Пять этапов инвестирования в недвижимость и землю в посткризисный период

Этап первый. Постижение тенденций рынка

Инвестирование в недвижимость предполагает достаточно долгий срок отдачи. И потому главным первоначальным деянием обладателя суммы, достаточной для такой инвестиции, должно быть детальное выяснение возможных и вообще характерных долгосрочных тенденций, связанных с тем или иным типом недвижимости, способом ее использования и местом ее расположения.

При этом если ваши свободные средства позволяют вкладывать средства в дорогие объекты (400-800 тысяч долларов), следует помнить о самой распространенной ошибке инвесторов таких сумм – сверхдорогая полностью обставленная квартира в столице или загородный дом в ее пригороде на всю имеющуюся у вас сумму, конечно, приятно потешит ваше самолюбие и эстетическое чувство, а единичность объекта покажется упрощением работы с инвестицией. Но на самом деле получение прибыли с элитной недвижимости в проблемный период развития экономики весьма сомнительно.

Во-первых, продажа такого штучного объекта даже после устраивающего вас подорожания такого типа недвижимости может затянуться на слишком долгое время, до целого года (а если речь идет не о Киеве – и того больше), и может стоить многих нервов. Во-вторых, при любом витке кризиса элитная недвижимость дешевеет первой и наиболее серьезно, причем спрос на нее даже после удешевления все равно почти исчезает. Те же пункты (слабый спрос с долгим поиском и риск резкого удешевления) касаются и сдачи такого жилья в аренду – а значит, попутно заработать на этом жилье до его продажи может не получиться.

В-третьих, содержание пустующей элитной квартиры само по себе обходится не меньше тысячи долларов в год. А в-четвертых, согласно статье 11 Закона о налогах на физлиц госпошлина на продажу жилья свыше 100 квадратных метров составляет не 1%, а 5%, а это колоссальные выплаты государству. В целом же, инвестиция в такой объект в самом идеальном случае в ближайшее десятилетие принесет не больше 15% общей прибыли, из которых не менее 10% придется потратить на оформление сделок, налоги и содержание жилья. В худшем же (весьма вероятном) случае продать объект придется без дохода или (при срочной потребности в деньгах) с убытком, дешевле первоначального вложения.

Единственным положительным исключением из такой тенденции является вложение в дорогую крымскую приморскую недвижимость, как готовую, так и в виде участков. Однако там следует учитывать массу нюансов (согласование актов на землю с местными органами, в случае готового комплекса – стоимость охраны объекта, текущего ремонта дома и подъездных дорог и так далее), что потребует регулярных визитов в Крым или найма своего представителя там.

Другое дело – «демократическая недвижимость» разного рода, которая на рынке «разлетается» со скоростью пирожков (и в смысле продаж, и в смысле аренды). И которая если дешевеет, то ненадолго (и тогда ее есть смысл скупать), а потом непременно уверенно дорожает. По мнению экспертов, в послекризисных реалиях гораздо больше смысла «идти в розницу». Однако и тут следует изучить все аспекты рынка жилья (например, если у вас не более 40-50 тысяч долларов, не стоит покупать «убитую гостинку», поскольку ее затруднительно будет выгодно сдать в аренду до продажи квартиры, да и вряд ли она когда-нибудь подорожает более, чем на десять тысяч долларов, из которых вы пять тысяч потратите на необходимые выплаты – лучше на такие деньги приобрести 5-10 соток земли под Киевом или хорошую квартиру в другом городе, которую и сдать в ожидании повышения цен).

Наконец, свой главный закон роста цен существует при инвестировании в первичный рынок – в квартиру в почти достроенном доме. В таком жилье, по крайней мере, в Киеве больше других дорожают после полной сдачи дома двухкомнатные квартиры, затем однокомнатные, а затем трехкомнатные (однокомнатные уступают в динамике из-за изначально более высоких цен на них, обусловленных как крупными метражами, так и намеренной тарифной политикой застройщиков). То есть при наличии 300 тысяч долларов лучше взять три достраивающихся «двушки» на Харьковском, чем четыре однокомнатных там же – первые скоро «уйдут» дороже на 30 тысяч американских единиц валюты каждая, вторые подорожают едва ли на 10-15 тысяч долларов каждая. В принципе же при очень сложных колебаниях вторичного рынка недвижимости в эпоху кризиса, по мнению риэлторов, следует признать первичный рынок почти достроенного жилья единственной адекватной инвестицией в рынок многоквартирных домов.

