы располагают собственными юристами, помещениями для переговоров клиентов и другими важными для сложных сделок удобствами.

5.В случае малого стажа риэлтора – наладьте контакт с его руководством

Многие советуют ориентироваться на риэлторов со стажем больше пяти лет. Однако если бы все клиенты только так и делали, новым работникам с таким стажем было бы неоткуда взяться. Эффективнее будет следующая логика: если вы общаетесь с риэлтором, не являющимся директором агентства или его филиала, и стаж которого невелик – узнайте координаты его непосредственных руководителей, посетите их офис (при наличии такового), время от времени им звоните для перепроверки нюансов, указанных вам риэлтором. Подготовка любой сделки купли-продажи жилья связана с таким количеством звонков и визитов в инстанции, что лишний контакт с руководством агентства вряд ли окажется ощутимой нагрузкой. Если же «над» молодым риэлтором не стоит опытных коллег, есть смысл задуматься о поиске другого агента.

Наличие хотя бы «на горизонте» риэлтора со стажем важно вот для чего. Риэлтор не ограничивается получением данных о жилье лишь в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), как многим кажется. Необходима еще и проверка правомочности документов по участвующим в сделке квартирам (домам) – что требует, в идеале, просмотра предыдущих нотариальных сделок, если квартира после приватизации уже хоть раз продавалась. Нужна проверка и нотариально освидетельствованных доверенностей (при их наличии в сделке). Также риэлтор проверяет данные ЖЭКов (плюс, во избежание сокрытия продавцами задолженности, данные Киевэнерго и Укртелекома) по этим объектам.

Однако если «энергетики» и «телефонисты» дают справки по долгам любой квартиры кому угодно, то паспортистки ЖЭКа отнюдь не обязаны консультировать третьих лиц о количестве прописанных в квартирах граждан, их фамилиях и коммунальных задолженностях. Тем более нотариусы не открывают (и это строго) третьим лицам совершенные ими ранее сделки. Вот если примут закон о риэлторстве, право на получение такой информации, возможно, у риэлторов появится, как оно имеется у их коллег за рубежом – но пока ситуация обратная.

Но право правом – а опытный постсоветский риэлтор, узнавший за десять лет работы госчиновников многих районов Киева, в том числе паспортисток, все нужные официальные справки получает по знакомству. Или, по крайней мере, уверенно и где нужно использует метод «шоколадок» и другого увлекательного общения с обладателями необходимой информации, попутно приобретая эти самые знакомства.

А будучи знакомым хотя бы с одним нотариусом, риэлтор может инициировать получение и от других нотариальных контор данных по сделкам (такую информацию нотариус предоставляет по запросу другого нотариуса). Подобным путем решаются и многие незначительные (справочные) нюансы государственной опеки над жилищными условиями несовершеннолетних детей при переселении семей с последними – для чего риэлтору следует иметь знакомства в соответствующих отделах райадминистраций.

Риэлтор-новичок, разумеется, такими связями в десятках учреждений по всему городу не располагает. Однако если его подстраховывает многоопытный маклер, тогда можно довериться и начинающему агенту.

Что касается стоимости услуг, то общее правило состоит в том, что стоимость услуг всех участвующих в сделке риэлторов составляет 5% стоимости сделки, и эта сумма взимается с покупателя. Правило это нарушается крайне редко. Если сделку обеспечивает два и более маклеров (один или несколько работают с продавцами квартиры, еще один с покупателем), указанные 5% они делят между собой (принципы раздела у них могут быть разные, но покупателя это вряд ли может интересовать). Скажем, для покупки квартиры стоимостью 70 тысяч долларов покупатель должен будет практически несомненно выплатить риэлторам не больше и не меньше 3 500 долларов.

Напоследок отметим, что выбрав достойного риэлтора, особенно внимательно стоит изучить формулировки договоров эксклюзивного обслуживания с риэлторской фирмой, если вам предложат такой договор заключить. Ведь если за правильностью нотариальных договоров купли-продажи, задатка, дарения следят (и составляют их) сами нотариусы, которые крайне рискуют в случае любой ошибки или подтасовки – то частная договоренность между предприятием и гражданином достойна весьма пристального внимания со стороны последнего.

Автор: Олег Кочевых

Источник: Prostobank.ua