Перспективы и риски украинского рынка недвижимости

С начала 2010 года об украинском рынке недвижимости говорят намного больше, чем во времена его подъема и даже в разгар кризиса. Аналитики констатируют незначительное улучшение ситуации и постепенную стабилизацию рынка, но теперь не рискуют делать долгосрочные прогнозы. Девелоперы продолжают жаловаться на жизнь и всевозможные преграды в виде несовершенного законодательства и высоких кредитных ставок. Консультанты и риелторы, напротив, трубят о резком подъеме и оживлении отрасли, чтобы привлечь клиентов и активизировать продажи.

Кто из них прав, а кто заблуждается в своих оценках и прогнозах? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы выделили четыре аргумента за и против восстановления отечественного рынка недвижимости в посткризисный период и проанализировали каждый из них.

Первичка набирает обороты

Эксперты строительного рынка сходятся во мнении, что локомотивом развития отрасли станет жилая недвижимость. Сейчас в этом сегменте заключается больше всего сделок. По данным Ярославы Чапко, генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine, в первом квартале 2010 года только на киевском рынке первичного жилья совершено 400 покупок, что в два раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К примеру, строительная компания ТММ в этом году на 65% увеличила продажи квартир в строящихся объектах по сравнению с 2009-м. Вдохновлена успехом и девелоперская компания Ukrainian Development Partners, которая в мае наконец-то сдала жилой комплекс бизнес-класса «Новопечерские Липки» - его строительство тянулось с 2007 года. Сейчас компания заявила о начале реализации второй очереди комплекса и планах потратить на нее около 5 млрд. грн. В целом, по данным Госкомстата, в первом квартале 2010 года объемы ввода в эксплуатацию жилья увеличились на 14,2% по сравнению с 2009-м, когда этот показатель обрушился до уровня десятилетней давности - на 34%. Активно вводятся в эксплуатацию жилые объекты бизнес-класса. Когда начался кризис, они были готовы больше чем на 50%, и их быстро достроили в конце прошлого года, объясняет Ярослава Чапко. Сегодня на такие объекты приходится 52% рынка жилья.

Два первоочередных фактора, сдерживающих развитие сегмента жилой недвижимости, - это отсутствие доступной ипотеки и ограниченность банковского кредитования, считает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. «Не способствует началу реализации новых объектов и то, что деньги частных инвесторов на ранних стадиях строительства дома привлекать стало намного сложнее», - отмечает эксперт. Если в 2005-2007 годах «на этапе котлована» приобреталось 45% квартир, то сейчас основной спрос сконцентрирован на завершенных объектах, в некоторых случаях – на жилье с отделкой. Именно по этой причине сегодня происходит своего рода «вымывание» жилья эконом-класса, которое пользуется самым высоким спросом. Имеющиеся на рынке недорогие квартиры площадью 45-52 кв. м уже практически распроданы, а новые в эксплуатацию не вводятся, поскольку объекты этого сегмента строились на деньги инвесторов и в кризис были заморожены на ранней стадии реализации проектов. Элитное жилье, несмотря на то что оно даже в кризис пользовалось стабильным спросом, занимает очень незначительную долю рынка и поэтому не может существенно влиять на его развитие. По словам Ярославы Чапко, сегодня на элитные объекты приходится всего 4% рынка жилой недвижимости.

Спрос на коттеджи

Совершенно неожиданным для строителей оказался спрос на коттеджи, который наблюдался в конце 2009 года и продолжается до сих пор. Активизацию продаж домов констатируют в элитном поселке «Посольская Гута», построенном «Восточной инвестиционной группой», подконтрольной бизнесмену Алексею Бутенко. Такая же ситуация в коттеджном городке Green Hills, который является проектом британского фонда Dragon Ukrainian Properties & Developments plc. «Наши продажи стартовали в августе 2009-го. При том, что до конца года мы рассчитывали реализовать хотя бы три дома, нам удалось закрыть десять сделок», - поделилась Виталина Медяная, руководитель отдела продаж Green Hills. По ее словам, текущий сезон показывает стабильную динамику продаж. Для активизации спроса девелоперы используют всевозможные программы лояльности к клиентам, среди которых большие скидки, осуществление послепродажной поддержки домов и т.д.

Еще один тренд, который может расшевелить коттеджный рынок, - интернет-продажи. К примеру, популярный отечественный сайт бесплатных объявлений Slando констатирует, что украинцы активнее других продают и сдают загородную недвижимость с помощью глобальной сети. 59% объявлений рубрики «Недвижимость» в десяти странах, где представлен сервис Slando, приходятся на Украину, говорят сотрудники сайта. Большая часть объявлений представлена коттеджами, стоимость которых стартует с 60 млн. грн. И их покупают.

Тем не менее активизацию спроса на коттеджи эксперты рассматривают скорее как исключение, чем как правило. Этот рынок в Украине всегда был недоразвитым, с низкой культурой строительства и высокими ценами. Кроме того, по данным компании «Благовест», весной наблюдался рост продаж земельных участков в Киевской области, стоимость которых снизилась с $5 тыс. до $1,5 тыс. за сотку. Людям, желающим обзавестись собственным домом, проще купить участок подешевевшей земли и самостоятельно его застроить, используя строительные материалы, цены на которые за период кризиса обвалились вдвое.

Что касается интернет-продаж, то, по словам Виталины Медяной, украинский рынок загородной недвижимости еще к ним не готов. Впрочем, специалист не отрицает, что с точки зрения маркетинга роль интернет-ресурса заметно возросла.