Этап второй. Постижение документарных и налоговых нюансов

Инвестор должен представлять свои растраты, связанные с куплей-продажей недвижимости, а также свои обязанности по отношению к ней с учетом последних законодательных изменений. Начнем с последних.

При вложении в участки земли покупатель обязан использовать их в соответствии с прописанным целевым назначением земли. Если это ОСГ (земля сельхозназначения) землю необходимо обрабатывать, если участок под частную застройку – владелец обязан на участке хоть что-нибудь построить. В противном случае сельсовет или другой контролирующий территорию орган имеет право принять решение о лишении вас «замороженного» вами участка – и в кризис эта ситуация многих «непостроившихся» землевладельцев уже постигла.

Что же касается налогов, то помимо упомянутой госпошлины при продаже недвижимости (1%, свыше 100 кв.м. – 5%), выплат в Пенсионный фонд при покупке (1%) и выплат маклеру (5% при продаже) следует учитывать тот факт, что с 1 июня 2010 года государство пресекло традицию 1990-х-2000-х годов по многократному занижению участниками сделок документированной стоимости сделок с целью уменьшить налоговые выплаты. Более того, последние негласно увеличились – поскольку теперь при продаже квартиры выдается не «справка-характеристика» из БТИ города с прописанной стоимостью квартиры в виде части стоимости строения (10-20 тысяч долларов за квартиру, что и позволяло писать подобные же малые суммы в договорах) – а выписка из реестра, подконтрольного Минюсту, подразумевающая инвентаризационное обследование квартиры (а это недешевая процедура) и прописывание в выписке ее рыночной стоимости, от которой и насчитывается госпошлина.

Кроме того, с 1 августа 2010 года при покупке квартиры стоимостью свыше 50 тысяч долларов США от покупателя потребуют официальную декларацию о происхождении доходов. Кроме того, нотариусы и маклеры отныне обязаны сообщать о проводимых сделках и договорах с фамилиями их участников налоговым органам. Подумайте, устраивает ли вас такая тенденция.

Наконец, на рынке земли с недавних пор невозможно продавать части земельного участка по одному акту на весь участок. Необходимо получить отдельные полные акты (целый пакет справок и документов) на каждую долю вашего участка, которую вы желаете продать. Получение же таких актов стоит до полутора лет мытарств, море нервов и больших денег (ускорение и упрощение процесса возможно, но нелегально, и стоит уж совсем пятизначных инвалютных сумм). То же самое касается изменения профиля земли с ОСГ на «под индивидуальную застройку» – для частного лица сейчас это стало почти невозможным и как подвид деятельности исчезло с рынка.

Потому покупка гектара земли, с целью его размежевания и продажи в виде земли или в виде коттеджных комплексов сейчас под силу только корпорациям с многомиллионными оборотами – а как частный бизнес «делящееся почкованием» девелоперство ушло в прошлое.

Другими словами, единственной удобной для частника со средствами от полусотни тысяч до полумиллиона долларов инвестицией в землю сейчас является покупка отдельного участка или участков земли (или же коттеджных комплексов, но там вас подстерегают огромные налоги на лишние квадратные метры), желательно в пределах до 70 километров от Киева, на каковых участках в ожидании роста цен необходимо построить хотя бы временную хижину или гараж во избежание лишения вас участка.

Этап третий. Знать нюансы просмотра

Главный закон просмотра земли и коттеджных комплексов – их смотрят зимой и в марте. Поздней весной, летом и ранней осенью вся сельская Украина имеет презентабельный вид, скрывающий отчасти недостатки земли, ее окружения, строений, подъездных путей; все эти недостатки виднее всего в мартовскую оттепель. Правда, многие продавцы земли даже снимают до апреля свои участки с продажи – но зато те, кто остаются (а это владельцы, наверняка, желающие срочно продать объект), снижают в зимний «несезон» цены. И это – вторая причина предпочтительности выбора и покупки земли или дачных (коттеджных) комплексов только в первый квартал года.

По вложению в «первичку», разумеется, главным законом является «почти достроенность» объекта, которую мы уже упоминали. Даже если полная сдача объекта затянется на год и больше от заявленного застройщиком срока, инвестор, в отличие от покупающего жилье для себя, может меньше беспокоиться – хоть через год-три, почти готовое жилье сдадут, и цена его все равно неминуемо вырастет.

Этап четвертый. Выбор риэлтора.

По этому этапу читайте отдельную статью

Этап пятый. Изучение предварительных договоров.

И по этому этапу читайте специальную статью

Автор: Олег Кочевых

Источник: Prostobank.ua