Хотели домик у моря - оплатите чужие долги

В Болгарии разразился скандал с продажей недвижимости иностранцам. Недавно там пострадало более 10 россиян. Граждане РФ, владельцы крупных московских компаний, были обмануты при покупке дорогих апартаментов в городе Сандански. Предприниматели два года назад купили апартаменты в строящемся тогда МОЛ-Сандански, средняя цена которых составила 50 000 евро. Однако сделка оказалась нелегальной, так как к тому времени эти апартаменты были под залогом у банка, а предприниматель, занимающийся строительством, пообещал оплатить ипотеку за апартаменты граждан России, но через месяц они узнали, что никто ничего не сделал. От таких неприятностей не застрахованы и украинцы, которые тоже часто покупают жилье в Болгарии.

За границей все - как дома

В Испании можно нарваться на непредвиденные расходы, если берешь кредит в банке.

- Наверное, самый главный обман или «кидок» - невозврат депозитного, резервного, платежа при отказе банка дать кредит украинцам и русским, - рассказывает менеджер департамента недвижимости за рубежом компании «Гольфстрим» Наталья Мишурова. - Допустим, клиенту понравилось жилье, заплачен депозит в размере около 2000 евро, после чего открывается счет в банке и заявляется на номер иностранца. Далее предоставленные документы подаются в испанский банк для исследования возможности кредита. Самый стандартный вариант - 50% от стоимости. На эту сумму банк даст кредит в случае предоставления всех необходимых документов и, конечно, если фирма, которая оформляет сделку, хорошо знает этот банк. Обычно украинцы просят 70-80% от стоимости недвижимости. В случае если клиент обратился в компанию, у которой с банком нет никаких взаимоотношений, кроме официальных, банк откажет в большом кредите, и залог покупателю не возвратят.

В Чехии, которую любят украинцы, проблема в другом - местные риелторы похожи на украинских и часто не проверяют документы.

- Суть чешского «кидалова» заключается в том, что никому ни до чего нет дела, - продолжает Наталья Мишурова. - В стране очень много риелторов, и отделить профессионалов от дилетантов очень сложно. Риелтор может прийти на сделку и так же, как и наши украинские риелторы, не проверить документы, они часто не проверяют, заложена эта недвижимость в банке или нет. Соответственно клиент может купить квартиру, а потом начнут появляться долги.

Обманутые дольщики по-импортному

Проблема недостроя и на зарубежных рынках недвижимости в связи с кризисом оказалась бедой номер один. И если в некоторых странах - скажем, в Испании - пик массовых банкротств строительных компаний пришелся на конец 2008 года, то в ряде стран Восточной Европы, например в той же Болгарии, специалисты его только ожидают. Конечно, приобретать готовое жилье менее рисковано. Но такая покупка уже не выглядит столь выгодной, как бы хотелось многим украинским покупателям. Эксперты утешают: не везде приобретать недострой одинаково опасно. Все зависит от особенностей местного законодательства. Больше всего проблем с застройщиками возникает, как правило, в «братских» Черногории и Болгарии. В качестве обратного примера специалисты приводят Италию. Там строящиеся объекты страхуются на очень серьезные суммы, и покупатель в любом случае не несет убытков.

- Риски есть в каждой стране, - говорит специалист по недвижимости. - В Испании их меньше, так как договор купли-продажи подписывается в присутствии государственного испанского нотариуса, что и обеспечивает чистоту сделки. Что касается Болгарии, то здесь понятен язык, но в любом случае надо обращаться к адвокату или в специализированное агентство.

Хорошая лакмусовая бумажка - насколько банки в той или иной стране готовы дать вам кредит под покупку недвижимости на стадии строительства. Если дают крайне неохотно, значит, и вам рисковать деньгами вряд ли стоит.

Дом у моря за 10 тысяч евро

Мы уже упоминали рекламу апартаментов на побережье всего за 10 тысяч евро. Заманчиво, не правда ли?