Рост инвестиций

В начале 2010 года стало очевидным возвращение на рынок недвижимости интереса инвесторов, в первую очередь – в коммерческом сегменте. По данным компании CB Richard Ellis, в первом квартале объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости составил $43 млн., при том, что за весь 2009 год этот показатель c трудом дотягивал до $17 млн. Примечательно то, что средний размер сделок вырос более чем вдвое. «Имела место трансакция по покупке группой Raben логистического центра у компании Parkridge, нашел своего финансового партнера ТРЦ Sky Mall», - перечисляет Аркадий Вершебенюк, директор компании Colliers International (Украина).

Эксперты отмечают, что в первую очередь инвесторов привлекает качественная торговая недвижимость. Эти объекты генерируют доход, поскольку они практически полностью заполнены – на сегодняшний день вакантность составляет всего 2%. В результате арендные ставки на торговые площади в период кризиса сократились лишь на 20%.

Второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности занимает офисная недвижимость класса «А» в Киеве. По словам Алексея Зеркалова, вице-президента инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital, вакантность площадей в бизнес-центрах такого уровня сегодня составляет 5%. Кроме того, в этом году немного стабилизировались арендные ставки, остановившись на отметке $30-32 за квадратный метр. Потянуло зарубежных инвесторов и в жилой сегмент. К примеру, Елена Батурина, собственница российской строительной компании «Интеко» и супруга мэра Москвы Юрия Лужкова, в этом году планирует начать реализацию проекта жилого микрорайона «Московский» в Киеве. Его стоимость оценивается в $350-400 млн.

Как отмечают в компании Colliers International, в первую очередь инвесторов привлекают объекты со ставкой доходности не менее 12-15%. Однако собственники таких объектов не спешат их продавать, поскольку рискуют потерять источник стабильного дохода. Если же они идут на такой шаг, завышенная цена отпугивает потенциальных покупателей. «Одним из наиболее существенных факторов, сдерживающих инвестиционную активность, остается дефицит предложения высококачественных объектов недвижимости на открытом рынке. Эта проблема существует с 2007 года, когда все качественные и готовые объекты были куплены, а новые не успели построить», - отмечает Аркадий Вершебенюк. По его словам, сегодня вниманию инвесторов в основном предлагается партнерство в объектах с высокой стадией готовности либо форвардные сделки по фиксированной стоимости, которые предусматривают девелопмент под заказ.

Гостиничный бум

Главным событием в жизни собственников украинских отелей станет закон, предполагающий нулевую ставку налога на прибыль для гостиниц, сданных в эксплуатацию до первого апреля 2012 года. По словам Бориса Колесникова, вице-премьера по вопросам Евро-2012, Верховная Рада должна его принять уже в этом месяце. Также г-н Колесников отмечает, что правительство делает все возможное для упрощения процедуры получения строителями земли под отели и всей необходимой разрешительной документации. Приближение футбольного чемпионата привлекает в гостиничный сегмент как отечественных, так и зарубежных инвесторов. Свои намерения развиваться в Украине подтверждают именитые отельные сети Rezidor Hotel Group, Accor, Hilton и Marriott. Им будет с кем работать, поскольку отечественные компании в этом году серьезно взялись за развитие гостиничного направления в структуре своего бизнеса. Так, к примеру, собственник группы DCH Александр Ярославский строит пятизвездочную гостиницу в Харькове за $60 млн. При этом он не намерен самостоятельно управлять отелем, для этих целей он привлечет к сотрудничеству зарубежного оператора. Правда, какого именно, бизнесмен пока не определился. К сотрудничеству с иностранцами готова группа компаний ISTIL, подконтрольная Мохаммаду Захуру, которая недавно приобрела киевскую гостиницу «Лейпциг» за $35 млн. Компания «ЭСТА», входящая в группу СКМ Рината Ахметова, купила донецкую гостиницу «Киев». На нее было потрачено 24,6 млн. грн., в два раза больше компания инвестирует в ее реконструкцию.

В то же время строители гостиниц с высокой степенью недоверия относятся к обещаниям правительства в ближайшее время избавить их от бюрократических проволочек. Кроме того, их смущают высокие кредитные ставки на уровне 20%, которые с учетом длительной окупаемости гостиничных объектов делают строительство отелей практически убыточным. По мнению Александра Ярославского, в идеале кредитная ставка для участников гостиничного рынка не должна превышать 7-12%. Зарубежных отельеров волнуют вопросы другого характера. Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM, считает сдерживающим фактором отсутствие системной государственной программы по развитию и поддержке туризма в Украине, а также низкий уровень развития туристической инфраструктуры.

По мнению специалистов, во многом восстановление рынка недвижимости будет зависеть от законодательных инициатив. Руководитель отдела аналитики ИК «Велес Капитал» Лина Ольмезова отмечает, что на сегодняшний день в Украине отсутствует законодательная база, которая могла бы обеспечить реальную защиту иностранных инвестиций. В лондонском рейтинге Credit Market Analysis Украина по-прежнему находится среди самых рискованных для инвесторов стран. И если раньше высокая степень рискованности привлекала инвесторов, суля им неплохую и быструю прибыль, то сегодня она только вредит украинскому строительному рынку и ставит под сомнение все оптимистичные прогнозы его развития в будущем.

Автор: Дарья Исакова

Источник: Инвест Газета