На деле вы, скорее всего, попадете в одну из двух характерных ловушек. Вариант первый: так называемая «мусорная недвижимость». То есть такая, которая формально-то расположена в черте административного образования, считающегося приморским курортом, но на деле находится километрах в десяти от моря в абсолютно голом и необжитом месте, практически пустыне. До кризиса на такое жилье еще можно было найти покупателей среди местных жителей. С учетом же нынешних экономических реалий это крайне проблематично. Тут и приходят на помощь зарубежные покупатели, которые в местной географии разбираются плохо...

- Найти объект и договориться с его владельцем непросто, - уверяет Наталья Мишурова. - Сделать все это самостоятельно при покупке жилья за границей будет очень нелегко - незнание языка и иностранных законов, недостаток информации об особенностях данного рынка недвижимости и о процедуре совершения покупки могут стать серьезной преградой на пути к осуществлению собственной мечты.

Вариант второй: продавцы умалчивают о дополнительных расходах. А нашим гражданам и невдомек, что, покупая дом за рубежом, надо интересоваться, подведены ли к нему вода и свет. И выясняется, что счастливому покупателю баснословно дешевой недвижимости нужно доплатить еще столько же за подключение дома к электростанции и водоканалу, а также за оформление необходимых для этого бумаг.

- Перед покупкой недвижимости в чужой стране стоит обратить внимание на существующие налоги, которые вы обязаны будете оплатить в процессе покупки, а также ежегодно выплачивать их, - говорит Наталья Мишурова. - Учтите, что в той же Испании кроме стоимости самой недвижимости придется заплатить еще около 10% сверху - это НДС и расходы на оформление документов. А чтобы не терять время и деньги, при оформлении можно львиную долю работы переложить на плечи посредника. В конце концов это определенно уменьшает финансовые издержки самой процедуры поиска и покупки недвижимости.

Стоит иметь в виду: даже в странах с самыми демократическими ценами на недвижимость типа Болгарии и Турции нормальных апартаментов у моря за 10 тысяч евро вы не купите. В комплексах на стадии строительства цены начинаются как минимум с 25-30 тысяч евро.

«Выгодно сдадим в аренду»

Характерная ловушка для тех, кто на импортных апартаментах предполагает заработать, сдавая их в аренду. Местные риелторы, которым это дело поручается, жилье сдают, но... вам об этом не говорят. Напротив, объясняют, что из-за кризиса - нынче есть на что валить - клиентов нет. Деньги же, полученные с арендаторов, кладут в свой карман.

Не всегда помогает пункт договора при покупке жилья о «гарантированной аренде». Известный фокус заключается в том, что апартаменты или дом покупаются у одной фирмы, а гарантии сдачи в аренду дает другая. Только впоследствии покупатель обнаруживает, как ловко его развели. Компания, которой он платил деньги, разводит руками: обещали не мы. А фирма-«гарант» тем временем уже растворилась в тумане... В качестве «бонуса» в таких случаях нередко оказывается, что находятся апартаменты в неудачном для сдачи в аренду месте - поэтому и понадобилась разводка с «гарантией».

Где больше всего хотят купить недвижимость украинцы*

Испания, Болгария, Кипр, Турция, Египет, Хорватия, Черногория.

* По данным компании DEC Property.

Визовый вопрос

Многие считают, что, купив недвижимость за рубежом, они тут же смогут жить там чуть ли не круглогодично. Отнюдь. Визы для украинцев пока никто не отменял. И хотя президент обещает до конца года решить этот вопрос, пока что даже владельцы домика или квартиры в ЕС должны посещать посольство.

Как говорят специалисты, иностранный владелец недвижимости в той же солнечной Испании, а также члены его семьи имеют право получить шенгенские мультивизы. Это дает возможность свободно передвигаться по странам Шенгенской зоны и находиться на территории Испании 180 дней в году, но не более 90 дней подряд. Другими словами, каждый квартал вам придется выезжать на родину, чтобы провести три месяца у себя дома.

В Нацбанк за лицензией

В нашей стране существует закон, согласно которому покупка недвижимости за пределами Украины является инвестиционной деятельностью, регулируемой законодательством о валютном контроле. Для осуществления валютной операции резидентам Украины следует получить индивидуальную лицензию НБУ. Срок выдачи лицензии - 40 дней с момента получения НБУ необходимых документов.

Авторы: Андрей Гаценко, Елена Аракелян

Источник: Комсомольская правда в Украине